Дело № 3а-108/2024
73OS0000-01-2024-000012-40
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
29 мая 2024
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Агростандарт» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными
решений ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в
размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Агростандарт»
обратилось в суд с административным иском о признании незаконными решений
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
(далее также ОГБУ «БТИГКО») № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***,
соответственно, в размере их рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их
рыночной стоимости: земельный участок с кадастровым номером *** - в
размере 9 459 314 руб. 85 коп., земельный участок с кадастровым
номером *** - в размере 6 815 963 руб.20 коп., земельный участок с
кадастровым номером *** - в размере 4 096 449 руб. 45 коп., земельный
участок с кадастровым номером *** - в размере 3 743 209 руб. 10 коп.,
земельный участок с кадастровым номером *** - в размере 3 926 070
руб. 24 коп.
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанных земельных участков.
1. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, на 1
января 2022 года установлена в размере 17 157 090 руб. 04 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр (оценщик Цыплов М.П.), рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 9
459 314 руб. 85 коп.
2. Кадастровая стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира,
расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ***, на 1 января
2022 года установлена в размере
12 231 333 руб. 52 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр (оценщик Цыплов М.П.), рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 6 815 963 руб. 20 коп.
3. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, на 1
января 2022 года установлена в размере 6 696 887 руб. 09 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 4
096 449 руб. 45 коп.
4. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено
относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес
ориентира: ***, на 1 января 2022 года установлена в размере 6 982 086
руб. 05 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость земельного участка
по состоянию на 25 июля 2023 года составила 3
743 209 руб. 10 коп.
5. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, на 1
января 2022 года установлена в размере 6 504 233 руб. 42 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 3
926 070 руб. 24 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении
кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
10 ноября 2023 года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решения № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости со
ссылкой на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности. С данными решениями истец не согласен.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., МУ администрация МУ
«Еделевское сельское поселение» Ульяновской области.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части
размера рыночной стоимости земельных участков: просил установить рыночную
стоимость земельных участков в размере, определенном заключением судебной
экспертизы (с учетом дополнения к ней): земельный участок с кадастровым номером
*** - в размере 7 445 133 руб., с кадастровым номером *** - в размере
4 751 816 руб., с кадастровым номером *** - в размере
3 381 008 руб., с кадастровым
номером *** - в размере 3 062 114 руб., с кадастровым номером *** - в
размере 3 228 845 руб.
В судебное заседание участники процесса не явились, извещены. Суд
определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
ОГБУ «БТИГКО» в
письменном отзыве на иск просит отказать в
удовлетворении требований истца, указывая на законность принятых
учреждением решений и непредоставление истцом доказательств незаконности данных
решений.
Возражает против
удовлетворения требований истца об установлении рыночной стоимости земельных
участков, поскольку в случае устранения истцом замечаний, послуживших
основанием для принятия решений об отказе, истец может воспользоваться своим
правом на установление рыночной стоимости земельных участков в соответствии со
ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Указывает, что, исходя из
системного анализа ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, в
судебном порядке может быть оспорено решение учреждения. Требование об
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не может быть
самостоятельным. Отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной
не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового
обращения в учреждение.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельных участков, произведенного в рамках проведения
судебной экспертизы (с учетом дополнения к ней), учреждением арифметических
ошибок не выявлено.
Заслушав пояснения
судебного эксперта ***, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного
участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что ООО «Агростандарт» является собственником земельных участков с кадастровыми
номерами: *** (л.д.
15-17, 21-23, 27-29, 33-35, 39-41 т.1).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2 901 353 кв.м, расположенного
по адресу: ***, определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 17 157 090 руб. 04 коп.,
утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года. Дата начала применения
кадастровой стоимости 1 января 2023 года (л.д. 42 т.1).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2 068 382 кв.м, местоположение
установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый
адрес ориентира: ***, по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере
12 231 333 руб. 52 коп. Утверждена приказом Министерства имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года.
Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 36
т.1).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 230 165 кв.м, расположенного
по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 6 696 887 руб. 09
коп. Утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 60-пр от 29 июня
2023 года «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и
архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр и приказ
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр» (строка ***, номер *** – приказ Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022
года). Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Актом ОГБУ «БТИГКО № *** от 7 июня 2023 года кадастровая стоимость
указанного земельного участка утверждена в размере 6 696 887 руб. 09
коп. по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой
стоимости - 30 мая 2023 года (л.д. 30 т.1). Таким образом, размер кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не изменялся с 1 января
2022 года и составляет 6 696 887 руб. 09 коп. (выписка из ЕГРН о
кадастровой стоимости от 27 мая 2024 года). Кадастровая стоимость в указанном
размере применяется с 1 января 2023 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 180 707 кв.м, местоположение
установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый
адрес ориентира: ***, по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере
6 982 086 руб. 05 коп. Утверждена приказом Министерства имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года.
Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 24
т.1).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 170 106 кв.м, расположенного
по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 6 504 233 руб. 42
коп. Утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 60-пр от 29 июня
2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года
(л.д. 18 т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), по
состоянию на 25 июля 2023 года рыночная стоимость составила: земельный участок
с кадастровым номером *** - 9 459 314 руб. 85 коп., земельный участок с кадастровым номером ***
– 6 815 963 руб. 20 коп., земельный участок с кадастровым номером ***
– 4 096 449 руб. 45 коп., земельный участок с кадастровым номером ***
– 3 743 209 руб.10 коп., земельный участок с кадастровым номером ***
– 3 926 070 руб. 24 коп.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой
оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением
с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об установлении
рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по
состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая
указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 16 октября 2023 года общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлениями об установлении кадастровой стоимости пяти земельных участков в
размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке.
10 ноября 2023 года ОГБУ
«БТИГКО» приняло решения №*** об
отказе в установлении кадастровой стоимости пяти земельных участков в размере
их рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке положениям
законодательства в области оценочной деятельности, а именно:
Оценщиком на стр. 137 отчета об оценке указано, что дату оценки и в
нормальный срок экспозиции в *** на рынке имелось 9 предложений по продаже
земельных участков сельскохозяйственного назначения, наиболее сопоставимых с объектов оценки, местоположение –
Ульяновская область, категория земельных участков – земли сельскохозяйственного
назначения, застроенность участков - незастроенные земельные участки и/или
земельные участки с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями,
которые не несут экономической ценности. Застроенные земельные участки, на
которых располагаются капитальные здания, пригодные для эксплуатации, а также
земельные участки для садоводства в выборку не вносились, разрешенное
использование/позиционирование при продаже – земли сельскохозяйственного
назначения, под сельскохозяйственное производство, площадь более 10 га
(включительно), т.к. используемая зависимость для корректировки на площадь не
применима для участков площадью менее 10га, вид права – собственность,
обрабатываемость – обрабатываемые земельные участка (под пашни).
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона об оценке ОГБУ «БТИГКО»
осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке
недвижимости.
Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости
установлено, что в период с октября 2021 года по июль 2023 года (средний срок
экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к
рассмотренным не менее 6 предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории ***, не
использованных Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация содержится
на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки
объявлений о продаже объектов недвижимости на территории Ульяновской области:
идентификационные номера: ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 ФСО №7. Данное
нарушение указано во всех пяти решениях ОГБУ «БТИГКО».
В решениях № *** (участок № ***), № *** (участок № ***), № *** (участок
№ ***), *** (участок № ***) указано еще одно нарушение - оценщиком при расчете
удельных затрат на странице 306 отчета об оценке допущена арифметическая
ошибка.
Оценивая правомерность принятых ОГБУ «БТИГКО» решений, суд исходит из
следующего.
Порядок,
сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
земельных участков на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ по Ульяновской области.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 11 октября
2023 года, составленного ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых
решениях ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки». Иное бы противоречило
части 16 статьи
22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению судебной экспертизы №*** от 19 апреля 2024 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория
судебной экспертизы ***, на основании
проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 11 октября
2023 года, экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки:
1)
в таблице выборки аналогов для дальнейшего анализа и отбора в расчете
присутствуют предложения земельных участков на дату оценки имеющих вид
разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», но
находящихся в условиях перехода в иные сегменты с учетом местоположения, они
также позиционируются продавцом как переходные (предложение № 8). В большинстве
случаев такое положение участка отражается на цене предложения и его удельной
стоимости (за единицу площади), выходящей за границы диапазона рыночных цен для
данного сегмента. Нарушение п.п. «в» п. 11 ФСО № 7 «Анализ рынка недвижимости
выполняется в следующей последовательности:… анализ фактически данных о ценах
сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при
альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения
цен».
При
отборе аналогов не исключены аналоги, относящиеся
к другому сегменту рынка (предложение № 8), которые находятся в переходной
стадии: предложение № 8 – в зоне -***, что подтверждается Генеральным планом
развития Мирновского сельского поселения (отсутствие в данном районе территорий
для сельскохозяйственного производства) – нарушение ст. 11 ФЗ-135: «Отчет не
должен допускать неоднозначное толкование…». Нарушение п. 22 «в» ФСО № 7: «При
проведении оценки должны быть описаны
объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их
отбора для проведения расчетом. Использование в расчетах лишь части доступных
оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке…» -
нарушение не оказывает влияния на стоимость, так как данный аналог исключен из
расчетов при сравнении объекта оценки с аналогами.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
4.
в отношении объектов-аналогов при сравнении объектов не нивелированы отличия по
местоположению (удаленности от регионального центра), конфигурации и рельефу
(объект оценки и часть аналогов (№ 1,2,3,4,6) имеют формы, близкие к
прямоугольной, и ровный рельеф, часть аналогов (№ 5,7) имеют сложные участки конфигурации, аналоги № 4, 5 и частично № 7 не
обрабатываются, что не учтено в отчете. Таким образом, оценщиком неверно
применена данная корректировка.
5.
Для земельных участков с кадастровыми номерами *** неверно рассчитана величина
удельных затрат (стр. 306 Отчета).
