УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0025-01-2023-001125-88
Судья Гришин П.С. Дело
№33-2056/2024
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
14 мая 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Власовой Е.А., Костенко А.П.,
при секретаре Юшиной
В.А.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу Горбунова Руслана Валерьевича
на решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 22 декабря 2023
года по делу №2-948/2023, которым постановлено:
исковые требования
общества с ограниченной ответственностью «Симбирский колос» к Горбунову Руслану
Валерьевичу, Решетову Павлу Николаевичу удовлетворить частично.
Признать
недействительными выдел земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в счет доли Решетова Павла Николаевича из
земельного участка с кадастровым номером ***, постановку на кадастровый учет и
государственную регистрацию прав на земельный участок с кадастровым номером ***,
расположенный по адресу: ***.
Исключить из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о
земельном участке с кадастровым номером ***, расположенном по адресу: ***.
Признать
недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером
*** от 23.08.2023, заключенный между Решетовым Павлом Николаевичем и Горбуновым
Русланом Валерьевичем.
Применить
последствия недействительности сделки.
Взыскать в пользу
Горбунова Руслана Валерьевича с Решетова Павла Николаевича 500 000 рублей
в возврат денежных средств.
Прекратить право
собственности Горбунова Руслана Валерьевича на земельный участок с кадастровым
номером ***, расположенный по адресу: ***.
Восстановить в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
сведения об участнике права общей долевой собственности Решетове Павле
Николаевиче на земельный участок с кадастровым номером *** с размером доли
1/5,сведения о границах, площади и конфигурации земельного участка с
кадастровым номером *** в исходных размерах, площади и конфигурации, которые
были до выдела из него доли Решетова Павла Николаевича.
Взыскать с Горбунова
Руслана Валерьевича и Решетова Павла Николаевича в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Симбирский колос» расходы по оплате услуг
представителя в размере 40 000 руб. в долевом порядке по 20 000 руб. с каждого;
почтовые расходы в размере 1 416 руб. 30 коп. в долевом порядке по 708 руб. 15
коп. с каждого.
Взыскать с Горбунова
Руслана Валерьевича и Решетова Павла Николаевича в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Симбирский колос» расходы по оплате
государственной пошлины в размере 6000 руб. по 3000 руб. с каждого.
В удовлетворении
остальной части исковых требований обществу с ограниченной ответственностью
«Симбирский колос» отказать.
Заслушав доклад
судьи Власовой Е.А., пояснения ответчика Горбунова Р.В. и его представителя
Кирсанова О.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца
ООО «Симбирский колос» Лукъяновой А.Г., полагавшей решение суда законным, судебная коллегия
установила:
ООО «Симбирский
колос» обратилось в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к
Горбунову Р.В., Решетову П.Н. о признании выдела земельного участка
недействительным, прекращении права собственности на земельный участок,
признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и
применении последствий недействительности сделки.
В обоснование
исковых требований указано, что ООО «Симбирский колос» 08.02.2019 заключило
договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения со
множественностью лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером ***,
площадью 308 504 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Ответчик Решетов
П.Н. являлся одним из сособственников данного земельного участка и,
соответственно, одним из арендодателей.
В мае 2023 года к
истцу обратился ответчик Горбунов Р.В. в качестве представителя ответчика
Решетова П.Н. с просьбой предоставить ему согласие арендатора на выдел доли
Решетова П.Н. из арендуемого земельного участка.
Истец отказал в
предоставлении согласия арендатора на выдел участка в счет доли Решетова П.Н.,
поскольку последний уменьшил бы исходный земельный участок, изменил его
конфигурацию, что нарушило бы права истца в области экономической деятельности.
Указанное привело бы к отсутствию у истца права использовать земельный участок
в соответствии с его целевым назначением.
Договор аренды был
зарегистрирован в ЕГРН 27.02.2019, срок
аренды составлял 3 года.
Пунктом 5 договора
аренды установлено, что по истечении срока действия договора он автоматически
продлевается на тот же срок. Соответственно 25.02.2022 действие договора аренды
продлилось до 25.02.2025.
