Дело № 3а-18/2024 (№ 3а-327/2023)
73OS0000-01-2023-000279-96
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 апреля 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Национальный Логистический Оператор» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Национальный
Логистический Оператор» (далее также ООО «НЛО», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО», учреждение) о признании
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от 15 сентября 2023 года №ОРС-73/2023/000652,
установлении кадастровой стоимости здания
производственной базы, общей площадью 4435,9 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
1 июля 2023 года, равной 62 891 612 руб.
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного объекта недвижимости.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена
в размере 90 625 525 руб. 72 коп.
Указанная
кадастровая стоимость недвижимого имущества существенно превышает
его вышеуказанную рыночную стоимость
по состоянию на 1 июля
2023 года, определенную в
отчете об оценке № *** от 1 июля 2023 года, выполненном ООО «Региональный Центр
Экспертизы».
ООО «НЛО» обратилось
в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» от 15 сентября 2023
года №ОРС-73/2023/000652 ему было отказано в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства в
области оценочной деятельности.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были
привлечены ППК «Роскадастр»,
Министерство финансов Ульяновской области, ООО «Региональный Центр Экспертизы», оценщик Хрущева Н.В.
В ходе судебного
разбирательства представителем ООО «НЛО» Бакировой Г.М. представлено заявление
об уточнении исковых требований, в котором она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2023 года, равной
54 286 216 руб.
В судебном заседании
она настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указывая
на то, что административным истцом не
оспариваются выводы заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Елистратова А.В. в суд не явилась, о месте и времени судебного
заседания извещена, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
В отзыве на
административный иск с учетом его дополнения просила в удовлетворении
административного иска ООО «НЛО» отказать, считая решение учреждения законным,
а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта
недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Указала, что
экспертом в ходе проведенного исследования по первому вопросу выявлено
несоответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства,
частично подтверждены нарушения, изложенные в решении ОГБУ «БТИГКО» от 15 сентября 2023 года №ОРС-73/2023/000652.
В расчете рыночной стоимости объекта недвижимости эксперта ошибок не выявлено.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК
«Роскадастр», Управления Росреестра по
Ульяновской области, администрации города Ульяновска, Министерства финансов
Ульяновской области, ООО «Региональный
Центр Экспертизы», оценщик Хрущева Н.В. в судебное заседание не явились, о
времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы представителя административного истца
Бакировой Г.М., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что общество с ограниченной
ответственностью «Национальный Логистический Оператор» является
собственником нежилого здания
производственной базы с кадастровым номером
***, общей площадью 4435,9 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 15 ноября
2013 года в размере 90 625 525 руб. 72 коп.
Согласно отчету об оценке № *** от 1 июля 2023 года, выполненному
оценщиком ООО «Региональный Центр
Экспертизы» Хрущевой Н.В., рыночная
стоимость нежилого здания с кадастровым
номером *** по состоянию на 1 июля
2023 года составила 62 891 612 руб.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных
сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал
государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 25 августа 2023 года ООО «Национальный Логистический
Оператор» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** от 1 июля 2023 года, выполненный
оценщиком ООО «Региональный Центр
Экспертизы» Хрущевой Н.В., согласно
которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 июля 2023 года составила
62 891 612 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 15 сентября 2023 года №
ОРС-73/2023/000652 по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «НЛО»
отказано в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля
2023 года - 62 891 612 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об оценке № *** от 1 июля 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный Центр Экспертизы» Хрущевой Н.В., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.Оценщиком на стр.
66-70 приведен анализ фактических данных
о ценах сделок и (или) предложений производственно-складских объектов, при
этом:
- Площадь
предложения № 6 на стр. 67 отчета об оценке в графе «площадь здания» и «площадь
производственной части» различна.
- Площадь
предложения № 15 на стр. 60 отчета об оценке указана в размере – 8053,83 кв.м.
Согласно тексту объявления общая
площадь зданий - 8787,6 кв.м (стр. 188 отчета об оценке), при
этом часть площадей 5377,8 кв.м – это здание гаража – объект незавершенного
строительства, степень готовности 4%. Обоснование использования площади в
размере 8053,83 кв.м в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на стр.
71 отчета об оценке приведено обоснование отказа от использования в расчетах
аналогов, при этом указано, что:
- Аналоги № 1 и № 2
не применялись в расчетах, так как невозможно установить долю административных
и бытовых помещений. Доля административных и бытовых помещений аналога №9 также
не установлена (согласно тексту объявления на стр. 185 отчета об оценке комплекс состоит из двух отапливаемых и
одного неотапливаемого производственно-складских
помещений, офисного пристроя), но данный аналог используется в расчете.
- Аналоги № 3, № 11,
№ 13, № 15 не принимались в расчетах, так как общая площадь комплекса и земельного участка сильно
отличается от объекта оценки. Критерий значительности не описан оценщиком.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком на стр.
