Дело № 3а-57/2023 (№ 3а-142/2022)
73OS0000-01-2022-000113-93
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
28 ноября 2023 года
город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-57/2023 по административному исковому заявлению Бадертдинова
Азата Анваровича к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Бадертдинов А.А.
обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным в процессе
судебного разбирательства, к областному
государственному бюджетному учреждению «Центр
государственной кадастровой оценки» (в настоящее время в
результате переименования – областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее
также ОГБУ «БТИГКО»), Министерству строительства и архитектуры
Ульяновской области о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Требования
мотивированы следующим образом.
Бадертдинов А.А.
является собственником земельного участка, общей площадью 36655 кв.м, с
кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 82 855 917 рублей 96
копеек.
Согласно отчету об
оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 17 ноября 2021
года, составленному оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость земельного участка, площадью 36655 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, по состоянию
на 17 ноября 2021 года составляет 24 844
927 рублей 59 копеек.
Бадертдинов
А.А. обращался в ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной
отчетом оценщика. Однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 21 января 2022 года
ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного
отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.
Просил
суд признать незаконным решение ОГБУ «ЦГКО» № *** от
21 января 2022 года. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***
в размере его рыночной стоимости.
В процессе судебного
разбирательства административные исковые требования были уточнены, уточнение принято судом. Административный истец Бадертдинов
А.А. просит суд признать незаконным решение
ОГБУ «ЦГКО» № *** от 21
января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка, площадью 36655 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости; просит установить кадастровую
стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по
состоянию на
17 ноября 2022 года в размере
23 843 616 рублей 15 копеек.
К участию в деле в
качестве административных ответчиков были
привлечены: ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки», Министерство имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области.
Определением суда от
22 апреля 2022 года произведена замена административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
Определением суда от
17 апреля 2023 года в связи с переименованием административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» указано
считать таковым областное государственное
бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (ОГБУ «БТИГКО»).
К участию в деле в
качестве заинтересованных лиц привлечены: ООО «Независимость»,
оценщик Павловская Е.А., администрация города Ульяновска, Федеральное государственное бюджетное учреждение
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии».
Определением суда от
17 апреля 2023 года в связи с произошедшей реорганизацией произведена замена
заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией
«Роскадастр»
(ППК «Роскадастр»).
В судебное заседание административный истец
Бадертдинов А.А. не явился, извещен, просит о рассмотрении дела в свое
отсутствие. Согласно телефонограмме сообщил, что с заключением судебной
экспертизы административный истец согласен.
Представители административного истца по
доверенности Самошкина Н.В., Барыбина Е.Л. в судебное заседание не явились,
извещены.
Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не
явился, извещен. Согласно письменным пояснениям на иск, с административным иском не согласен, просит отказать в его
удовлетворении, так как оспариваемое решение учреждения является правильным, а
отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства, что подтвердило заключение
судебной экспертизы. Заключение судебной экспертизы не оспаривает.
Представитель
административного ответчика Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен.
Представители
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,
администрации города Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А. в
судебное заседание не явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ),
суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав и оценив письменные материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия
сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые
они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной
порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно
возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту
прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65
Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), использование
земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование
земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,
федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного
участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для
определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 1
статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также НК РФ), земельный налог
устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и
прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Во исполнение пункта
1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации
и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом
налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве
пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом
налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах
муниципального образования, на территории которого введен налог.
В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что
налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков,
признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции
на дату спорных правоотношений), основанием для пересмотра результатов
определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ,
рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с
федеральным законом
об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости
земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2
статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК
РФ).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено, что Бадертдинов А.А. является
собственником земельного участка, общей площадью 36655 кв.м, с кадастровым
номером: ***, расположенного по адресу: ***.
Право собственности
зарегистрировано 03.09.2018.
Категория
земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилые дома со встроенными или
пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и
обслуживания населения. Границы земельного участка установлены. Изложенное
подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2, л.д. 114-117).
На момент обращения
административного истца в суд с административным исковым заявлением (06.04.2022) действующей являлась кадастровая
стоимость земельного участка в размере 82 855 917 рублей 96 копеек,
установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и
архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов
Ульяновской области».
Дата начала
применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (т.1, л.д.
86).
Согласно отчету № ***
об определении рыночной стоимости
объекта недвижимости от 17 ноября 2021 года, составленному оценщиком
Павловской Е.А. ООО «Независимость», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 17
ноября 2021 года составляет 24 844
927 рублей 59 копеек.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре
недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории
Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1
января 2022 года утверждена в размере 23 545 705 рублей 80 копеек
(ячейка ***, позиция ***).
Дата
начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (т.2,
л.д. 128).
Таким
образом, кадастровая стоимость в размере 82 855 917 рублей 96 копеек, определенная по состоянию на
01.01.2020, с датой применения с 01.01.2021, в настоящее время является
архивной.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в
абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при
рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее
внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование
о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством (абзац пятый
статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
В данном случае
размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых
платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца
ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой
архивной кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из
кадастровой стоимости объекта.