В сентябре 2023 года
перед выдачей арендной платы была заказана выписка ЕГРН на земельный участок, в
которой уже не содержалось сведений об ответчике Решетове П.Н., как о
собственнике участка.
Из публичной
кадастровой карты следует, что изменилась конфигурация земельного участка с
кадастровым номером ***, а соответственно уменьшилась его площадь до 246 804
кв.м.
Местоположение,
которое ранее было под частью земельного участка с кадастровым номером ***, стал занимать
земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: ***, площадью 61 700
кв.м, состоящий на государственном кадастровом учете, и образованный в
результате выдела в счет доли Решетова П.Н. из участка ***.
Собственником
участка *** на данный момент является Горбунов Р.В.
Истец просил признать недействительными выдел земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в счет доли
Решетова П.Н. из земельного участка с кадастровым номером ***, постановку на
кадастровый учет и государственную регистрацию прав на данный земельный
участок, прекратить государственный кадастровый учет и государственную
регистрацию прав на указанный земельный участок, исключить из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о
спорном земельном участке, прекратить право собственности ответчика Горбунова
Р.В. на земельный участок, восстановить в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
сведения об участнике права общей долевой собственности
Решетове П.Н. на земельный участок с кадастровым номером *** с размером доли
1/5, сведения о границах, площади и конфигурации земельного участка с
кадастровым номером *** в исходных
размерах, площади и конфигурации, которые были до выдела из него доли Решетова
П.Н.; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с
кадастровым номером *** от 23.08.2023, заключенный между Решетовым П.Н. и
Горбуновым Р.В., применить последствия недействительности сделки. Также истец
просил взыскать с ответчиков Решетова П.Н. и Горбунова Р.В. в свою пользу понесенные
им по делу почтовые расходы в размере 1 416 руб. 30 коп., расходы на оплату
услуг нотариуса за удостоверение доверенности в размере 4000 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме
100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере
24 000 руб.
Рассмотрев исковые
требования по существу, суд принял указанное выше решение.
В апелляционной
жалобе Горбунов Р.В. просит отменить решение суда, принять по делу новое
решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном
объеме.
В обоснование своей
позиции указывает, что Решетов П.Н., в связи с невыплатой ему истцом арендных
платежей, в одностороннем порядке воспользовался своим правом на расторжение
договора аренды земельного участка, произвел выдел своей доли из общего
земельного участка, оформив свою долю в органах Росреестра.
Просит учесть, что
он (Горбунов Р.В.) является добросовестным приобретателем земельного участка,
поскольку сделка между Решетовым П.Н. и Горбуновым Р.В. состоялась, о
неправомерности отчуждения имущества продавцом по данной сделке ему (Горбунову Р.В.) было не известно.
Отмечает, что
кадастровый инженер Чернова О.В. не разъясняла ему и Горбуновой О.Г. о
необходимости получения согласия арендатора на выдел приобретаемого ими
земельного участка перед его покупкой.
На основании
вышеизложенного считает, что суду первой инстанции было необходимо установить
либо опровергнуть факт добросовестности его действий по приобретению спорного
участка.
В возражениях на
апелляционную жалобу ООО «Симбирский колос» просит оставить решение суда без
изменения, жалобу – без удовлетворения.
Иные лица,
участвующие в деле, кроме представителя истца ООО «Симбирский колос» Лукъяновой
А.Г., ответчика Горбунова Р.В. и его представителя Кирсанова О.И., не явившиеся в судебное заседание, были
надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в пределах доводов жалобы и
возражений соответствие выводов суда имеющимся в материалах дела
доказательствам и правильность применения судом норм материального и
процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к
следующему.
Судом установлено, что Решетов П.Н. с
09.11.2018 являлся собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 308 504 кв.м.,
расположенного по адресу: *** (т. 1 л.д.16-18). Сособственниками данного
земельного участка являются ООО «Симбирский колос», Прокофьева И.В., Кулаков
А.В., Казакова М.С.
