73OS0000-01-2022-000293-38
Дело № 3а-111/2023
(дело № 3а-278/2022)
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 августа 2023 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-111/2023 по административному исковому заявлению публичного
акционерного общества «Авиационный комплекс им. С.В. Ильюшина» к областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
публичное
акционерное общество
«Авиационный комплекс им. С.В. Ильюшина» (далее также ПАО «Ил») обратилось в суд с уточненным
административным исковым заявлением к ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» (в настоящее время в результате
переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее
также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости.
Требования
мотивированы следующим образом.
ПАО
«Ил» на праве постоянного бессрочного пользования владеет земельным участком,
общей площадью 2 659 116 +/- 596 кв.м., с кадастровым номером: ***, расположенным
по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** утверждена в размере 1 949
371 401 рубль 62 копейки.
Период применения
данной кадастровой стоимости с 14.04.2021 по 11.10.2022.
Согласно отчету об
оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 15.09.2022 года,
составленному ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.), рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***, расположенного по
адресу: *** по состоянию на 1 июня 2022 года составляет 514 698 492
рубля 96 копеек.
ПАО «Ил» обратился в ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом
оценщика
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» по состоянию на 1 июня 2022 года, однако
решением ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» от 4 октября 2022 года №
*** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об
оценочной деятельности.
ПАО «Ил» просил суд признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» от 4 октября 2022 года № *** об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, просит
установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной
стоимости 514 698 492 рубля 96 копеек.
В
процессе судебного разбирательства исковые требования ПАО «Ил»
были уточнены, уточнение принято судом. Просил суд признать незаконным решение
ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 4 октября 2022 года № ***
об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка, с кадастровым номером: ***, в размере его рыночной стоимости, просил
установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости 582 346 404 рубля.
К участию в деле в
качестве административного ответчика было
привлечено ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Определением суда от
31 мая 2023 года в связи с переименованием административного ответчика указано
считать таковым областное государственное
бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» (ОГБУ «БТИГКО»).
К участию в деле в
качестве заинтересованных лиц привлечены
Федеральное государственное
бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии», Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области, Администрация города Ульяновска, ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»,
оценщик Надточий А.Б.
Определением суда от
31 мая 2023 года в связи с произошедшей реорганизацией произведена замена
заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией
«Роскадастр»
(ППК «Роскадастр»).
В судебном заседании
представитель административного истца ПАО «Ил» по доверенности Кравчук Ю.В. в
судебном заседании поддержала уточненные
административные требования по вышеизложенным доводам. Заключение судебной
экспертизы не оспорено.
Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не
явился, извещен, просит о рассмотрении административного дела в свое
отсутствие. Согласно письменным пояснениям на иск, с
административным иском не согласен, просит отказать в его удовлетворении, так
как оспариваемое решение учреждение является правильным, а отчет оценщика не
соответствует требованиям законодательства,
что подтвердило заключение судебной экспертизы.
Ранее в судебном
заседании представитель административного
ответчика ОГБУ «БТИГКО» по доверенности Павлова Е.В.
заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного
участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июня 2022 года указала следующее:
1) объект-аналог № 2 в
соответствии с общедоступными данными является застроенным, при этом
корректировка на наличие строений не применяется. Эксперт на стр. 16 заключения
указывает на интервьюирование с продавцом, согласно которому на дату оценки
объект частично разобран. Однако данный объект-аналог был принят оценщиком при
расчете рыночной стоимости на ту же дату со введением корректировки на снос;
2) коэффициент вариации
после введения корректировки составляет 35,58%, что указывает на неоднородность
выбора объекта-аналога.
Указано, что в
соответствии со частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 №
237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» ОГБУ «БТИГКО» был составлен акт об определении кадастровой стоимости
указанного в иске земельного участка по состоянию на 12.10.2022 в связи с
изменением ценообразующей характеристики в отношении земельного участка; с
01.01.2023 действует новая кадастровая стоимость.
Представители
заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены, возражений на
иск не представлено.
Ранее в судебном
заседании заинтересованное лицо оценщик Надточий А.Б. и он же как законный
представитель заинтересованного лица ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» административный иск полагал обоснованным. С заключением
судебной экспертизы согласился частично, не оспорил наличие замечания № 2,
выделение иных замечаний считает излишним.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ),
мнения представителя административного истца, суд полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц,
участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим
образом.
Заслушав участников процесса, исследовав и
оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности
административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица,
участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются
как на основания своих требований или возражений, если иной порядок
распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно части 1 статьи 4 КАС РФ каждому
заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой
нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в
случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его
прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена
какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других
лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим
Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли в
Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также
иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,
федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного
участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для
определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 1
статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации, земельный налог
устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и
прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Во исполнение пункта
1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками
земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие
земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве
пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 389 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), объектом налогообложения признаются
земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на
территории которого введен налог.
