УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0004-01-2023-004319-58

Судья Русакова И.В.                                               Дело № 33-435/2024 (33-6307/2023)

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е  О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                               26 января 2024 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Тудияровой С.В., Грудкиной Т.М.,

при секретаре Аладине А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Империя» на решение Заволжского районного суда г.Ульяновска от 13 сентября 2023 года по гражданскому делу № 2-3322/2023, по которому постановлено:

исковые требования Батурко Ольги Викторовны к садовому некоммерческому товариществу «Междугородник», обществу с ограниченной ответственностью «Империя» о признании предварительного договора аренды недействительным удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор аренды земельного участка от 10 июня 2019 года, заключенный между садовым некоммерческим товариществом «Междугородник» и обществом с ограниченной ответственностью «Империя».

Взыскать в пользу Батурко Ольги Викторовны с садового некоммерческого товарищества «Междугородник», общества с ограниченной ответственностью «Империя» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Тудияровой С.В., судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Батурко О.В. обратилась в суд с иском к садовому некоммерческому товариществу «Междугородник» (далее – СНТ «Междугородник», СНТ), обществу с ограниченной ответственностью «Империя» (далее – ООО «Империя») о признании предварительного договора аренды недействительным.

В обоснование исковых требований указала, что является членом СНТ «Междугородник» и собственником земельного участка №***».

Недавно ей стало известно, что между СНТ «Междугородник» и ООО «Империя» был заключен предварительный договор аренды земельных участков от 10 июня 2019 года, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор аренды шести земельных участков, в том числе: объект №1 ориентировочно общей площадью 6 кв.м для установки оборудования по очистке воды на скважине №1; объект №2 ориентировочно общей площадью 6 кв.м для установки оборудования по очистке воды на скважине №2; объект №3 ориентировочно общей площадью 26 кв.м для заключения договора возмездного оказания услуг; объект №4 ориентировочно общей площадью 400 кв.м для установки вышки сотовой связи; объект №5 ориентировочно общей площадью 40 кв.м для установки оборудования и заключения договора возмездного оказания услуг, являющихся на момент заключения предварительного договора составной частью земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***».

Договор должен быть заключен сторонами не позднее одного календарного месяца после получения любой из сторон договора выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе и площади арендуемого земельного участка (п.1.4 предварительного договора).

Уставом товарищества предусмотрено, что к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ относится принятие решения о создании или приобретении имущества товарищества, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его общего использования гражданами в границах товарищества.

Однако вопрос о заключении предварительного договора аренды на обсуждение на общем собрании членов СНТ не выносился, решение о заключении спорного договора членами товарищества не принималось. Следовательно, у председателя СНТ отсутствовали полномочия на подписание предварительного договора аренды от 10 июня 2019 года. До настоящего времени договор аренды между сторонами не заключен.

Просила признать недействительным предварительный договор аренды земельного участка, заключенный 10 июня 2019 года между СНТ «Междугородник» и ООО «Империя».

Рассмотрев исковые требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Империя» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства и судебную практику, указывает, что предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Предметом оспариваемого предварительного договора является заключение основного договора, а не обязательство по передаче имущества либо его оплате.

Указывает, что до настоящего времени основной договор не заключен между сторонами, поскольку СНТ «Междугородник» не определило границы и точную площадь земельных участков, не поставил на кадастровый учет эти участки, более того протоколы проводимых общих собраний членов товарищества признаны судом недействительными из-за ошибок, допущенных при оформлении протоколов.

Считает, что права истца не могли быть нарушены до заключения основного договора аренды, так как предварительный договор создает для нее, как члена СНТ, только обязанность в будущем, когда соблюдены необходимые процедуры и получены необходимые документы, заключить договор аренды с ООО «Империя» и получать от него выгоду в виде арендных платежей в СНТ.

В решении не указано, какие именно права истца нарушены в результате заключения предварительного договора, земельные участки, определенные договором, товариществом не используются.

Суд не принял во внимание тот факт, что отсутствие надлежащего решения при заключении предварительного договора без одобрения общего собрания членов товарищества не является достаточным основанием для признания судом договора недействительным, поскольку такая процедура могла быть выполнена в будущем, до заключения основного договора.

Также судом не принято во внимание, что если на момент заключения предварительного заключения участок (или участки) не образованы и арендодатель не может их передать, это не препятствует заключению такого договора.

Считает, что нельзя признать недействительным обязательство в будущем заключить договор на основании того, что сторона не обладала всеми необходимыми данными для этого и при отсутствия доказательств нарушения чьих-то прав этим обязательством.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Согласно ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

СНТ «Междугородник» является действующим юридическим лицом.

Батурко О.В. является членом СНТ «Междугородник» и собственником земельного участка №176***».

10 июня 2019 года между СНТ «Междугородник» (арендодатель) в лице председателя правления Дубовой Н.А., действующей на основании Устава, и ООО «Империя» (арендатор) был заключен предварительный договор аренды земельного участка.

Согласно п.1.1 указанного договора стороны договорились в будущем заключить договор аренды шести земельных участков, в том числе: объект №1 -  ориентировочно общей площадью 6 кв.м для установки оборудования по очистке воды на скважине №1; объект №2 ориентировочно общей площадью 6 кв.м для установки оборудования по очистке воды на скважине №2; объект №3 ориентировочно общей площадью 26 кв.м для заключения договора возмездного оказания услуг; объект №4 ориентировочно общей площадью 400 кв.м для установки вышки сотовой связи; объект №5 ориентировочно общей площадью 40 кв.м для установки оборудования и заключения договора возмездного оказания услуг, являющихся на момент заключения предварительного договора составной частью земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***

В основном договоре аренды данные участков, передаваемых в пользование арендатору, должны быть указаны на основе полученной выписки из ЕГРН.

