Дело № 3а-80/2023
73OS0000-01-2022-000131-39
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
25 октября 2023 года г. Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт» к
Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
АО
«Ульяновскнефтепродукт» обратилось в суд с административным иском к
Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки» (далее ОГБУ «ЦГКО») об отмене
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 16 декабря 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования
мотивировано тем, что истец является собственником указанного земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 28 588 186 руб.
Согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 10 ноября 2021 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 1 июля 2021 года составляла
15 295 021 руб. 74 коп.
Истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением учреждения № *** от 16
декабря 2021 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данное решение истец
просил отменить и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере
его рыночной стоимости
15 295 021 руб. 74 коп.
В ходе рассмотрения
дела истец уточнил административные исковые требования – просил установить
кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости,
определенной заключением судебной экспертизы.
Судом к участию в
деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, в качестве
заинтересованных лиц администрация г.Ульяновска, Управление Росреестра по
Ульяновской области.
Определением суда от
5 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица – ФГБУ «ФКП
Росреестра» его правопреемником – ППК «Роскадастр».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»).
В судебном заседании
представитель истца Котельников Д.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в
административном иске. С заключением судебной экспертизы согласен.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в судебное заседание не явился. Просил о рассмотрении дела в свое
отсутствие. В письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении
требований истца, указывая на законность принятого учреждением решения. Несоответствие отчета об оценке требованиям
законодательства об оценочной деятельности подтверждено заключением судебной
экспертизы.
Ранее в письменном
отзыве на иск возражал против удовлетворения требований истца об установлении
рыночной стоимости земельного участка, поскольку в случае устранения замечаний,
послуживших основанием для принятия учреждением решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной
стоимости земельного участка в соответствии со ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке. Также указал на то, что требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Не согласен с
расчетом рыночной стоимости земельного участка, произведенным в рамках
проведения судебной экспертизы.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области,
ППК «Роскадастр», администрации г.Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав пояснения представителей истца, исследовав
материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является
платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до
введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной
деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что АО «Ульяновскнефтепродукт» является собственником земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 6598 кв.м, расположенного по адресу: ***.
По поступившим из
ППК «Роскадастр» сведениям (ответ от 23 октября 2023 года) кадастровая
стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года утверждена в
размере 19 725 848 руб. 34 коп. на основании акта ОГБУ «БТИГКО» № ***
от 7 мая 2021 года.
Кадастровая
стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года утверждена
актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 18 июля 2023 года и составляет
14 891 749 руб. 20 коп.
Дата начала
применение указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 107 т.2).
Таким
образом, кадастровая стоимость земельного участка в размере 19 725 848 руб. 34 коп.,
утвержденная по состоянию на 1 января 2020 года, в настоящее время является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых
сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения
сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
В данном случае
размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых
платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об установлении
рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере
рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, решение бюджетного
учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть
оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с
оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки».
Соблюдая
установленный законом порядок, истец 16 ноября 2021 года обратился в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 ноября 2021 года,
выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), согласно
которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021 года
составила 15 295 021 руб. 74
коп.
Решением ОГБУ «ЦГКО»
от 16 декабря 2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления
обществу было отказано в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 15 295 021
руб. 74 коп. по состоянию на 1 июля 2021 года.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. При отказе от использования предложения № 7 оценщик в качестве
обоснования указывает на «существенное отличие» объекта оценки и предложения по
фактору «местоположение относительно города» и на наличие «незастроенной
территории, где в перспективе может появиться застройка, которая отделит
участок от автодороги» со стороны ***, а также невозможность заезда на него с ***.
Вышеуказанная «незастроенная территория» расположена согласно Правилам
землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск» в
территориальной зоне Р-2 – зона зеленых насаждений общего пользования,
расположенной вдоль автодорог, что не препятствует организации подъезда к
земельному участку. Расположение объекта оценки и предложения №7 по фактору
«местоположение относительно города» идентично. В связи с вышеизложенным
приведенное обоснование отказа от использования объекта-предложения в качестве
аналога, на основе местоположения и предположений оценщика о будущем
территории, окружающей объект, не может быть принято как обоснованное и
логичное.
В рамках отчета оценщиком приведен анализ ценообразующих факторов.
Фактор наличия/отсутствия зданий, строений или сооружений, несмотря на наличие
физической возможности и/или экономической обоснованности дальнейшей
эксплуатации зданий и строений, расположенных на земельном участке, оказывает
влияние на стоимость земельного участка (интервал влияния фактора приведен на
стр. 64 отчета). Описательная часть исследования, на которую ссылается оценщик,
позволяет корректно определять значение влияния фактора в рамках приведенных
пределов в соответствии со степенью плотности застройки или возможностью
вторичного использования материалов.
