Дело № 3а-55/2023 (№ 3а-131/2022)
73OS0000-01-2022-000104-23
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 ноября 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению Шиленковой Альбины Николаевны к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Шиленкова А.Н. обратилась
в суд с административным исковым
заявлением к областному
государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее
также ОГБУ «БТИГКО», учреждение), Министерству строительства и архитектуры
Ульяновской области о признании
незаконным решения ОГБУ
«ЦГКО» № *** от 26 января 2022 года; установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10 000 кв.м,
категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комбината полносборного
домостроения, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости,
равной 4 608 328 руб.
Требования
мотивировала тем, что она является собственником указанного земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером установлена в размере 10 798
380 руб.
Эта
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 14 декабря 2021 года, определенную в отчете № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17
декабря 2021 года, выполненном ООО «Центр
судебной экспертизы».
В связи с этим он
обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после
переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки») с заявлением об установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом
оценщика, однако решением ОГБУ
«Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 26 января
2022 года было отказано в
установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета положениям законодательства в области оценочной
деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.
Судом привлечены к
участию в деле в качестве
заинтересованных лиц администрация г. Ульяновска, ООО «Центр
судебной экспертизы», Мальчихина Е.В.
Определением
Ульяновского областного суда от 20 апреля
2022 года произведена замена административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 10 апреля
2023 года произведена замена заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного
учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Шиленкова А.Н. в
ходе судебного разбирательства уточнила требования административного иска,
просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** в размере
его рыночной стоимости - 4 260 100
руб.
Шиленкова А.Н. в суд
не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не
явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. В отзыве указал, что ОГБУ
«БТИГКО» заявленные требования не признает, считая решение учреждения законным,
а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного
участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Выражает несогласие
с тем, что судебным экспертом частично не подтверждены нарушения, выявленные
ОГБУ «БТИГКО».
Так, в отношении
пункта 1 решения указывает на то, что в соответствии с Федеральным законом от
29 июля 1998 года № 135-ФЗ отчет должен быть пронумерован постранично.
По пункту 5 решения
выражает несогласие с позицией эксперта о том,
что оценщиком приведена достаточная информация об использованном
справочнике, считая её необоснованной. Общедоступным печатным
изданием является такое издание, с содержанием которого может ознакомиться
любое лицо. Представленные материалы относятся к материалам, предоставляющим
информацию на платной основе. Соответственно, указание эксперта на
общедоступный характер не соответствует действительности.
В отношении пунктов
6, 7 решения экспертом указано, что данные нарушения могут рассматриваться как
опечатки. Однако отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, информация должна
быть однозначной и понятной.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной
судебной экспертизой, ошибок не выявлено.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,
Правительства Ульяновской области, администрация г.Ульяновска, ООО «Центр
судебной экспертизы», оценщик Мальчихина Е.В. в судебное заседание не явились,
о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что Шиленкова А.Н. является собственником
земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 10000 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: для
строительства комбината полносборного домостроения, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 10 798 380 руб.
Согласно отчету № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 17
декабря 2021 года, выполненному оценщиком ООО
«Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 14 декабря 2021 года составила 4 608 328 руб.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 7 683 192 руб.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020 года,
действовавшая на дату оценки, в размере
10 798 380 руб. является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 10 798 380 руб. подлежит
расчету земельный налог за период
действия указанной кадастровой стоимости, соответственно, разрешение
заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
рыночной стоимости по состоянию на 14
декабря 2021 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1 статьи
22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания,
помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 14 декабря 2021 года Шиленкова А.Н. обратилась в ОГБУ «ЦГКО»
с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой
оценке документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 17
декабря 2021 года, выполненный оценщиком ООО
«Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В.,
согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
14 декабря 2021 года составила 4 608 328 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 26 января 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Шиленковой А.Н. отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 14 декабря 2021 года - 4 608 328
руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № *** об определении
рыночной стоимости объекта недвижимости
от 17 декабря 2021 года, выполненным
оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.Нарушена нумерация
страниц отчета. Нумерация начинается с 40 страницы.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 6 ФСО № 3.
2.В задании на
оценку нет указаний на отсутствие необходимости указывать границы интервала стоимости.
