Дело № 3а-4/2024 (№3а-302/2023)
73OS0000-01-2022-000234-37
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 февраля 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью
«Аргоника» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Аргоника»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение),
Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о
признании незаконным решения ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 20 октября 2023 года; установлении
кадастровой стоимости земельного участка, площадью 1 325 350
кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 1 апреля 2023 года -
323 531 188 руб. 50 коп.
Требования
мотивировало тем, что оно является арендатором указанного земельного участка.
Арендные платежи исчисляются из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена
в размере 1 130 585 870 руб.
13 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 19 сентября 2023 года, составленному ООО
«Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 1 апреля 2023 года составила 323 531 188 руб. 50 коп.
Намереваясь
установить кадастровую стоимость земельного участка в
размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом оценщика, он
обратился в ОГБУ «БТИГКО» с соответствующим заявлением. Однако решением
ОГБУ «БТИГКО» № ***
от 20 октября 2023 года ему было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области
оценочной деятельности.
Данное решение
административный истец считает
незаконным.
Судом к участию в
деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц – ППП «Роскадастр», ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Представитель ООО «Аргоника»
Горгиладзе С.Н. в судебном заседании уточнила
заявленные требования в части, а именно: просила установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***,
равной его рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы в размере
357 909 221 руб., настаивала на удовлетворении заявленных требований
с учетом уточнения по доводам, изложенным в административном иске.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не
явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен. В отзыве на административный иск
просил в удовлетворении требований отказать, считая решение учреждения
законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости
земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является самостоятельным
требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с
обжалованием решения уполномоченного органа.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы представителя
административного истца Горгиладзе С.Н., суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Аргоника» согласно договору №*** аренды земельного участка от *** года, заключенному с Комитетом по
управлению муниципальным имуществом Ульяновского района, соглашению о внесении изменений в указанный
договор № *** года, заключенному с Министерством государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области, дополнительным соглашениям к данному
договору аренды от 28 мая 2020 года и 28 марта 2022 года, заключенным с Министерством
строительства и архитектуры Ульяновской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 325 350 кв.м,
расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022
года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2022 года в размере 1 202 750 925 руб. 67
коп.
В соответствии со ст.
16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой
оценке» из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области 24 января 2023
года поступила информация по состоянию на 1 декабря 2022 года о внесении в ЕГРН сведений об
изменении площади земельного участка с
1 325 256 кв.м на 1 325 350 кв.м, а также об ограничениях
(обременениях) в виде ***, реестровый номер ***, ***, реестровый номер № ***,
зоны подтопления территорий, прилегающих к ***, затапливаемых при половодьях и
паводках 1% обеспеченности, реестровый номер ***, в связи с чем кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была
пересчитана и составила 1 046 467 525 руб. 69 коп.
Учреждением 9 июня
2023 года установлено наличие ошибок при определении указанной кадастровой
стоимости земельного участка. По результатам пересчета его кадастровая
стоимость определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере
1 130 585 870 руб. 13 коп. Данная кадастровая стоимость
утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 29 июня 2023 года № 60-пр. и применяется с 1 января 2023
года.
Отчетом об оценке
земельного участка № *** от 19 сентября 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 апреля
2023 года определена в размере 323 531 188 руб. 50 коп.
В соответствии со ст.
16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области поступила информация по
состоянию на 3 ноября 2023 года о внесении в ЕГРН сведений об изменении площади земельного участка с
1 325 350 кв.м на 1 175 934 кв.м, в также об ограничениях
(обременениях) в виде ***, реестровый номер ***, ***, реестровый номер № ***, ***,
реестровый номер ***, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** была установлена
по состоянию на 1 января 2022 года в
размере 928 491 902 руб. 78 коп., и она подлежит применению с 3
ноября 2023 года.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 1 апреля 2023 года, в размере 1 130 585 870 руб. 13 коп.