08.02.2019 между ООО «Симбирский колос» (арендатор) и Казаковой
М.С., Салюкиной Н.Е., в интересах которой действовал Прокофьев А.А., Решетовым
П.Н., Кулаковым А.В., Ростовой А.И. (арендодатели) был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне
арендодателей (т.1 л.д.13-14), согласно которому арендодатели передали арендатору в аренду
земельный участок площадью 308 504 кв.м, с кадастровым номером ***, категории - земли
сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для
сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: ***, для производства
сельскохозяйственной продукции.
Согласно п.4 договора он заключен
сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в
регистрирующем органе.
По истечении срока действия
договора он автоматически продлевается на тот же срок, до тех пор, пока одна из
сторон не позднее чем за 12 месяцев до истечения срока его действия, уведомит в
письменной форме другую сторону о его расторжении (п.5 договора).
В соответствии с п. 10 договора
арендодатели обязаны: выполнять в полном объеме все условия договора; не
вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора; обеспечить возможность
реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права
выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.
Изменение условий договора и его
прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон
(п.11 договора).
Государственная регистрация
указанного
договора произведена Управлением Росреестра по Ульяновской области.
Решетов П.Н., действуя через своего представителя
на основании доверенности Горбунову О.Г., с целью выдела земельного участка в счет
земельных долей из общего имущества,
обратился к кадастровому инженеру Черновой О.В., которой поручил изготовить
проект межевания выделяемого земельного участка (т.2 л.д.10-29).
Кадастровым инженером проведены работы,
подготовлен проект межевания земельного участка, согласно которому в результате
межевания образуется один земельный участок в счет 1/5 земельной доли,
принадлежащей Решетову П.Н., из земельного участка с кадастровым номером ***.
Проект межевания земельного участка утвержден
и подписан Горбуновой О.Г., действующей от имени Решетова П.Н. 31.03.2023, документы сданы в Управление Росреестра по
Ульяновской области, произведена государственная регистрация.
Из исходного земельного участка с кадастровым
номером *** образован земельный участок с кадастровым номером ***, площадью
61700 кв.м., границы его установлены на основании межевого плана,
подготовленного кадастровым инженером Черновой О.В.
23.08.2023 между Горбуновой О.Г., действующей
от имени Решетова П.Н., (продавец) и Горбуновым Р.В. (покупатель) заключен
договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категория земель: земли
сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, общая площадь 61700 кв.м, расположенный по
адресу: *** (т.1 л.д.200-202).
Произведена государственная регистрация
перехода права на данный земельный участок с Решетова П.Н. на Горбунова Р.В.
(т.1 л.д.203-206).
Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на
нарушение его прав арендатора действиями ответчиков по выделу земельного
участка в счет земельных долей и его последующей продаже, указывая на
допущенные ими при выделе нарушения норм
земельного законодательства.
Руководствуясь
положениями ст.ст.10,
166, 167, 168, 173.1, 252, 454, 549 Гражданского кодекса Российской
Федерации, ст.ст. 12, 13 Федерального
закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив
представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, установив, что выдел
земельного участка произведен с нарушениями действующего законодательства, суд
первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании незаконным выдела
спорного земельного участка, недействительности договора купли-продажи
земельного участка, удовлетворив исковые требования.
Судебная коллегия
полагает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно
определил юридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий
применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном
заседании доказательствам и постановил судебный акт, отвечающий нормам
материального права при соблюдении требований гражданского процессуального
законодательства.
Согласно части 8 статьи 41 Федерального
закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для
осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной
регистрации прав необходимо в том числе, письменное согласие третьих лиц на
образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта
недвижимости является обязательным в соответствии с федеральным законом (пункт 10).
На основании статьи 252
Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе
требовать выдела своей доли из общего имущества.
Общие правила и условия образования земельных
участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно
которой земельные участки образуются при разделе, объединении,
перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1
указанной статьи).
Образование земельных участков допускается
при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев,
арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не
требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных
государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или
муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения
суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел
земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в
связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4
статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 1
статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что участник или
участники долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей
земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям
к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом
Российской Федерации и названным Федеральным законом.