При составлении отчета оценщиком сделано допущение о том, что аналог №2
не застроен (наличие фундамента не оказывает влияния, параметры фундамента не
уточнены, подтверждения не приведены). В рамках расчетов к аналогу №3 применена
корректировка на снос (подтверждения параметров здания не приведены). Таким
образом, из отчета следует наличие у оценщика инструментов выделения стоимости
земельного участка из предложений, включающих в себя здания, строения и
сооружения, путем введения корректировок.
При рассмотрении объекта-предложения идентификатор – *** (стр. 48
отчета) оценщик отказывается от использования его в качестве аналога в связи с
наличием на данном участке строения «вспомогательного (служебного) назначения»,
а также фактом хранения производственным предприятием готовой продукции
(автомашины).
Площадь земельного участка *** составляет 34114 кв.м, вид разрешенного
использования: объекты торговли, досуга и развлечений. В сочетании расположения
объекта на магистральной улице ***, а также соотношение площадей земельного
участка и характеристик (фотоматериалы стр. 151-153 отчета) расположенного на
нем строения, экономическая обоснованность продолжения использования данного
строения не прослеживается. Факт (на момент осмотра) хранения автомашин не
препятствует возможности застройки участка, и не оказывает негативного влияния
на коммерческую привлекательность объекта.
Использование в расчетах лишь части доступных оценщику
объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В связи с
вышеизложенным логика и единообразие выбора предложений в качестве аналога не
прослеживается.
Нарушены требования
п.п. «в» п.22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от
29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки
отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 10 ноября 2021 года, выполненного
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта *** (Союз «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата») № *** следует, что отчет об оценке № *** от 10 ноября 2021 года,
составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), не
соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том
числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года, федеральных
стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области
оценочной деятельности.
В отчете выявлены
следующие недостатки:
Оценщик исследует
рынок земельных участков под офисно-торговую застройку, тогда как исследуемый
земельный участок принадлежит к рынку земельных участков под придорожный
сервис, и в качестве объектов-аналогов использует земельные участки, которые
относятся к другому сегменту рынка. Нарушены п. 10,11 «в,г,д», п. 22 «б» ФСО №
7.
Оценщик вводит в
заблуждение пользователей отчета об оценке о локальном местоположении
объекта-аналога № 5 в пределах города. В то же время данное предложение не
входит в сегмент рынка объекта исследования, использование его в расчетах
некорректно. Нарушен п. 5 ФСО № 3.
Обоснование
использования в расчетах лишь части доступных
оценщику объектов-аналогов некорректно, в том числе: отказ от
использования предложения земельного участка, расположенного по адресу: *** не
корректно. Нарушен п. 22 ФСО № 7.
Оценщик вводит в
заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений на объекте-аналоге № 2.
В то же время данное предложение не входит в сегмент рынка объекта
исследования, использование его в расчетах некорректно. Нарушен п. 5 ФСО № 3.
Информация о наличии
строений у аналога № 3 не подтверждена. В то же время данное предложение не
входит в сегмент рынка объекта исследования, использования его в расчетах
некорректно. Нарушена п. 5 ФСО № 3.
Вышеперечисленные
нарушения влияют на величину итоговой стоимости объекта оценки.
Также в отчете
выявлено нарушение п. 22 ФСО № 7, выразившееся в отказе от использования предложения земельного участка по адресу: ***,
по причине, изложенной в отчете об оценке, не корректно. В то же время отказ от
данного предложения для использования в качестве аналога следует обосновать
тем, что данный земельный участок расположен в зоне Ж4, где не разрешено
размещение заправок транспортных средств. Данное нарушение не влияет на
величину итоговой стоимости объекта оценки.
По вопросу
определения рыночной стоимости земельного участка судом была назначена повторная
судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория
судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.
По заключению
судебной экспертизы № *** рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля
2021 года составила 14 583 089 руб. (л.д. 40 оборот т.3).
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» не согласился расчетом рыночной
стоимости земельного участка, произведенным в ходе проведений судебной
экспертизы. Указал следующее:
1. экспертом на стр. 36 заключения при
определении цены предложения № 3 за кв.м допущена арифметическая ошибка. Цена
предложения на кв.м рассчитывается путем деления цены предложения на
площадь. При делении 15 000 000
на 3718 у эксперта получается 2296 вместо 4034,43.
2. Переход по
ссылке, приведенной в качестве источника информации на стр. 45 заключения, и
введении корректировки на назначение отображается информация об индексах
изменения рыночных цен. Источник информации для корректировки на назначение
отсутствует. Согласно скриншоту, приведенному на стр. 45 заключения, размер
корректировки для ремонта автомобилей «0,69». Экспертом принято в расчетах 0,65.
