Дело № 3а-51/2024 (№ 3а-360/2023)

73OS0000-01-2023-000305-18                                                                                  

 

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

6 мая 2024 года                                                                                г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трошиной П.И.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «Кедр» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости  в размере его рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

ООО «Центр недвижимости «Кедр» (далее также ООО «ЦН «Кедр», общество) обратилось  в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от 17 ноября 2023 года №ОРС-73/2023/001086, установлении кадастровой стоимости здания  с кадастровым номером ***, в размере его рыночной стоимости - 39 127 844 руб. 14 коп.

Требования мотивировало тем, что общество является сособственником девятиэтажного нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 6895,9 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена  в размере 90 938 715 руб. 82 коп.

Указанная кадастровая стоимость недвижимого имущества существенно    превышает    его    вышеуказанную    рыночную   стоимость, определенную  по состоянию    на    5 октября  2023 года  в   отчете  № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023 года, выполненном оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.   

ООО «ЦН «Кедр» обратилось в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и  государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и  государственной кадастровой оценки» от 17 ноября 2023 года №ОРС-73/2023/001086 ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства в области оценочной деятельности.

Судом к участию  в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены  ППК «Роскадастр»,  Управление Росреестра по Ульяновской области, ООО «Приборкомплект», ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», оценщик Надточий А.Б., Гурьянов Д.Ю., Жилин В.А., Виноградов Л.В.

В ходе судебного разбирательства представлено заявление директора ООО «ЦН «Кедр»   об уточнении исковых требований, в котором он просит  установить кадастровую стоимость   здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 43 642 965 руб.

В судебном заседании представитель ОО «ЦН «Кедр»  Кузнецова С.В. настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указывая на то, что  административным истцом не оспариваются выводы заключения судебной экспертизы, выполненного экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная  палата».

Представитель ОГБУ «БТИГКО» Елистратова А.В. в суд не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

В отзыве на административный иск с учетом его дополнения просила в удовлетворении административного иска ООО «ЦН «Кедр» отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа. 

Также указала, что ОГБУ «БТИГКО», ознакомившись с письменными пояснениями оценщика Надточего А.Б., эксперта *** по судебной экспертизе № *** от 20 марта 2024 года, в отношении заключения эксперта *** и его дополнительных пояснений замечаний не имеет, доводы оценщика Надточего А.Б. считает необоснованными.

Оценщик Надточий А.Б. в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен. Ранее в судебном заседании выразил несогласие с выводами заключения судебной экспертизы о наличии в подготовленном им отчете  № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023  года нарушений законодательства в области оценочной деятельности.

Представители ППК «Роскадастр»,  Управление Росреестра по Ульяновской области, ООО «Приборкомплект», ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», Гурьянов Д.Ю., Жилин В.А., Виноградов Л.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы представителя административного истца Кузнецовой С.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что  общество с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «Кедр» является сособственником  нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 6895,9 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 12 сентября 2013 года  в размере  90 938 715 руб. 82 коп.

Согласно отчету № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023 года, выполненному оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.,   рыночная стоимость  нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 5 октября 2023 года составила  39 127 844 руб. 14 коп. 

Поскольку  исходя из кадастровой стоимости  указанного объекта недвижимости с кадастровым номером *** подлежит расчету налог на имущество, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости  указанного объекта недвижимости в размере рыночной  стоимости по состоянию на 5 октября 2023 года затрагивает права административного истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 25 августа 2023 года ООО «Центр недвижимости «Кедр» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., согласно которому   рыночная стоимость  нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 5 октября 2023 года составила  39 127 844 руб. 14 коп.  

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и  государственной кадастровой оценки» от 17 ноября 2023 года № ОРС-73/2023/001086 по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «ЦН «Кедр» отказано в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере   его  рыночной  стоимости по состоянию на 5 октября  2023 года -   39 127 844 руб. 14 коп. 

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом  № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.Оценщиком на стр. 15-22 отчета об оценке приведен фотоматериал осмотра объекта оценки. Объектом оценки является девятиэтажное здание. Данный фотоматериал не отражает информацию о состоянии 5-го этажа.