Доля
затрат определена на стр. 305 и составляет 70,52% от валового дохода. Валовый
доход определен на стр. 285 и составляет 34 438,46 руб./га. Расчет
удельных затрат на стр. 306.
Расчет:
34 438,48 х (70,52/100) = 24 286 руб./га. Соответственно: ВД
(удельный валовый доход)- З (удельные затраты) – прибыль предпринимателя = УПЗР
(удельный показатель земельной ренты): 34 438,46-24 286 -5430,95 =
4721,51 руб./га, в то время как в отчете 8220,95 руб./га.
Факты,
указанные экспертом в п.4, свидетельствуют о нарушении ст. 11 135-ФЗ
«отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».
П.
22 «д» ФСО № 7 «При применении метода корректировки каждый объект-аналог сравнивается
с объектов оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются
различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её усредненный
показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего
определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому
элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость
объекта».
П.
22 «е» ФСО № 7 «… для сравнения объекта оценки с другими объектами
недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на
рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:…
местоположение объекта, другие характеристики (элементы), влияющие на
стоимость:…»
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт считает: в отношении нарушения – «оценщиком при расчете
удельных затрат на стр. 306 Отчета об оценке допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - нарушение выявлено
экспертом.
В
отношении указанного ОГБУ «БТИГКО» нарушения, выразившего в использовании
оценщиком не всех, имеющихся на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в ***
на рынке продаж предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, наиболее сопоставимых с объектов оценки, которое расценено ОГБУ
«БТИГКО» как нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7, эксперт указал:
предложения аналогичных объектов, которые не были найдены оценщиком при
проведении анализа рынка, если они не выходят за границы диапазона цен
предложений, найденных оценщиком, не свидетельствует о нарушении требований
законодательства (мотивировочная часть экспертного заключения).
Поскольку
в ходе проведения судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о несоответствии
отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности,
судебный эксперт (с учетом письменных дополнительных пояснений, подтвержденных
судебным экспертом в ходе рассмотрения дела) определил рыночную стоимость
земельных участков по состоянию на 25 июля 2023 года в следующих размерах:
-
земельный участок с кадастровым номером *** – в размере 7 445 133
руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером ***- в размере 4 751 816
руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** - в размере 3 381 008
руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – в размере 3 062 114
руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – в размере 3 228 845
руб.
Данный
расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.
В соответствии со
ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено
в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации», обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в отчете об оценке №*** от 11 октября
2023 года, составленном ООО «Многопрофильный деловой центр (оценщик Цыплов
М.П.), имеются нарушения требований действующего законодательства
в области оценочной деятельности,
повлиявшие на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требований
административного истца о
признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» № ***, № ***, № ***, №
***, № *** от 10 ноября 2023 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***,
соответственно, в размере их рыночной стоимости,
определенной указанным отчетом об оценке,
не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы (с учетом дополнения к ней), и установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на
25 июля 2023 года в следующих размерах:
- земельный участок
с кадастровым номером ***, расположенный по
адресу: ***, площадью
2 901 353 кв.м, в размере 7 445 133 руб., которая
подлежит применению с 1 января 2023 года;
-
земельный участок с кадастровым номером ***, местоположение установлено
относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес
ориентира: ***, площадью 2 068 382 кв.м, в размере
4 751 816 руб., которая подлежит применению с 1 января 2023 года;
-
земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, ***,
площадью 1 230 165 кв.м, в размере 3 381 008 руб., которая
подлежит применению с 1 января 2023 года (поскольку изначально установленный на
1 января 2022 года размер кадастровой стоимости в течение 2023 года не
изменялся);
-
земельный участок с кадастровым номером ***, местоположение установлено
относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес
ориентира: ***, площадью 1 180 707 кв.м, в размере
3 062 114 руб., которая подлежит применению с 1 января 2023 года;
-
земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***,
площадью 1 170 106 кв.м, в размере 3 228 845 руб., которая
подлежит применению с 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Агростандарт» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области и областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № ***, № ***, № ***, № ***, № *** от 10 ноября 2023 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми
номерами ***, соответственно, в
размере их рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 2 901 353 кв.м, в размере
7 445 133 руб. по состоянию на 25 июля 2023 года, которая подлежит
применению с 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение
установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый
адрес ориентира: ***, площадью 2 068 382 кв.м по состоянию на 25 июля
2023 года в размере 4 751 816 руб., которая подлежит применению с 1
января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 1 230 165 кв.м по состоянию на 25 июля 2023
года в размере 3 381 008 руб., которая подлежит применению с 30 мая
2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение
установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый
адрес ориентира: ***, площадью 1 180 707 кв.м, в размере
3 062 114 руб. по состоянию на 25 июля 2023 года, которая подлежит
применению с 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 1 170 106 кв.м по состоянию на 25 июля 2023
года в размере 3 228 845 руб., которая подлежит применению с 1 января
2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами
***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
31 мая 2024 года.