В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что
налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков,
признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции
на дату спорных правоотношений), основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
В силу пункта 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная
стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости
земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2
статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК
РФ).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено, что ПАО «Ил» на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет
земельным участком, общей площадью 2 659 116 +/- 596 кв.м., с
кадастровым номером: ***, расположенным по адресу: ***.
Собственником
земельного участка является Российская Федерация (т.4, л.д. 32-37).
С 28.01.2022 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером: ***
зарегистрировано за
ПАО «Ил». Предыдущим владельцем участка являлось ***, его
правопреемником является ПАО «Ил».
Земельный
участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет разрешенное
использование: под производством. Обременений не зарегистрировано. Границы
земельного участка определены (т.4,
л.д. 32-37)..
С 14.04.2021 по
11.10.2022 действовала кадастровая стоимость в размере
1 949 371 401 рубль 62 копеек, установленная в соответствии
с актом определения кадастровой
стоимости *** от 03.05.2021.
На момент обращения
административного истца в суд с административным исковым заявлением (11.11.2022) действующей являлась кадастровая
стоимость земельного участка в размере 1 430 921 560 рублей 77
копеек, установленная в соответствии с актом определения кадастровой стоимости ***
от 19.10.2022.
Период применения
указанной кадастровой стоимости с 12.10.2022 по 31.12.2022.
Согласно отчету об оценке
рыночной стоимости земельного участка № *** от 15.09.2022 года,
составленному ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.), рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: *** по состоянию на 1 июня 2022 года составляет 514 698 492
рубля 96 копеек.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре
недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории
Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1
января 2022 года утверждена в размере 1 359 431 615 рублей 33
копейки (ячейка ***, позиция ***).
Дата
начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января
2023 года.
Таким
образом, кадастровая стоимость в размере 1 949 371 401 рубль 62 копеек, установленная в
соответствии с актом определения кадастровой стоимости *** от 03.05.2021, в настоящее время является архивной.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в
абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при
рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее
внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть
рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд
сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей,
установленных законодательством (абзац пятый
статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации»).
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
В данном случае
размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых
платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца
ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой
архивной кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из
кадастровой стоимости объекта.
Исчисление налога до
указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой архивной кадастровой
стоимости и право на перерасчет налога за три предшествующих года
административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1
статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого
перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3
статьи 14 и пунктах 1
и 2 статьи 15
настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода,
предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с
перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
В силу
вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец
вправе оспорить установленную кадастровую стоимость земельного участка с
просьбой об определении ее в размере
рыночной.
При этом,
действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости
земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе
достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного
акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года
№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости».
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи
22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей)
(пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в редакции
на дату спорных правоотношений).
Анализ приведенных
норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам статьи 22.1
Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10
и 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При
оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной
стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
На основании распоряжения
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области №
2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Следуя
установленному законом порядку, истец ПАО «Ил» 28.09.2022 обратился в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером: *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями
закона документы, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного
участка № *** от 15.09.2022 года, составленный ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.), согласно которому рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 1 июня 2022 года составляет
514 698 492 рубля 96 копеек.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 4 октября 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления истцу
было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке
положениям законодательства об оценочной деятельности, а именно:
1. На страницах
44-55 отчета об оценке оценщиком
приведен анализ фактических данных о
ценах сделок и (или) предложений при этом:
- Предложение № 7 –
ссылка, приведенная оценщиком в качестве
источника информации не активна. Дата подготовки информации
с сайта – 20 июня 2022 года, дата предложения указана оценщиком – 5
марта 2022 года, тогда как согласно скриншоту на странице 63 дата обновления
объявления - 9 июня 2022 года, дата
оценки согласно заданию на оценку – 1 июня 2022 года.
Нарушены
требования п. 5 ФСО № 3, п. 8 ФСО № 1.
2. Оценщиком на стр.
74-81 отчета об оценке приведено определение подходов и методов к оценке,
обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки. Принимая во
внимание специфику оцениваемого земельного участка, обоснование отказа от
применения доходного и затратного подходов к оценке в связи с достаточностью
аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках
сравнительного подхода не обосновано.
Нарушены требования
п.п. «и» п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.
3. Оценщиком в
качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не
сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. Объекты-аналоги
существенно отличаются по площади от объекта оценки. Использование
корректировок для существенно отличающихся объектов по площади некорректно,
поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может
рассматриваться как объект-аналог. Применение корректировок на площадь для данных
аналогов приводит к некорректному результату при расчете стоимости объекта
оценки.
Нарушены требования
п.п. «б» п. 22 ФСО № 7 , п. 5 ФСО № 3.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта
недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной
деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли
лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об
оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из
положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном
страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных
доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что
данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им
отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61
КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и
достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО» от 4 октября 2022 года № ***, и проверки отчета
оценщика № *** от 15.09.2022 года, составленного ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
(оценщик Надточий А.Б.), представленного в учреждение вместе с заявлением
28.09.2022, на соответствие требованиям законодательства об оценочной
деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату
оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
указанного отчета об оценке земельного участка, то судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО».