Исчисление налога до
указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой архивной кадастровой
стоимости и право на перерасчет налога за три предшествующих года
административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1
статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого
перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3
статьи 14 и пунктах 1
и 2 статьи 15
настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода,
предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с
перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
В силу
вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец
вправе оспорить установленную кадастровую стоимость вышеуказанного земельного
участка с просьбой об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.
При этом,
действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости
земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе
достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность
нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не
являются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости
возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года
№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости».
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного
рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020
года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового
учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в редакции
на дату спорных правоотношений).
Анализ приведенных
норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам статьи 22.1
Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10
и 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При
оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной
стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Следуя
установленному законом порядку, истец 24 декабря 2021 года обратился в ОГБУ «ЦГКО»
с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером: ***, в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями
закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2021 года,
составленный оценщиком Павловской Е.А. ООО
«Независимость», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 17 ноября 2021 года
составляет 24 844 927 рублей
59 копеек.
Решением ОГБУ «ЦГКО» от 21.01.2022 г. № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его
рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям
законодательства об оценочной деятельности.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1. В отчете об оценке
отсутствуют скрины, копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки (скриншоты страниц предложений).
Нарушены требования
ФСО № 3 п.11.
2. Объектом оценки,
согласно заданию на оценку, является земельный участок с кадастровым номером ***
с видом разрешенного использования: под жилые дома со встроенными или
пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и
обслуживания населения. В связи с тем, что вид разрешенного использования имеет
многоцелевое использование определение его кадастровой стоимости осуществляется
на основе того вида использования, который позволяет использовать его наиболее
эффективно, что приводит к максимизации его стоимости - п. 1.8. Приказа №226.
Код вида разрешенного использования выбран в соответствии с ответом на запрос
Администрации города Ульяновска от 24.12.2019 г. № 132-вх/19, согласно
которому, на земельном участке расположен банный комплекс. По Яндекс и Гугл
картам на земельном участке расположен гостевой ***
Земельный участок с
кадастровым номером *** в соответствии с видом разрешенного использования был
отнесен учреждением к сегменту 3 группы «Общественное использование» подгруппа
-3.3 «Бытовое обслуживание».
Оценщик на
странице 35 Отчета, относит оцениваемый
земельный участок к производственно-складской недвижимости и исследует рынок в
данном сегменте.
Приведенные
оценщиком предложения и объекты-аналоги на дату проведения оценки относятся к
сегменту производственно-складской недвижимости, что в свою очередь не
совпадает с сегментом объекта оценки.
Следовательно,
приведенные объекты не являются сопоставимыми и аналогичными с объектом оценки
(земельным участком с кадастровым номером ***).
Анализ данных о
ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости также приведен не из
сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
Нарушены
требования п. 10 ФСО № 7, п.п. «з» п.8
ФСО № 3, п.5 ФСО № 3, п.11 ФСО № 3.
Заявителю также было
разъяснено, что он вправе обратиться в учреждение с заявлением об устранении
ошибки в части отнесения объекта недвижимости к определенному учреждением
сегменту рынка, приложив документы, подтверждающие использование земельного
участка под производственно - складскую недвижимость. Либо он вправе обратиться
в орган регистрации прав в целях изменения (уточнения) вида разрешенного
использования земельного участка.
3. В таблице № 30 на
оценщиком были допущены арифметические ошибки.
Нарушены требования
п.3 ФСО № 5.
Согласно
представленным пояснениям ОГБУ «ЦГКО» В таблице № 30 на оценщиком были допущены
арифметические ошибки в разделах элементов сравнения - площадь кв.м, (поправка
на площадь, коэф.); разрешенное использование (с поправкой, руб.) в отношении:
Объекта-аналога №1
955,08 х 0,72=692,05 руб., а не 687,66 руб.;
Объекта-аналога №2
454,83 х 0,69 = 315,95 руб., а не 313,83 руб.;
Объекта-аналога №3
623,20 х 0,86 = 536,71 руб., а не 623,20 руб.;
Объекта-аналога №4
764,09 х 0,660 = 501,95 руб., а не 764,09 руб.
Эти арифметические
ошибки, как указано учреждением, влияют на корректность последующих расчетов в
таблице.
Порядок, сроки
принятия указанного решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение ОГБУ «ЦГКО» не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, то содержание
и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству
об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо,
составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об
оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из
положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном
страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных
доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что
данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им
отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61 КАС РФ). В случае возникновения
сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной
стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО», и
проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной
деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату
оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено
определением Ульяновского областного суда от 22 апреля 2022 года ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы.
Ввиду длительного
непроведения экспертизы указанным экспертным учреждением, судом назначен к
рассмотрению вопрос о необходимости поручения проведения судебной экспертизы
другому экспертному учреждению.
Определением суда от
17 апреля 2023 года производство судебной
экспертизы было поручено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
эксперту ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости названного земельного участка в размере рыночной стоимости на основании отчета об
оценке земельного участка, выполненного
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении учреждения.
