Дело № 3а-105/2023 (№ 3а-265/2022)
73OS0000-01-2022-000281-74
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 сентября 2023
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению Канеевой Альфии
Шагидулловны к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области о признании незаконными решений об отказе в
установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Канеева А.Ш.
обратилась в суд с административным исковым заявлением к областному
государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки» (ныне после переименования – областное государственное бюджетное учреждение
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», также
ОГБУ «БТИГКО», учреждение), Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области о признании
незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» от 25 августа 2022 года №***6 и №***, установлении кадастровой стоимости помещения,
назначение: нежилое, площадью 42,8 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
1 мая 2022 года, равной 104 303 руб., установлении кадастровой стоимости
помещения, назначение: нежилое, площадью 149,1 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
1 мая 2022 года, равной 377 623 руб.,
Требования
мотивировала тем, что является собственником указанных объектов недвижимости.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 12 октября 2017 года в размере 771 069
руб. 82 коп.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 12 октября 2017 года в размере 2 686 133
руб. 42 коп.
Указанная
кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 1 мая 2022 года, определенную в отчете № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 16 мая
2022 года, выполненном ООО «Центр судебной экспертизы».
Канеева А.Ш.
обратилась в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об
установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решениями ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 25
августа 2022 года № *** и № *** ей было отказано в установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства в области оценочной деятельности.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были
привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра»,
Управление Росреестра по Ульяновской области, ООО «Центр судебной экспертизы»,
оценщик Мальчихина Е.В., администрация МО
«Сенгилеевский район».
Определением
Ульяновского областного суда от 23 июня 2023 года произведена замена
заинтересованного лица Федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником
публично-правовой компанией
«Роскадастр».
Канеева А.Ш. в суд
не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена.
Представителем
Канеевой А.Ш. – Арбузовой О.Э. суду представлено заявление об уточнении требований
административного иска, в котором
уточнены требования в части установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на
1 мая 2022 года в размере 107 438
руб., установления кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2022
года в размере 306 153 руб. В
судебном заседании она настаивала на удовлетворении уточненных требований по
доводам административного иска, указывая на то, что выводы заключения эксперта Союза «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата» административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Анашкин А.В. в судебном заседании
просил в удовлетворении административного иска отказать, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *** и ***
установлено наличие арифметической ошибки после введения корректировки на
физический износ в отношении объектов-аналогов № 1, № 2, № 3, № 5.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
администрации МО «Сенгилеевский район», ООО «Центр судебной экспертизы»,
оценщик Мальчихина Е.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что Канеева А.Ш. с 21 апреля 2021 года является собственником следующих
объектов недвижимости:
- нежилого помещения
с кадастровым номером ***, площадью
42,8 кв.м, назначение: нежилое, расположенного на первом этаже здания по адресу: ***;
-
нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 149,1 кв.м, назначение: нежилое, расположенного на
первом этаже здания по адресу***;
Кадастровая
стоимость нежилого помещения с кадастровым
номером *** определена по состоянию на 12 октября 2017 года в
размере 771 069 руб. 82 коп.
Кадастровая
стоимость нежилого помещения с кадастровым
номером *** определена по состоянию на 12 октября 2017 года в
размере 2 686 133 руб. 42 коп.
Согласно отчету № *** об определении
рыночной стоимости объекта недвижимости
от 16 мая 2022 года, выполненному оценщиком
ООО «Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., рыночная
стоимость нежилого помещения с
кадастровым номером *** по состоянию
на 1 мая 2022 года составила 104 303 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2022 года составила 377 623 руб.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный
центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о
вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и
муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 17 августа 2022 года Канеева А.Ш. обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере
их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет
№ *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 16 мая
2022 года, выполненный оценщиком ООО
«Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В.
Решениями ОГБУ
«Центр государственной кадастровой оценки» от
25 августа 2022 года № *** и № *** по результатам рассмотрения указанных
заявлений Канеевой А.Ш. отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами
*** и *** в размере их
рыночной стоимости по состоянию
на 1 мая 2022 года - 104 303 руб. и 377 623 руб.
соответственно.
Причиной принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости в соответствии с отчетом № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2022 года,
выполненным оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В.,
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года
№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Согласно
информации для предложения № 2/ аналога № 2, приведенной на стр. 44, 94 отчета
дата публикации объявления – 14 декабря 2021
года, дата обновления объявления – 14 мая 2022 года, дата оценки - 1 мая 2022 года. Оценщиком использована информация, произошедшая после даты оценки.
Нарушены требования
п. 8 ФСО № 1.
2.На стр. 67 отчета
об оценке оценщиком указано, что
«остальные объекты-аналоги (предложения №1, № 2, № 4, № 7) удовлетворяют
следующим критериям: даты предложений по продаже аналогов входят в рыночный срок экспозиции от 5 до 16
месяцев; продавец ответил на звонок, указал точное местоположение объекта и
сообщил дополнительную информацию по сравниваемым ценообразующим элементам;
объекты-аналоги являются торгово-офисными (административными) зданиями или
помещениями, не являются бизнесом (действующие магазины, наличие долгосрочных
арендаторов); аналоги расположены в населенных пунктах ***, исключая ***;
объекты-аналоги не относятся к крупным
объектам торгово-офисной недвижимости (до 500 кв.м); основная часть зданий
объектов-аналогов с кирпичными стенами; в составе аналогов отсутствуют
конструктивные элементы, являющиеся излишними для эксплуатации здания в качестве торгово-офисного или
административного. Предложение № 1/аналог № 1 не удовлетворяет критерию «основная
часть зданий объектов-аналогов с кирпичными стенами». Согласно информации,
приведенной оценщиком на стр. 68, 73, 80, 92 материал стен предложения №
1/аналога № 1 – деревянные.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
3. Оценщиком при
расчете итоговой стоимости объекта допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
4. Оценщиком на стр.