Договор должен быть заключен сторонами не позднее одного календарного месяца после получения любой из сторон договора выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе и площади арендуемого земельного участка (п.1.4 предварительного договора).

Заявляя исковые требования, истец Батурко О.В. ссылалась на то, что оспариваемый предварительный договор аренды земельного участка заключен неуполномоченным лицом, при отсутствии обязательного соответствующего решения общего собрания членов СНТ, чем нарушены ее права истца.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.429, 166, 173.1, 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  Федерального закона от 29 июля 2017 года №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, исходил из того, что распоряжение земельными участками общего пользования относится к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ,  решение общего собрания по вопросу передачи в аренду земельного участка ответчику не принималось, отсутствовало такое решение и на дату вынесения решения, пришел к выводу, что предварительный договор земельного участка от 10 июня 2019 года является недействительным в силу его ничтожности.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, считает их верными в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ).

В п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 п.2 ст.166 ГК РФ).

Согласно п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ), договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Если сторонами не установлены иные последствия недействительности договора, то применяются общие положения недействительности сделки, предусмотренные п.2 ст.167 ГК РФ.

В соответствии с п.2.1 ст.123.13 ГК РФ имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.5 ст.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории.

В соответствии с пп.5  п.1 ст.17 указанного Федерального закона от 29 июля 2017 года принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Предметом предварительного договора аренды земельного участка от 10 июня 2019 года являлись объекты – участки общего пользования, расположенные в СНТ «Междугородник».

Согласно п.4.2.5 Устава СНТ «Междугородник» к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ относится, в том числе, принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества товарищества, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его общего использования гражданами в границах садоводства. Решения принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.

Председатель товарищества действует без доверенности от имени товарищества, в том числе заключает сделки на основании решений общего собрания членов товарищества, в случае, если принятие решений о совершении таких действий относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (п.4.7.1 Устава).  

Решения правления, председателя товарищества, принятые в пределах их полномочий, не могут противоречить действующему законодательству РФ, Ульяновской области и г.Ульяновска, настоящему Уставу, решениям общего собрания и обязательны для исполнения всеми членами товарищества. Решения указанных органов, принятые вне пределов их компетенции, противоречащие закону, ничтожны и не обязательны для выполнения членами указанных органов и членами товарищества (п.4.1.6).

Из указанных выше правовых положений следует, что нормами действующего законодательства и Уставом СНТ «Междугородник» определена исключительная компетенция общего собрания членов товарищества по вопросу распоряжения земельными участками общего назначения.

Кроме того, в соответствии с п.1.2 договора аренды земельного участка от 10 июня 2019 года арендодатель гарантирует наличие у него полномочий по заключению договора аренды на передаваемую арендатору территорию. Соответствующие полномочия арендодателя должны подтверждаться протоколом собрания членов СНТ «Междугородник».

Как верно отмечено судом первой инстанции, предварительный договор должен содержать все условия, на основании которых в последующем стороны намерены заключить основной договор, соответствовать предусмотренным законом требованиям, в том числе наличии полномочий у лиц его заключать, следовательно, решение общего собрания членов СНТ для передачи земельного участка общего назначения является обязательным условием и для него.

Вместе с тем, факт наличия решения общего собрания членов товарищества по формированию и использованию имущества общего назначения не установлен.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 31 мая 2023 года по иску ООО «Империя» к СНТ «Междугородник» о взыскании денежных средств был установлен факт заключения договора на оказание услуг по очистке воды на основании протокола №3 очередного общего собрания членов СНТ от 12 мая 2019 года, которым были утверждены расходы по смете по системе водоснабжения и предоставлению питьевой воды (300 000), в которые включены также расходы по оплате услуг третьих лиц и заключению соответствующих договоров.

Из содержания протокола №3 общего собрания членов СНТ «Междугородник» от 12 мая 2019 года, представленного по запросу суда апелляционной инстанции, следует, что вопрос о заключении предварительного договора аренды шести земельных участков общего пользования на общем собрании не решался, решение по нему не принималось. Каких – либо других протоколов общего собрания СНТ «Междугородник» относительно данного вопроса представлено не было. 

Доводы ООО «Импрерия» о  том, что предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество, являются несостоятельными, поскольку п.1.7 предварительного договора аренды земельного участка от 10 июня 2019 года содержит условие о фактической передаче объектов недвижимости в пользование ООО «Империя» с момента его заключения. Следовательно, указанный договор предусматривает реализацию прав на пользование арендатором земельными участками до заключения основного договора, а не только намерение в будущем заключить основной договор.

Поскольку условия предварительного договора от 10 июня 2019 года содержат, в том числе и фактическую передачу в пользование земельных участков, являющихся общим имуществом членов СНТ «Междугородник», данный договор не мог быть заключен без решения общего собрания членов садоводческого товарищества.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, направлены на иную оценку доказательств.

Ссылка на иную судебную практику не свидетельствует о нарушении районным судом единообразия в толковании и применении норм материального и процессуального права, поскольку при рассмотрении дел судом учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на представленных доказательствах, в связи с чем является несостоятельной.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены верно, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Принятое по делу решение является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса                     Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

решение Заволжского районного суда г.Ульяновска от 13 сентября 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Империя» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Заволжский районный суд г.Ульяновска.

 

Председательствующий

 

Судьи:

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 февраля 2024 года.