УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0013-01-2023-001177-83                                                                                                                                                                                                                                     

Судья Иренева М.А.                                                                       Дело №33-4103/2023

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                                19 сентября 2023 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Колобковой О.Б.,

судей Старостиной И.М., Коротковой Ю.Ю.,

при секретаре Болмашновой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Вавилова Дениса Владимировича на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 25 мая 2023 года, по гражданскому делу № 2-1066/2023, по которому постановлено:

 

исковые требования некоммерческого партнерства «Торговый комплекс «Западный» удовлетворить.

Признать недействительными пункты 2 и 3 решения общего собрания членов (собственников) товарищества собственников жилья «Наш уютный дом» от 7 ноября 2022 года, а именно в части передачи в аренду Вавилову Денису Владимировичу части общего имущества многоквартирного дома №*** - земельного участка, общей площадью 60 кв.м, а также установления размера арендной платы.

Признать недействительным договора аренды земельного участка, общей площадью 60 кв.м, заключенный между товариществом собственников жилья «Наш уютный дом» и Вавиловым Денисом Владимировичем.

 

Заслушав доклад судьи Старостиной И.М., пояснения представителя      Вавилова Д.В. - Напалкова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей некоммерческого партнерства «Торговый комплекс «Западный» - Полуэктова П.Ю., Шимбарева А.Е., полагавших необходимым решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

 

установила:

 

некоммерческое партнерство «Торговый комплекс «Западный» (далее - НП     «ТК «Западный») обратилось в суд с иском к товариществу собственников жилья «Наш уютный дом» (далее - ТСЖ «Наш уютный дом»), Вавилову Д.В. о признании недействительными решений общего собрания членов (собственников) товарищества собственников жилья, договора аренды земельного участка. 

В обоснование заявленных требований указало, что НП «ТК «Западный» образовано собственниками нежилых помещений, расположенных в торговой части здания, расположенного по адресу: ***.

2 апреля 2023 г. на прилегающем к торговому центру «Западный» земельном участке, на благоустроенном газоне, ответчиком Вавиловым Д.В. начаты строительно -земляные работы с изъятием и вывозом значительного объема грунта, проводимые на основании решения, оформленного протоколом №1 общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, от 7 ноября 2022 г.

Указанное решение истец считает недействительным в виду нарушения процедуры созыва и принятия решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Отмечает, что спорное здание является многофункциональным, состоящим из жилой части, торгово-офисной части (1-3 этажи жилого дома в блоке 3) и двухэтажного торгового центра (блок А). Сложившийся порядок его содержания основан на раздельном содержании жилой и торговой частей здания двумя объединениями собственников помещений (НП «ТК «Западный» и ТСЖ «Наш Уютный Дом»). Собственники помещений, расположенных в торговой части спорного здания, владеющие на праве собственности нежилыми помещениями общей площадью 3249,51кв.м, не являются членами ТСЖ «Наш Уютный Дом», не уведомлялись о созыве собрания членов ТСЖ «Наш Уютный Дом».

Полагает, что поскольку совместное решение собственников на общем собрании о порядке содержания различных частей здания  не принималось, то сложившийся порядок содержания здания исключает принятие членами ТСЖ «Наш Уютный Дом» решения о порядке использования территории прилегающей к зданию торгового комплекса с использованием дохода на содержание жилой части здания. 

Кроме того переданный в аренду земельный участок находится в охранной зоне теплосетей и на нем запрещены земляные работы и застройка, что является самостоятельным основанием для запрета возведения конструкций неизвестного назначения на переданном в арендное пользование придомовом земельном участке.   

Истец просил признать недействительными решения о передаче в аренду Вавилову Д.В. части общего имущества многоквартирного дома, а именно, части земельного участка общей площадью 60 кв.м, выходящего на проспект А*** с южной стороны ТЦ «Западный» и лестницей к «Корпорация Центр», для установки нестационарного объекта на пятнадцать лет с пролонгацией (решение по 2 вопросу повестки собрания) и установления размера арендной платы в размере 10 000 руб. в месяц с оплатой в управляющую компанию на содержание и ремонт дома по *** (решение по 3 вопросу повестки собрания), оформленные протоколом №1 общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, от 7 ноября 2022 г. и заключенный на основании этих решений договор аренды между Вавиловым Д.В. и ТСЖ «Наш Уютный Дом».