Нарушены требования  статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на стр. 36 отчета об оценке указано, что на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в городе Ульяновске на рынке продаж имелись предложения о продаже зданий, наиболее сопоставимых с объектом оценки: местоположение – ввиду того, что оцениваемый объект расположен на ***, оценщиком выбраны предложения по продаже сопоставимых объектов, расположенных в пределах города Ульяновска; материал стен – ввиду того, что материал стен оцениваемого здания кирпич, оценщиком выбраны предложения по продаже аналогичных   кирпичных/панельных зданий; этажность дома – оцениваемое здание имеет 9 этажей, оценщиком выбраны предложения по продаже многоэтажных зданий; транспортная доступность – наличие подъездных путей круглогодично; все объекты аналоги предлагаются на продажу с правами на земельный участок. Критерий «многоэтажность» не указан и не описан оценщиком, при этом аналоги № 1 и № 3 имеют этажность – 4 этажа – являются среднеэтажными. Объектом оценки является девятиэтажное здание – здание повышенной этажности. Объект оценки и аналоги № 1 и № 3 различны по этажности, использование данных предложений не обосновано, в рамках расчета стоимости объекта оценки сравнительным  подходом данный фактор так же не рассмотрен и не описан оценщиком.

Нарушены требования  статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Оценщиком на стр. 76 отчета об оценке указано, что все рассматриваемые объекты расположены на красной линии, корректировка  не требуется. Обоснование расположения аналога № 4 на красной линии отсутствует, при этом на стр. 76 так же указано, что «*** не относится к *** ***, расположена рядом со зданиями ***».

Нарушены требования  статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Оценщиком на стр. 71 отчета об оценке при определении относительной корректировки по модулю от цены предложения и балла для аналогов № 1-4 допущена арифметическая ошибка. Расчет весовых коэффициентов на стр. 71 отчета об оценке не соответствует формуле, приведенной  оценщиком на стр. 82 отчета об оценке для расчета данных коэффициентов.

Нарушены требования  статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Оценщиком на стр. 64-66 отчета об оценке приведено обоснование выбора подходов и методов оценки. Наиболее эффективное использование объекта оценки определено оценщиком на стр. 63 отчета об оценке – административное здание. Отказ от применения затратного и доходного подходов не обоснован.

Нарушены требования  статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 15 ФСО № 7.

6. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 39 отчета об оценке предложение № 3 является частью объекта оценки. Согласно тексту объявления к продаже на открытом рынке представлена часть объекта оценки, общей площадью 4412 кв.м (что составляет 64% от общей площади здания), стоимостью 55 000 000 рублей. Рыночная стоимость всего объекта оценки (нежилое здание общей площадью 6895,9 кв.м), рассчитанная оценщиком, составляет 39 127 844 руб. 14 коп., что менее стоимости части объекта оценки, представленного на продажу.

Нарушены требования  статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023 года, выполненного оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.,  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Из заключения эксперта № *** от 20 марта 2024 года, выполненного экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, усматривается, что экспертом сделан вывод о том, что отчет № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023 года, составленный  ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»  (оценщик Надточий А.Б.), не соответствует требованиям  действующего законодательства: ст. 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 2 ФСО VI, пп. «в» п. 11 ФСО № 7, пп. «д» п. 22 ФСО № 7. 

Отчет содержит следующие нарушения:

Замечание 1.

При анализе рынка на стр. 28-61 отчета об оценке оценщиком не приведен анализ арендных ставок помещений офисного назначения. Оценщик обосновывает это тем, что предложений по аренде зданий, сопоставимых с оцениваемым, не выявлено.

Для рынка офисной недвижимости *** не характерна  сдача в аренду целиком офисных зданий, аналогичных объекту экспертизы, в основном в аренду предлагаются встроенные помещения. Арендные ставки в аналогичных зданиях  представлены на рынке в достаточном количестве на дату исследования.  При этом рынок аренды офисных помещений, расположенных в промышленных зонах ***, развит  и характеризуется  большим количеством предложений (только на общей с оцениваемым объектом  транспортной магистрали  к аренде представлены 15 помещений офисного назначения). Средний диапазон арендных ставок в зданиях  административно-офисного назначения в промышленной зоне *** составляет 159-300 руб. за кв.м в месяц в зависимости от месторасположения, этажа, состояния объекта, наличия мебели и техники, наличия отдельного входа, включения в арендную ставку коммунальных услуг.

Исходя из вышеизложенного, анализ рынка выполнен оценщиком не в полном объеме.

Вывод: нарушены требования п. 2 ФСО  VI, пп. «в» п. 11 ФСО № 7, ст. 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 2.

Аргументация отказа от использования доходного подхода основана на неполном анализе рынка объекта оценки.

Доходный подход применяется для оценки недвижимости генерирующей  или способной генерировать потоки доходов. Исследуемый объект оценки способен приносить доход путем сдачи его в аренду. Оценщиком не выполнен анализ рынка арендных ставок помещений офисного назначения.