Как следует из правовой позиции,
сформулированной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской
Федерации 12.07.2017, при наличии согласия всех участников долевой
собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу
его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не
может осуществляться без согласия арендатора.
Поскольку выдел земельного участка влечет
изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как
индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение
договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.
В случае образования земельного участка путем
выдела, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения в счет
земельной доли или земельных долей, необходимо согласие арендатора на
образование земельного участка.
Ответчиками в суд первой инстанции не было
представлено доказательств, подтверждающих наличие письменного согласия
арендатора спорного земельного участка – ООО «Симбирский колос» на выдел
земельного участка в счет земельных долей Решетова П.Н.
При таких обстоятельствах, суд первой
инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выдел земельного участка с
кадастровым номером *** в счет 1/5 доли Решетова П.Н. из земельного участка с
кадастровым номером ***, постановка его на кадастровый учет и государственная
регистрация прав на него, осуществлены с нарушением требований закона.
Доводы автора жалобы о том, что договор
аренды земельного участка был расторгнут между ООО «Симбирский колос» и
Решетовым П.Н. в одностороннем порядке, судебной коллегией отклоняются.
Договором аренды земельного участка не предусмотрен односторонний отказ от
исполнения договора аренды. По условиям договора аренды его действие продлилось до 25.02.2025. Доказательств тому, что
Решетов П.Н. за 12 месяцев до истечения срока действия договора уведомлял
арендатора о его расторжении, как предусмотрено в п.5 договора, материалы дела не содержат.
Поскольку договор купли-продажи земельного
участка от 23.08.2023 был совершен без необходимого в силу закона согласия
третьего лица – арендатора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу
о недействительно данного договора, применив последствия недействительности
сделки.
Доводы апелляционной жалобы о том, что
Горбунов Р.В. является добросовестным приобретателем, судебная коллегия
признает несостоятельными. Из материалов дела следует, что выделом земельного
участка Решетова П.Н. занималась на основании доверенности супруга Горбунова
Р.В. – Горбунова О.Г., на основании заявления которой кадастровым инженером
Черновой О.В. был подготовлен межевой план земельного участка. Согласно
письменным пояснениям кадастрового инженера, она разъясняла Горбуновой О.Г. и
Горбунову Р.В. требование закона о необходимости получения согласия арендатора
на выдел земельного участка.
Кроме того, Управлением Россреестра по
Ульяновской области в адрес Горбуновой О.Г, было направлено уведомление о
приостановлении государственного кадастрового учета и государственной
регистрации права в отношении спорного участка в связи с непредставлением, в
том числе, согласия арендатора на выдел земельного участка (т.1 л.д.181-182).
При этом в Управление Росреестра по
Ульяновской области во исполнение данного уведомления Горбуновой О.Г.,
действующей на основании доверенности от имени Решетова П.Н., было представлено
письменное заявление Решетова П.Н., адресованное в ООО «Симбирский колос», в
котором он уведомляет о выделе земельного участка. Письменное согласие от ООО
«Симбирский колос» получено не было (т.2 л.д.135).
В суде первой инстанции ответчик Горбунов
Р.В. не отрицал, что ему было известно о том, что согласие арендатора на выдел
земельного участка отсутствует.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно
исходил из того, что Горбунов Р.В., как супруг Горбуновой О.Г., а в последующем
покупатель спорного земельного участка, не мог не знать о необходимости
получения согласия арендатора на выдел земельного участка.
Таким образом, основания для признания
Горбунова Р.В. добросовестным приобретателем земельного участка у суда
отсутствовали.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы
основаны на ошибочном толковании норм материального права, не опровергают
выводы суда первой инстанции, основанные на установленных им фактических
обстоятельствах конкретного дела.
Принятое по делу решение является правильным
и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение
Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 22 декабря 2023 года
оставить без изменения, апелляционную жалобу Горбунова Руслана Валерьевича –
без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение
изготовлено 21.05.2024.