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Управление домами», агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области, ООО «Ресурс», МУП «Гортепло», ООО «Ульяновский областной водоканал».

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Вавилов Д.В. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что в компетенцию ТСЖ входит предоставление в пользование части общего имущества многоквартирного дома, в случае отсутствия нарушений в данных действиях интересов собственников помещений в данном многоквартирном доме. ТСЖ является высшим органом управления товарищества в соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Дополняет, что собрание было проведено в соответствии с нормами законодательства, подсчет голосов произведен математически верно, кворум имелся.

На основании вышеизложенного считает не мотивированным решение суда в части отклонения вышеуказанных доводов.

Так же законом не предусмотрено, что если в многоквартирном доме имеются нежилые помещения, состоящие в свою очередь в некоммерческом партнерстве, то решения принимаются общим собранием собственников.  

В возражениях на апелляционную жалобу НП «ТК «Западный» просит  решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по адресу: ***, расположен многоквартирный жилой дом с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме №***, было образовано ТСЖ «Наш уютный дом».

1 января 2017 г. между ООО «Управление домами» (управляющая организация) и ТСЖ «Наш уютный дом» (собственники помещений) заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ***, согласно которому управляющая организация по заданию собственников помещений в течение срока действия настоящего договора за плату, указанную в разделе 4 настоящего договора, обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом и надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, а также лицам, пользующимся помещением (ями) в многоквартирном доме, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, указанной в настоящем договоре (п.2.1 договора управления) (т.1 л.д.130-136).

Судом установлено, что согласно уведомлению о проведении собрания в период с 10 августа 2022 г. по 6 ноября 2022 г. было проведено внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного дома ***. Собрание проводилось в форме очно-заочного голосования по инициативе Вавилова Д.В., собственника квартиры №*** указанного дома, члена ТСЖ «Наш уютный дом» (т.5 л.д.12).

На собрании решались вопросы:

1. выбор председателя и секретаря собрания, счетной комиссии.

2.Передача в аренду Вавилову Д.В. части общего имущества многоквартирного дома по ул.***, а именно части земельного участка, общей площадью    60 кв.м, выходящего на пр.А*** с южной стороны ТЦ «Западный», между лестницей к ТЦ «Западный» с лестницей к «Корпорация Центр», для установки нестационарного объекта, на срок 15 лет с пролонгацией.

3.Установления размера арендной платы в размере 10 000 руб. в месяц, с оплатой в управляющую компанию на содержание и ремонт указанного многоквартирного дома.

4.Уполномочить председателя правления ТСЖ «Наш уютный дом» на подписание договора аренды.

5.Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания.

На общем собрании по всем вопросам, поставленным на повестку дня, были приняты положительные решения, оформленные протоколом общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» от 7 ноября 2022 г. №1 (т.5 л.д.5-6).

Таким образом, в период с 10 августа 2022 г. по 6 ноября 2022 г. в форме очно-заочного голосования было проведено общее собрание членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом».

НП «ТК «Западный» является объединением собственников нежилых помещений, расположенных в доме по адресу: ***. 15 марта 2020 г. между ООО «Управление Домами» и НП «ТК «Западный» подписан акт эксплуатационной ответственности по уборке и содержанию прилегающей территории, согласно которому содержание и уборка территории от правых перил (положение смотрящего лицом ко входу) входа в офисные помещения до забора здания котельной, внешняя граница земельного участка с кадастровым номером ***, осуществляется силами НП «ТК «Западный».

Обращаясь в суд с иском, НП «ТК «Западный» просит признать недействительными решения по вопросам №2 и №3 общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом», и заключенный на основании этих решений договор аренды между Вавиловым Д.В. и ТСЖ «Наш уютный дом».