является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2022 года, рассчитывались арендные
платежи за период действия указанной
кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по
состоянию на 1 апреля 2023 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи
22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого
государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 21 сентября 2023 года
ООО «Аргоника» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № ***
от 19 сентября 2023 года, выполненный
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная
стоимость по состоянию на 1 апреля 2023 года - 323 531 188 руб. 50 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 20 октября
2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Аргоника»
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1
апреля 2023 года - 323 531 188 руб.
50 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.На стр. 52 отчета
оценщиком указано, что на дату оценки (1 апреля 2023 года) и в нормальный срок
экспозиции в *** и в *** на рынке продаж имелось 5 предложений о продаже
земельных участков под жилую недвижимость, наиболее сопоставимых с объектом
оценки. Согласно отчету (стр. 52) одним из критериев отбора является
местоположение – населенные пункты, расположенные в ближайших окрестностях ***
(до *** ст. 62 отчета). Оценщик указывает, что в связи с недостаточным
количеством предложений по продаже
сопоставимых участков в районе
расположения объекта оценки, им было принято решение использовать предложения,
сопоставимые по местоположению на окраине ***. В выборку на стр. 53 отчета
оценщиком внесены предложение 4 и предложение 5, которые не сопоставимы с
объектом оценки по установленному критерию отбора по местоположению.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2.На стр. 63 отчета
оценщик указывает на ценообразующий фактор «Величина земельного участка» и
описывает корректировку на величину земельного участка. Ссылка на источник
информации на стр. 64 не соответствует указанной корректировке.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта
недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение
которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории
судебной экспертизы.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 19 сентября 2023 года,
составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 28 декабря 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследований и анализа представленного отчета
об оценке земельного
участка № *** от 19 сентября 2023 года, составленного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
экспертом выявлено:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Отсутствует раскрытие источника корректировки на площадь. Ссылка не относится к данной корректировке.
Нарушение
п.п. 2 п. 2 ФСО VI «…существенная информация, приведенная в отчете
об оценке, должна быть подтверждена
путем раскрытия её источников».
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2)
Объект оценки располагается в границах регионального центра – ***. Аналоги 1, 2
на незначительном отдалении, за границами города, на территории вновь образованной жилой
застройки, аналоги 3 и 4 в окрестностях регионального центра, но на
значительном удалении.
Тем
не менее, оценщиком внесена корректировка на местоположение, равная для всех аналогов 1,1 (0,88/0,8).
3)
В отчете не учтены ограничения для объекта оценки (влияние охранных зон реки
Свияги, приаэродромной территории
аэродрома Ульяновск Баратаевка).
Факты,
указанные экспертом в п. 2 и 3 свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7,
п.22 е) ФСО № 7
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п.2 Решения – имеется нарушение
иной нормы законодательства,
-
по п. 1 Решения – нарушения не выявлены.
Согласно
заключению эксперта № *** от 28 декабря 2023 года, рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 1 325 350
кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 апреля 2023 года составляла
357 909 221 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта *** от 28 декабря 2023 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного
ею заключения недопустимым доказательством
не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов
и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на площадь, на местоположение по отношению к региональному центру,
на статус населенного пункта, на снос,
на наличие природных факторов, на наличие негативных факторов, на
индекс изменения стоимости, на рельеф и
конфигурацию, на торг, информация о чем
отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего
расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителями
сторон указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 28 декабря
2023 года, выполненного экспертом ФБУ
УЛСЭ ***, по вопросу соответствия отчета об оценке земельного участка № ***
от 19 сентября 2023 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., требованиям
законодательства об оценочной деятельности
следует, что имеются нарушения,
повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения № *** от 20 октября 2023 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный
экспертом ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью
1 325 350 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 апреля 2023 года в размере 357 909 221 руб., определив
период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2023 года по
2 ноября 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Аргоника» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области в части признания незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от 20 октября 2023
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 1 325 350 кв.м, кадастровый
номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
1 апреля 2023 года в размере 357 909
221 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2023 года по 2 ноября 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