Нарушены требования
п. 30 ФСО № 7.
3.На стр. 58-59
отчета об оценке оценщиком приведен анализ предварительно отобранных
предложений с тем, чтобы определить, какие из указанных земельных участков
могут быть использованы в расчетах
(сравнительный подход), при этом оценщиком указано, что участки по адресам: ***, не принимаются в качестве аналогов, так
как на дату оценки реализованы, либо объявления сняты с публикации.
Срок экспозиции
объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок
(публичная оферта) объекта оценки до
даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции указан оценщиком «от 4-17 месяцев» (стр. 4,51 отчета).
Участки, расположенные по вышеуказанным адресам входят в срок экспозиции,
следовательно, отказ от предложений на данном основании не может быть принят
как обоснованный.
Участок по адресу: ***
не принят в качестве аналога, так как выходит за пределы типичного срока
экспозиции условия, следовательно, условия не являются рыночными (предлагается
к продаже с 2016 года, при этом его цена неизменна, участок также предлагается
с разбивкой на три участка по 21 сотке).
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализа данных
о рынке недвижимости установлено, что стоимость указанного земельного участка в
период экспозиции (от 4 до 17 месяцев) изменялась: по состоянию на 08.04.2021 –
8 200 000 руб., по состоянию на 20.07.2021 - 7 500 000 руб., по состоянию на
28.09.2021 - 8 184 800 руб. Отказ оценщика от использования данного
предложения в качестве аналога некорректен.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.
4. На стр. 59 отчета
об оценке оценщик указывает, что «участок
с кадастровым номером *** имеет площадь 25 339 кв.м, предлагается к
продаже 6000 кв.м, которые обозначены на рисунке продавца, но не являются фактически объектами недвижимости («вещью»),
следовательно, сделки с ними не могут быть произведены, данный участок не
принимается в качестве аналога», тогда как предложение по адресу: ***,
земельный участок с кадастровым номером ***
имеет площадь 19 552 кв.м, предлагается к продаже 5000 кв.м принят
оценщиком в качестве аналога № 2. Логика отбора объектов аналогов нарушена.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.
5. В тексте отчета
об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов. Копии материалов справочника, приведенные в качестве подтверждения интервалов ценообразующих
факторов на стр. 41-42, 65 не позволяют делать выводы о соответствии сведений
заявленному источнику, а также дате издания.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
6. На стр. 32-40
отчета об оценке оценщиком проведены данные о земельных участках для
производственного строительства, из которых:
- предложение (стр.
31) по адресу: ***, дата предложения,
указанная оценщиком «01.12.2021» не
соответствует информации, приведенной оценщиком на стр. 74 отчета (скриншот
объявления);
- предложения по
адресу: ***, кадастровый номер ***, кадастровый номер ***, информация о цене
предложения и дате предложения (год), указанные оценщиком, противоречит
сведениям на стр. 78-80, на стр. 109, на стр. 121 отчета (скриншоты объявлений)
соответственно;
- информация,
приведенная оценщиком в приложении на стр. 98, 101, 104, 107, 123, 141
нечитаемая;
- информация,
приведенная оценщиком на стр. 156-163 (аналоги объекта оценки) отчета
противоречит информации, приведенной на стр. 60-61 отчета;
- невозможно
идентифицировать (проверить) исходные данные по предложению по адресу: ***
(стр. 31 отчета), сркнишоты на стр. 84-85.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.
7. На стр. 67 отчета
в разделе «Список литературы» в качестве источника информации указаны
Справочники оценщика – 2018 под редакцией Лейфера Л.А.: «Земельные участки.
Часть 1», г. Нижний Новгород, 2018 г., «Земельные участки. Часть 2», г. Нижний
Новгород, 2018 г. Далее в разделе «Анализ
основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых
объектов недвижимости» (стр. 41,42), в качестве источника информации
используется Справочник оценщика недвижимости – 2020 под редакцией Лейфера Л.А.
«Земельные участки. Часть 1», г. Нижний Новгород», 2020 г.