70-76 приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений
производственно-складских объектов, предлагаемых к аренде, соответствующих
критериям: нежилые здания и помещения производственно-складского назначения;
дата экспозиции или сделки с 01 ноября
2022 года по 01 июля 2023 года; в таблице выборки указаны ссылки на источник
объявлений, при этом:
- Предложение № 2 –
адрес: ***, дата объявления - 6 сентября 2022 года, дата предложения – 9
сентября 2022 года (стр. 189 отчета об оценке). Нарушен критерий отбора – дата
экспозиции или сделки.
- Предложение № 13 –
адрес: ***, дата объявления – 28 октября 2022 года, дата предложения – 29
октября 2022 года (стр. 194 отчета об оценке). Нарушен критерий отбора – дата
экспозиции или сделки.
- Предложение № 14 –
адрес: ***, дата объявления – 21 октября 2022 года, дата предложения – 29
октября 2022 года (стр. 195 отчета об
оценке). Нарушен критерий отбора – дата экспозиции или сделки.
- Предложение № 15 –
адрес: ***, дата объявления – 28 октября 2022 года, дата предложения – 29 октября 2022 года (стр.
196 отчета об оценке). Нарушен критерий отбора – дата экспозиции или сделки.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Оценщиком на стр.
81 отчета об оценке приведено обоснование отказа от использования в расчетах
аналогов, при этом указано, что для расчетов не использовались аналоги № 2, 3,
14 и 15, так как их цена за кв.м сильно
отличается от среднерыночной, их использование
приведет к завышению результатов. Для расчетов аналог № 6 не
использовался, так как его цена за 1 кв.м
значительно отличается от среднерыночной. Диапазон цена за 1 кв.м данных
предложений от 40 до 250 рублей. Критерий
(соразмерность) значительного отличия не
описан в отчете об оценке. Отказ от
использования в качестве аналогов не обоснован.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком на стр.
95-98 приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений
земельных участков соответствующих
следующим критериям: земельный участок
относится к категории земель населенных пунктов, земли промышленного и
специального назначения (категория земельных участков под промышленные объекты
влияния на рыночную стоимость не оказывает, стоимость объектов зависит от вида
разрешенного использования), при этом в выборку не попали земельные участки,
предназначенные для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного
хозяйства и садоводства, сельскохозяйственного назначения, учитывая задания на
оценку, предусматривающего оценку земельного участка с условием текущего
использования; дата экспозиции или
сделки с 01 ноября 2022 года по 01 июля
2023 года; в таблице выборки указаны ссылки на источники объявлений, следовательно,
оценщик не несет ответственности за изменение информации при переходе по данным ссылкам, при этом:
- Предложение № 5. К
продаже представлен земельный участок с кадастровым номером ***, дата объявления 1 апреля 2022 года, дата
предложения – 7 апреля 2022 года (стр. 201 отчета об оценке). Нарушен критерий
отбора – дата экспозиции или сделки.
- Предложение № 6. К
продаже представлен земельный участок с кадастровым номером ***, дата
объявления 30 июля 2022 года, дата предложения – 24 августа 2022 года (стр. 201
отчета об оценке). Нарушен критерий
отбора – дата экспозиции или сделки.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Оценщиком на стр.
125-126 при расчете коэффициента корректировки
на площадь для аналогов № 1, № 2 и № 3 в качестве коэффициента
торможения принято значение для
категории городов – «города с численностью менее 500 тыс. чел.». Объект
оценки расположен в ***, численность
города составляет более 500 тыс. человек. Значение коэффициента торможения,
принятого оценщиком в расчетах,
некорректно. Оценщиком при расчете корректировки на тип помещений в здании для
аналога № 1 указана и используется в дальнейших расчетах площадь 2150 кв.м. Согласно информации,
приведенной на стр. 183 отчета об оценке
(согласно тексту объявления)
площадь аналога № 1 – 2152 кв.м.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
7. Обоснование
значения коэффициента капитализации в
размере 12%, принятого оценщиком в расчетах
в отчете об оценке, отсутствует.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза
должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об
оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке №*** от 1 июля 2023 года,
выполненного оценщиком ООО «Региональный
центр экспертизы» Хрущевой Н.В., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 13 марта 2024 года, выполненного экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, усматривается, что экспертом сделан вывод о
том, отчет об оценке №*** от 1 июля 2023 года, составленный
оценщиком ООО «Региональный центр
экспертизы» Хрущевой Н.В., не соответствует требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», а также требованиям федеральных
стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной
деятельности, в том числе допускались нарушения, которые повлияли на
определение итоговой.
На
основании проведенных исследования и анализа экспертом выявлены:
1.2.
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины
стоимости объекта оценки, а именно:
1.2.1
Корректировка на плотность застройки рассчитана и применена неверно, данная
корректировка применима, как правило, для оценки застроенных земельных участков
промышленного назначения, а не объектов
капитального строительства.