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ, из
которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает
решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то
есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта
недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 07.11.2023, составленного экспертом *** ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит», следует,
что отчет № *** от 17 декабря 2021 года, составленный оценщиком ООО «Независимость»
Павловской Е.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости -
земельного участка, общей площадью 36 655 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 17 ноября 2021 года, составляет
24 844 927 рублей 59 копеек, не соответствует требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов
уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявленные нарушения носят существенное
значение, влияющее на размер рыночной стоимости. Рыночная стоимость
объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 36 655 кв.м., с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 17
ноября 2021 года, составляет 23
843 616 рубля 15 копеек.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
1. Принятые на стр. 45 отчета правила отбора
объектов-аналогов для расчетов по разнице в стоимости являются методологической
ошибкой, так как сопоставимостью и
однородностью для объектов оценки является сопоставление по ценообразующим
факторам (физическим, экономическим и т.п.) в то время как цена аналога сама по
себе не является ценообразующим фактором.
Нарушены требований
п.22 ФСО №7.
2. На странице 13
Отчета некорректно определена градостроительная зона по ПЗЗ г.Ульяновска.
Согласно карте градостроительного зонирования Железнодорожного района
г.Ульяновска объект следует отнести вместо ОТ1 к ПТ1
«ПТ1 - Зона объектов железнодорожного транспорта».
Нарушены требований п.5 ФСО №3.
3. Выбранная методология валовой коррекции не позволяет пользователю
отчета понять логику математических действий. Процедура определения абсолютной
валовой коррекции определена с математической ошибкой страница 65 Отчета.
Абсолютная валовая коррекция по аналогу №1 должна составить:
687,66/1084,09-1=-0,3657, т.е. 36,57%, где 687,66 – стоимость руб./1 кв.м.
аналога после применения всех корректировок, 1084,09 – первоначальная стоимость
руб./1 кв.м. аналога по объявлению о продаже. Оценщиком указана Абсолютная
валовая коррекция – 39,90%. Аналогичные неверные расчеты по аналогам №2 и №3.
Нарушены требований п.5 ФСО №3.
4. Для внесения корректировок использованы данные устаревших справочников
2018 года. В актуальных аналогичных справочниках 2020 года указаны иные
числовые значения величин примененных корректировок.
Кроме того, для корректировки на площадь использована таблица для ***
стр.68 Отчета, так же имеющая иные числовые значения для городов с численностью
населения 500-1000 тыс.чел. Наиболее корректное применение имеет таблица для ЗУ
под индустриальную застройку.
5. При определении ценообразующих факторов для определения рыночной
стоимости оценщиком не учтено наличие на участке тупиковой ж/д ветки.
Нарушены требования п.5 ФСО № 3.
При этом экспертом указано на правильность отнесения оцениваемого
земельного участка к сегменту производственно-складской недвижимости.
Нарушение
требований п.п. «г» п.11 ФСО № 7, п.п. «з» п.8 ФСО № 3, п.5 и п.11 ФСО № 3
отсутствует.
Экспертом указано, что несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в
п.1, 3 Решения - имеются. Выявленные
нарушения носят существенный характер.
При этом несоответствия, указанные в п. 2 решения, Эксперт не считает
нарушением требований законодательства.
В связи с
несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка
требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость земельного участка, общей площадью
36 655 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,
которая составляет по состоянию на 17 ноября 2021 года размер 23 843 616 рубля 15 копеек.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение является
ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и являются непротиворечивыми.
Оснований не
доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно
составлено компетентным должностным лицом
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
Заключение судебной
экспертизы никем не оспорено.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не
представлено.
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке земельного
участка № *** об
определении рыночной стоимости объекта
недвижимости от 17 ноября 2021 года, составленный оценщиком Павловской
Е.А. ООО
«Независимость», не соответствовал требованиям законодательства об оценочной
деятельности, имеющиеся в отчете
нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки,
то суд приходит к выводу о том, что не имеется
оснований для удовлетворения требования административного истца о
признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 21 января 2022 года № *** об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной
стоимости.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но
не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый
учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой
стоимости.
Разрешая требование об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд
принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает
необходимым установить архивную
кадастровую стоимость земельного
участка, площадью 36655 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 17 ноября 2021 года в размере 23 843 616
рублей 15 копеек, определив период ее применения с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в процессе судебного разбирательства в
письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что
кадастровая стоимость не может быть
установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об
оспаривании решения этого учреждения об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между
сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером: ***.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению к
ответчику Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки».
Учитывая изложенные обстоятельства, судом не
усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, так как в рамках
настоящего дела оспорено решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» и рассмотрены производные из этого
требования об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования
Бадертдинова Азата Анваровича к Областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» удовлетворить частично.
В удовлетворении административных исковых
требований Бадертдинова Азата Анваровича к Областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» от 21
января 2022 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером: ***
в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить архивную кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 36655 кв.м, с кадастровым номером: ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 17 ноября 2021 года в размере
23 843 616 рублей 15 копеек, определив период ее применения с 1
января 2021 года по 31 декабря 2022
года.
В удовлетворении административных исковых
требований Бадертдинова Азата Анваровича к Министерству имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области отказать.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 11 декабря 2023 года.