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и обоснованно пришел к выводу, что оснований, предусмотренных законом для отказа в удовлетворении требований НП «ТК «Западный», не установлено.

Вывод суда мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам и оснований для признания его неправильным не имеется.

Решением Арбитражного суда от 12 августа 2021 г. по гражданскому делу по иску ООО «Управление Домами» к Аскерову В.В. об освобождении земельного участка, вступившим в законную силу, установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от         3 августа 2021 г. земельному участку площадью 14006 +/- 42 кв.м, расположенному по адресу: ***, 31 марта 2010 г. присвоен кадастровый номер ***. Вид разрешенного использования: для многоквартирного дома.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ульяновской области от 12 марта 2020 г. по делу №*** следует, что нежилые помещения торгового комплекса «Западный», в том числе помещения собственников, являющихся членами Некоммерческого партнерства «Торговый комплекс «Западный», являются встроено-пристроенными помещениями по отношению к многоквартирному дому, имеют общие конструктивные элементы, сообщаются с помещениями жилого дома, имеют общие входы; нежилые помещения (торговые и офисные) конструктивно и технологически связаны с помещениями дома, расположены на одном земельном участке, имеют общую территорию, один адрес (т.1 л.д.74 оборот).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: ***, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, решение о передаче Вавилову Д.В. в пользование части этого земельного участка для установки нестационарного объекта должно приниматься решением общего собрания собственников помещений здания, расположенного по данному адресу, т.е. собственниками жилых и нежилых помещений.

Суд первой инстанции, разрешая требования истца, сославшись на статьи 44, 45, 46, 47, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 181.4, 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к верному выводу об отсутствии кворума при принятии  оспариваемых пунктов решения общего собрания.

Установлено, что по результатам голосования организатором было подсчитано, что в голосовании приняли участие члены ТСЖ, обладающие 9151,62 кв.м. помещений в указанном доме и потому было установлено, что кворум при 71,51% голосов от общего числа голосов собственников имеется. При этом организатором не было учтено, что кворум рассчитывается, исходя из общей площади помещений, принадлежащих собственникам жилых и нежилых помещений, которая составляет      16 452 кв.м. (из них общая площадь жилых помещений 11 040,3 кв.м, общая площадь нежилых помещений, за исключением помещений общего пользования 5411,7 кв.м.).

Решение о передаче Вавилову Д.В. в аренду земельного участка принято лишь собственниками ТСЖ «Наш уютный дом», который осуществляет управление жилой частью многоквартирного дома, и неправомочно принимать решение от лица всех собственников помещений (жилых и нежилых) многоквартирного дома, поскольку как было установлено решением вышеуказанного арбитражного суда Ульяновской области, собственники нежилых помещений не принимали участие при определении способа управления домом.

Собственники нежилых помещений не выбирали способ управления общим имуществом в форме ТСЖ, в связи с чем, полномочия ТСЖ «Наш Уютный Дом» по предоставлению в пользование части общего имущества, не могут рассматриваться как полномочия собственников.

Судебная коллегия соглашается и с выводами суда первой инстанции о том, что порядок уведомления собственников нежилых помещений о проведении общего собрания был нарушен.

Доказательств тому, что собственники нежилых помещений были заблаговременно извещены о проведении собрания, ответчики при рассмотрении настоящего спора не представили.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании норм материального права, не опровергают выводы суда первой инстанции, основанные на установленных им фактических обстоятельствах конкретного дела.

Доводы жалобы о несогласии с действиями суда по оценке доказательств, не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, так как согласно положениям статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет какие обстоятельства, имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение правильность принятого решения и не свидетельствуют о наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми решение суда может быть отменено.

Нарушений процессуального закона, влекущих отмену судебного решения, не установлено.

Таким образом, решение суда по настоящему делу является законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства. Оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 25 мая 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Вавилова Дениса Владимировича – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции                        (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Димитровградский городской суд Ульяновской области.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.09.2023.