Кроме
того, общая площадь строений на исследуемом земельном участке определена оценщиком без учета фактического
наличия строений на дату оценки. Согласно данным технического паспорта,
приложенного к отчету, на стр. 231 на участке расположены 2 склада-ангара,
общей площадью более 1000 кв.м. На дату оценки данные склады снесены. Вместо них на участке с
юго-восточной части склада лит. Б сделан капитальный пристрой, площадь которого
установить не представляется возможным.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.2
При определении стоимости здания в рамках сравнительного подхода в таблице на стр. 115 отчета для аналога № 2 указано
отсутствие грузоподъемных механизмов, однако в тексте объявления на стр. 185
отчета указано наличие кран-балки и тельферов. Непринятие корректировки привело
к искажению расчетов.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.3
При описании местоположения объекта на стр. 123 отчета приведено описание по местоположению населенных пунктов по
отношению к областному центру, а объект оценки и аналоги расположены в областном центре. Необходимо описание по
местоположению внутри областного центра по отношению к самому
дорогому району. Данная ошибка перетекла в определение местоположения
земельного участка и некорректность исследования привела к искажению расчетов,
так как аналог № 1 (***) расположен ***. Зональный К=0,82. Объект оценки и аналоги 2 и 3
расположены в глубине промышленных площадок, что позволяет их отнести к
промзоне с К=0,77. Корректировка должна составить К=0,77/0,82 = 0,94.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.4
На стр. 127 отчета проведено описание корректировки на наличие отопления.
Неверное исследование состава объекта оценки привело к тому, что не произведена
корректировка на наличие отапливаемых площадей у самого объекта оценки, так как
входящий в состав объекта оценки склад лит. В неотапливаемый.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.5
Согласно тексту объявления на стр. 182
отчета объект имеет подходящую железнодорожную ветку. Однако, при описании
корректировки по данному фактору на стр. 145 отчета для аналога № 1 данная
корректировка не учтена, что привело к искажению расчетов в таблице на стр.
156.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
1.2.6
На стр. 146-147 отчета приведено описание корректировки на физический износ
объекта недвижимости в размере 23%.
Однако, данная корректировка применима к объектам, физическое состояние конструктивных элементов
которых различно, построены по разным технологиям с применением разных
строительных материалов. Объект оценки и принятые к расчетам аналоги построены,
приблизительно, в одно «советское» время. Материалы и технологии идентичны, в
текстах объявлений нет информации о состоянии конструктивных элементов зданий. Применение данной корректировки ошибочно (не
путать с корректировкой на физическое
состояние отделки и инженерных коммуникаций, принятой на стр. 151-152 отчета).
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.7
На стр. 153 приведено описание корректировки на класс качества зданий.
Примененные значения неверны, так как объект оценки и аналоги построены в «советское» время,
класс «С» . Действительно, после проведения ремонтных работ (монтаж
вентилируемого фасада из профлиста, отделка офисной части с использованием
современных технологий и материалов
повышенного качества и т.д.)
объект оценки возможно отнести к классу «В». Но изучение фотоматериалов объявлений, принятых к расчетам аналогов, не
позволяют отнести аналоги к классу «В».
Корректировка ошибочна, что привело к искажению расчетов.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.8
При оценке стоимости земельного участка
на стр. 172 необоснованно применена
корректировка 6,38% на долевую собственность, так как в тексте
объявления на стр. 200 отчета такая информация отсутствует.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.9
На стр. 172-173 отчета приведено описание корректировки на наличие коммуникаций и приведен ошибочный
расчет, так как у аналога № 3
коммуникации по границе участка и он
считается обеспеченным, то есть корректировка по данному фактору для аналога №
3 неприменима.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
1.2.10
У аналога № 1 на стр. 173 отчета на территории имеется новое здание, применение
корректировки на снос для ветхих и аварийных зданий неверно. Аналог должен быть исключен из расчетов или
проведены расчеты иными методами.
Нарушение
п. 4 ст. 9 ФСО-V, cт. 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
На
основании проведенной экспертизы отчета об оценке № 01072023О рыночной
стоимости нежилого здания от 1 июля 2023 года, экспертом сделаны следующие
выводы: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в п.
1-7 решения – имеются. Эксперт не признает нарушениями недостатки, указанные в
пунктах 3, 4, 5, 6.2, 7
Рыночная
стоимость нежилого здания производственной базы, общей площадью 4435,9 кв.м с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2023 года
составляла 54 286 216 руб.
В соответствии со статьей
84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 13 марта 2024 года выполнено экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, обладающим правом на проведение подобного
рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует
требованиям пункту 8 ФСО VI, а
также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, местоположение, этажность, наличие грузовых лифтов, наличие железнодорожной ветки, статус объекта, наличие отопления, класс
конструктивной системы, класс качества отделки, состояние отделки, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Сторонами указанное
заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» не опровергают
правильности выводов заключения эксперта
***
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли
частично свое подтверждение выявленные
ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчете об
оценке № *** от 1 июля 2023 года, составленном оценщиком ООО «Региональный центр экспертизы» Хрущевой Н.В., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № ОРС-73/2023/000652 от 15 сентября 2023 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания
производственной базы, площадью 4435,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2023 года в размере 54 286 216 руб.,
определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное
разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Национальный Логистический Оператор» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2023/000652
от 15 сентября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую стоимость
объекта недвижимости – нежилого
здания производственной базы, площадью 4435,9
кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2023 года в размере 54 286 216
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1
января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером
***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