76 отчета об оценке в формуле расчета
коэффициента корректировки на коммуникации для аналога № 2 неверно указано
значение для электроснабжения. Согласно
скриншоту справочника СтатРиелт данное значение равно – 0,93 (оценщиком
указано значение 0,92)
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «ЦГКО» приняты по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость объектов недвижимости, определенная в
отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие
требованиям законодательства об оценочной
деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании
отчета № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2022 года,
выполненного оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 18 августа 2023 года, выполненного экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, усматривается, что
экспертом сделан вывод о том, что отчет № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2022 года,
выполненный оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., не
соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных
федеральных органов в области оценочной деятельности.
Выявлены
нарушения:
Замечание
1.
Согласно
скриншоту объявления по предложению № 2/аналогу № 2 на стр. 94 дата обновления
объявления 14 мая 2022 года. Дата оценки 1 мая 2022 года.
Таким
образом, нарушен п. 8 ФСО № 1: «Информация о событиях, произошедших после даты
оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только
для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда
такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».
Проверка
экспертом подтвердила цену предложения № 2/аналога № 2 на дату оценки.
Вывод:
нарушение п. 8 ФСО № 1 имеет место, однако данное нарушение не влияет на
итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об оценке,
так как проверка экспертом подтвердила цену предложения № 2/аналога № 2 на дату
оценки.
Замечание
2.
На
стр. 67 отчета оценщик приводит критерии отбора аналогов, один из которых «основная часть зданий
объектов-аналогов с кирпичными стенами. Однако аналог № 1 - с деревянными стенами.
Таким
образом, имеется нарушение п. 5 ФСО № 3: «…содержание отчета об оценке не
должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц
(пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного
толкования полученных результатов».
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, данное нарушение несущественно и не влияет
на итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об
оценке, так как оценщик сделал поправку на материал стен (класс конструктивной
системы), стр. 80-81 отчета.
Замечание
3.
На
стр. 76 и стр. 81 отчета в формуле расчета коэффициента на коммуникации для
аналога № 2 неверно указано значение для электроснабжения (описка). Данное значение равно 0,93
(оценщиком указано значение 0,92). Однако сам расчет коэффициента произведен
верно.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, данное нарушение несущественно и не влияет
на итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об
оценке, так как оценщик сделал расчет коэффициента на коммуникации верно.
Замечание
4.
На
стр. 79 и стр. 81 отчета корректировка на права на земельный участок указано
неверно для всех аналогов. Оценщик не расписал в цифрах, каким образом
определялась корректировка на земельный участок, хотя проверка расчетов
показала, что корректировка оценщиком
рассчитана верно.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, данное нарушение несущественно и не влияет
на итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об
оценке, так как оценщик сделал расчет коэффициента на права на земельный
участок верно.
Также
экспертом по результатам сводного анализа
недостатков, указанных в решениях ОГБУ «ЦГКО» № *** и № *** от 25
августа 2022 года, установлено:
замечание
№ 1, подтверждено экспертом, оно не влияет на величину итоговой рыночной
стоимости;
замечание
№ 2, подтверждено экспертом, оно не влияет на величину итоговой рыночной
стоимости;
замечание
№ 3, не подтверждено экспертом, арифметические ошибки отсутствуют;
замечание
№ 4 - подтверждено экспертом, оно не влияет на величину итоговой рыночной
стоимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 18 августа 2023 года, а также расчету,
скорректированному экспертом *** в связи с необходимостью устранения в расчетах
технической ошибки, выявленной ОГБУ «БТИГКО», рыночная стоимость по состоянию на 1 мая 2022
года объектов недвижимости :
– нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 42,8 кв.м, расположенного
по адресу: ***, составляет 107 438 руб.,
-
нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью
149,1 кв.м, расположенного по адресу: ***,
составляет 306 153 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы
со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки:
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 18 августа 2023 года выполнено экспертом Союза «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он
обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объектов оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Административным
истцом указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ
«ЦГКО» нарушения в
отчете №*** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2022 года,
выполненном оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований
административного истца о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» от 25
августа 2022 года №*** и №*** об
отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с
кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание скорректированный расчет эксперта ***, и с
учетом этого считает необходимым установить
кадастровую стоимость нежилого
помещения с кадастровым номером ***,
общей площадью 42,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2022 года в размере
107 438 руб., определив дату начала
применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2022 года; установить кадастровую стоимость
нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью
149,1 кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию
на 1 мая 2022 года в размере 306 153 руб., определив дату начала
применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Канеевой Альфии Шагидулловны к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области в части признания незаконными решений
областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной
кадастровой оценки» от 25 августа 2022 года №*** и №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов
недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости
отказать.
Установить
кадастровую стоимость
объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 42,8 кв.м, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2022
года в размере 107 438 руб.,
определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2022 года.
Установить
кадастровую стоимость
объекта недвижимости – нежилого
помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 149,1
кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию
на 1 мая 2022 года в размере 306 153 руб., определив дату начала
применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объектов недвижимости с кадастровыми номерами
*** и ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