Изучив рынок, эксперт пришел к выводу о наличии достаточного объема достоверной и доступной для анализа информации об арендных ставках для расчета стоимости исследуемого объекта в рамках доходного подхода.

В связи с этим отказ  от применения  доходного подхода основан на неверных выводах анализа рынка объекта оценки.

Вывод: нарушены требования п. 2 ФСО  V, ст. 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 3.

В отношении аналога № 1 на стр. 73 отчета об оценке оценщик указывает, что «из текста объявления не следует, что продается часть здания», что не соответствует действительности.

Из текста объявления по продаже аналога № 1 (стр. 95 отчета об оценке) следует, что продается часть здания (помещения): подвал, 2-4 этажи и технический этаж целиком, 1 этаж только 43 кв.м (входная группа).

Таким образом, требуется введение корректировки для аналога № 1.

Данное замечание повлияет на результаты расчетов в рамках сравнительного подхода и, соответственно, на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Вывод: нарушены требования п. 2 ФСО  VI, пп. «в» п. 11 ФСО № 7: данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 4.

Корректировка на местоположение  в пределах города определена оценщиком на основании информационного портала СтатРиелт.

Корректировка на местоположение определена для земельных участков в средних, больших, крупных и крупнейших городах (стр. 75 отчета об оценке), в то время как объектом оценки в исследуемом отчете является объект капитального строительства.

Оценщик не обосновывает применение корректировки на местоположение для  объектов капитального строительства с использованием корректировок, рассчитанных для ценовых зон рынка земельных участков.

Вывод: нарушены требования п. 2 ФСО  VI, ст. 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 5.

Расчет весовых коэффициентов, представленный в расчетной таблице на стр. 71 отчета об оценке  не соответствует формуле, представленной на стр. 82 отчета об оценке.

Данное замечание повлияет на результаты расчетов в рамках сравнительного подхода  и соответственно на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Вывод: нарушены требования п. 2 ФСО  VI, ст. 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 6.

Доля стоимости земельного участка в составе единого комплекса недвижимости  определялась оценщиком согласно данным информационного портала СтатРиелт.

Описание корректировки на долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости представлено на стр. 79-80 отчета об оценке.

Доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости определена оценщиком неверно, поскольку выбранные аналоги имеют разную плотность застройки.

Согласно данным используемого информационного портала, доля установлена для  плотно застроенных земельных участков.

Оценщиком не учтена корректировка на состояние зданий при определении доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости. Выбранные объекты аналоги находятся в удовлетворительном состоянии расчетная таблица стр. 70 отчета об оценке, в отличие от данных, представленных в исследовании информационного портала СтатРиелт, где в исследовании используются здания в хорошем и новом состоянии.

Таким образом, доля, принятая  в расчетах оценщиком определена неверно.

Данное замечание повлияет на результаты расчетов в рамках сравнительного подхода и, соответственно, на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Вывод:  нарушены требования п. 2 ФСО VI, ст. 11  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Эксперт подтверждает наличие в отчете об оценке № 228/23 от 16 октября 2023 года ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» недостатков № 4, № 5, указанных в решении ОГБУ «БТИГКО» № ОРС-73/2023/001086 от 17 ноября 2023 года.  

Рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, по состоянию на 5 октября 2023 года составила 43 642 965 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,  «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,  утвержденные приказом  Минэкономразвития  России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 20 марта 2024 года выполнено экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что  соответствует  требованиям  пункту 8 ФСО VI,   а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с  пунктом 2 ФСО V  в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объекта недвижимости проведена экспертом  с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного и доходного подходов и отсутствия оснований для использования  затратного подходов.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на торг, на тип объекта,  на площадь,  на материал стен, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителями административного истца и административного ответчика указанное заключение эксперта и его выводы  не оспариваются.

Доводы заинтересованного лица оценщика Надточего А.Б.   не опровергают правильности выводов  заключения эксперта ***

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли частично свое подтверждение выявленные  ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчете № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2023 года, составленном оценщиком  ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»   Надточим А.Б., и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № ОРС-73/2023/001086 от 17 ноября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с учетом этого  считает необходимым установить кадастровую  стоимость   объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 6895,9 кв.м,  кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 октября 2023 года в размере 43 642 965 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления «Центр недвижимости «Кедр»  к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2023/001086 от 17 ноября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую  стоимость   объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 6895,9 кв.м,  кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 октября 2023 года в размере 43 642 965 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                                     О.Е.Кинчарова