3. Экспертом при
введении корректировки на назначение для аналога № 3 указано, что кроме ремонта
автомобилей предполагается и торговое использование. Согласно описанию вида
разрешенного использования со справочника «Статриелт» вид разрешенного
использования объекта оценки и вид разрешенного использования аналога
предполагают размещение магазинов
сопутствующей торговли. Введение данной корректировки не обоснованно.
4. Вид разрешенного
использования объекта оценки и вид разрешенного использования аналога № 2
различны, при этом корректировка не введена.
5. Вид разрешенного
использования объекта оценки – автозаправочная станция, вид разрешенного
использования аналога № 1 – объекты дорожного сервиса, что включает в себя
заправку, мойки, ремонт автомобилей. Данная информация не рассмотрена
экспертом, при этом для аналога № 3 с многозначным ВРИ корректировка внесена.
6. Согласно базе
данных ОГБУ «БТИГКО» у аналога № 3 имеются улучшения. В тексте объявления
указано, что данный участок огорожен бетонным забором, однако данная информация
не описана и не рассмотрена экспертом.
На возражения ОГБУ
«БТИГКО» судебным экспертом представлены пояснения, в которых он указал
следующее:
По п. 1 замечания –
на стр. 36 для аналога № 3 в таблице № 3 допущена опечатка в графе «Цена
предложения, руб./кв.м - 2286». Верное значение 1 500 000/3718= 4034,
43 руб. Данная опечатка не оказала влияния на итоговый расчет, так
как в исходном расчетном файле величина в графе «Скорректированная стоимость,
руб./кв.м» рассчитывалась по формуле:
1 500 000/4718х0,91
х 0,73 х 1,00 х 1,18 х 0,94 х 1,16 х 0,68 х 0,93
По п. 2 замечаний
эксперт признал наличие опечатки в заключении судебной экспертизы в графе
«Корректировка на назначение» - «0,44/06=0,68». Верное значение корректировки
согласно данным, приведенным на стр. 45 – «0,44/0,69 = 0,64». В связи с этим экспертом представлен
уточненный расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
которая по состоянию на 1 июля 2021 года составила 14 298 950 руб.
Истец данный размер
рыночной стоимости не оспаривает.
По п. 3 замечаний
эксперт указал, что вид разрешенного использования аналога № 3 предполагает, в
том числе, разнообразные объекты торговли (выставочный зал, магазин товаров
первой необходимости и кафе) и сервиса (СТО, авторемонтного предприятия).
Корректировка внесена именно для того, чтобы нивелировать отличия по данному
параметру (назначение) с учетом отсутствия у объекта оценки указания на то, что
возможно использование земельного участка под авторемонтное предприятие и
торговлю.
По п. 4 замечания
эксперт указал, что для остальных аналогов (№ 1 и № 2) при возможности
использовать их в соответствии с назначением объекта оценки (заправка
транспортных средств), корректировка на вид разрешенного и пользования не
требуется.
По п. 5 замечаний
эксперт указал, что для аналога № 1 вид разрешенного использования не многозначный,
а конкретно не определен. ВРИ «объекты придорожного сервиса» - это общее
групповое название, конкретный ВРИ может быть установлен после застройки
земельного участка.
По п. 6 эксперт
указал, что аналог № 3 имеет нестандартное ограждение (забор из ж/б панелей на
ж/б стаканах по трем сторонам протяженностью 220м). Данное ограждение не
типично для использования земельного участка под АЗС. Ограждение участка
характерно только на этапе строительства АЗС, далее оно демонтируется. Средняя стоимость 1п.м ж/б
забора на вторичном рынке около 800 руб. Стоимость забора 800х220=176 000
руб., что составляет 1,17% в стоимости всего земельного участка. Для аналога №
3 внесена корректировки на его разборку и подготовку к строительству (стр. 43)
– 0,94 (-6%), которая по своей величине нивелирует затраты на все
подготовительные работы к началу строительства на участке объекта недвижимости,
в том числе, установку ограждения.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
В данном случае суд
соглашается с выводами судебного эксперта и принимает заключение судебной
экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в
заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные
стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим
требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке земельного
участка № *** от 10 ноября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой
центр» (оценщик Цыплов М.П.), не соответствовал требованиям законодательства об
оценочной деятельности, имеющиеся в
отчете нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 16 декабря 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы,
проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства
юстиции РФ (с учетом дополнительных письменных пояснений судебного
эксперта) и с учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую стоимость
спорного земельного участка, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года, в размере 14 298 950 руб., определив
период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
31 декабря 2022 года (п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ - с 1
января года, в котором в бюджетное учреждение
подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости).
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт»
к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения № *** от 16 декабря 2021 года об отказе
в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости 14 298 950 руб. по состоянию на 1 июля
2021 года, определив период её применения с 1 января 2021 года по 31 декабря
2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
1 ноября 2023 года.