Использование
справочников более ранней редакции не обосновано и не подтверждено. В списке
используемой литературы указанный справочник 2020 года отсутствует.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью
«Бизнес-Оценка-Аудит».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об определении рыночной стоимости
объекта недвижимости от 17 декабря 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»
Мальчихиной Е.В., судом перед
судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 26 октября 2023 года, выполненного экспертом ООО
«Бизнес-Оценке-Аудит» ***, усматривается, что экспертом сделан вывод о том, что содержание отчета не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в
том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», а также требованиям федеральных стандартов оценки и
других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам
и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков,
членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке.
На
основании проведенных исследования и анализа отчета № *** об определении
рыночной стоимости объекта недвижимости -
земельного участка с кадастровым номером ***, экспертом выявлены:
1.2.Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком,
исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки, а именно:
1.2.1.Правила
формирования перечня объектов-аналогов для расчетов не совпадают с описанием
принципа отбора аналогов на стр. 29 отчета (том 1, л.д.45). Отсутствует
однообразие при подборе аналогов для расчетов, то есть в одном случае
несформированный земельный участок не
принимается к расчетам (стр. 59 отчета
том 1, л.д. 75), в другом случае несформированный участок принимается к расчетам (стр. 60
отчета том 1, л.д. 76).
Нарушение
требований п. 5 ФСО №3.
1.2.2.Отказ
от корректировки на наличие свободного подъезда к объекту (доступ) на стр. 61
отчета принят неверно (том 1, л.д. 77).
Оценщик
указал: «4. Доступ к объекту. Заезд к
объекту оценки не с основной автодороги, заезд к аналогам 1 и 3 с крупной
автодороги, но препятствует линия тепломагистрали, заезд осуществляется в
объезд, аналог 2 – заезд на участок с магистральной
автодороги, но находится на территории промбазы, доступ осуществляется через
территорию промбазы. Данный фактор принят равным для всех аналогов,
корректировка не требуется.»
В
результате натурного осмотра объекта исследования, изучения текстов и
фотоматериалов объявлений по объектам-аналогам, изучения их местоположения
согласно спутниковым снимкам и картографии Гугл и Яндекс установлено, что
объект исследования расположен в непосредственной близости от автодороги ***,
имеет форму вытянутого прямоугольника, короткой стороной северо-западной части
участок фактически примыкает к асфальтированной автодороге, имеется прямой
съезд. Аналог № 3 расположен вдоль ***. Прямого выезда на автодорогу не имеет, так
как по ближайшей к автодороге границе
участка проходит надземная теплотрасса и подъезд к участку возможен только по
грунтовой дороге от перекрестка ***. Аналог № 1 расположен вдоль ***. Прямого
выезда на автодорогу не имеет, подъезд возможен по грунтовой дороге через
соседний участок. Необходимо введение корректировки на доступ.
Нарушение
п. 22 ФСО № 7.
1.2.
На основании проведенной экспертизы отчета № *** от 17 декабря 2021 года
эксперт делает следующие выводы: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ
«ЦГКО» и указанные в пунктах 1-7 решения № *** от 26 января 2022 года имеются.
Эксперт
признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» в п. 4
решения. Несоответствия, указанные в пунктах 1-3, 5-7 решения, эксперт не
считает нарушением требований законодательства.
Согласно
заключению эксперта № *** от 26 октября 2023 года, выполненному экспертом ООО
«Бизнес-Оценке-Аудит» ***, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 10 000 кв.м, расположенного
по адресу: ***, по состоянию
на 14 декабря 2021 года составляла 4 260 100 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы
со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки:
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального
стандарта оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от
20 мая 2015 года № 298, Федерального
стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 26 октября 2023 года,
выполненное экспертом ООО «Бизнес-Оценке-Аудит» ***, обладающим
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», изложенные в дополнительных пояснениях, не свидетельствуют об
ошибочности заключения эксперта ***
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 декабря 2021 года,
выполненном оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В.,
и эти нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 26 января 2022 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 10 000 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря 2021 года в
размере 4 260 100 руб.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января
2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Шиленковой Альбины Николаевны к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 26 января 2022 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 10 000 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря 2021 года в размере 4 260 100 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с Шиленковой Альбины Николаевны в пользу общества с ограниченной
ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» расходы по производству судебной
экспертизы в размере 47 500 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