Иное бы
противоречило положениям
части 16
статьи 22.1 Федерального закона
от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», из которой
следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости
объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об
установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в
соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта
недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 31 июля 2023 года, составленному Союзом
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата», следует, что отчет
оценщика № *** от 15.09.2022 года, составленный ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
(оценщик Надточий А.Б.), согласно которому рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, общей площадью 2 659 116 +/- 596
кв.м., по состоянию на 1 июня
2022 года составляет 514 698 492 рубля 96 копеек, не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в
том числе, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки,
других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной
деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки.
1) Нарушение
требований п.20 ФФСО № 7, состоящее в следующем:
Введение поправки на наличие ограждения у
оцениваемого земельного участка не обоснованно.
2) Нарушение
требований п. 5 ФСО № 3, состоящее в следующем:
Введение поправки на отсутствие коммуникации у
аналогов не обоснованно.
Кроме того, в
отчете имеется следующее нарушение, не влияющие на величину итоговой стоимости
объекта оценки: приведена информация о событиях, произошедших после даты
оценки.
Таким образом, эксперт подтверждает наличие
недостатков в отчете об оценке, указанных в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО»:
замечание № 1 (не имеет существенного значения).
В замечании № 2 оспариваемого решения ОГБУ «ЦГКО»
указано на необоснованный отказ от доходного и затратного подходов при оценке
земельного участка.
Согласно п. 2 ФСО № 5 в процессе оценки оценщик
рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для
подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе
подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта
оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной
информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов
оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же
время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение
данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату
оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой
оценки.
На стр. 95
отчета оценщик вводит поправку на наличие железобетонного ограждения на оцениваемом земельном участке.
Согласно п. 20 ФСО № 7, рыночная
стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального
строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой
стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида
фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный
участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в
соответствии с видом его фактического
использования. Таким образом, введение
поправки на наличие ограждения у оцениваемого земельного участка не
обоснованно.
Вывод эксперта: введение поправки на наличие
ограждения у оцениваемого земельного участка не обоснованно, нарушен п. 20 ФСО
№ 7. Данное нарушение влияет на результаты рыночной стоимости объекта оценки.
На
стр. 99 отчета оценщик отмечает, что в соответствии с Постановлением
Правительства РФ от 13 февраля 2006 года № 83 «Об утверждении Правил
определения и предоставления технических условий подключения объекта
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», если
для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создания
(реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, плата за подключение
не взимается.
Таким
образом, в случае наличия возможности подключения коммуникаций без создания сетей
(коммуникации пролегают по границе участка) корректировка на наличие таких
коммуникаций не производится, так как в законном порядке имеется возможность
заведения коммуникаций на участок при его застройке».
Введение
поправки на отсутствие коммуникаций у аналогов необоснованно, так как
коммуникации расположены либо на участках-аналогах, либо по границам участков.
Вывод
эксперта: введение поправки на отсутствие коммуникаций у аналогов
необоснованно, нарушен п. 5 ФСО № 3, данное нарушение влияет на результаты
рыночной стоимости объекта оценки.
Недостатки,
указанные в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО» эксперт частично подтвердил.
В связи с
несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства экспертом
определена рыночная стоимость земельного
участка, площадью 2 659 116 +/- 596 кв.м, с кадастровым
номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 1 июня 2022 года в размере
582 346 404 рубля.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение является
ясным и полным, выводы экспертов носят категорический характер и не являются
противоречивыми.
Суд не усматривает
оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию, поскольку оно
составлено компетентным должностным лицом
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы не
представлено.
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением от 28.09.2022 отчет об оценке земельного участка № *** от
15 сентября 2022 года об определении рыночной стоимости земельного участка, составленного
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.), не соответствовал
требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете
нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что не
имеется оснований для удовлетворения
требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» от от 4 октября 2022 года № ОРС*** об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером: *** в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от
3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей,
предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой
стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр
недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января
года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на
основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты
постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее
даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Разрешая требование об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд
принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает
необходимым установить архивную
кадастровую стоимость спорного земельного участка, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 года в размере
582 346 404 рубля, определив период ее применения с 1 января 2022
года по 11 октября 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в процессе судебного разбирательства в
письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что
кадастровая стоимость не может быть
установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об
оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих
право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения
бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером: ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования
публичного акционерного общества «Авиационный комплекс им. С.В. Ильюшина»
удовлетворить частично.
В удовлетворении административных исковых
требований
публичного акционерного общества «Авиационный комплекс им. С.В.
Ильюшина» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» от 4
октября 2022 года № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером: *** в размере его рыночной
стоимости - отказать.
Установить архивную кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 2 659 116
+/- 596 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 года в размере
582 346 404 рубля, определив период ее применения с 1 января 2022
года по 11 октября 2022 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 11 сентября 2023 года.
