Дело № 3а-98/2023 (№ 3а-233/2022)
73OS0000-01-2022-000229-36
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 сентября 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
потребительского кооператива индивидуальных застройщиков микрорайона «Рыбацкий»
к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
потребительский
кооператив индивидуальных застройщиков микрорайона «Рыбацкий» (далее также ПКИЗ
МК «Рыбацкий») обратился в суд с
административным исковым заявлением к
Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после
переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконным решения ОГБУ
«ЦГКО» № *** от 12 августа 2022 года; установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, площадью
27 315 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 14 165 559 руб.
Требования
мотивировал тем, что он является собственником указанного земельного участка, соответственно,
плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 50 301 692 руб. 42 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость, определенную по состоянию на 14 марта 2022 года в отчете № *** об оценке рыночной стоимости земельного участка
от 1 июля 2022 года, выполненном
оценщиком Балакшиной А.Ю.
В связи с этим он
обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № ОРС-*** от
12 августа 2022 года было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области
оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц – администрация города
Ульяновска, Управление Росреестра по Ульяновской области, оценщик Балакшина
А.Ю.
Определением
Ульяновского областного суда от 3 августа 2023 года произведена замена
заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» его правопреемником
публично-правовой компанией «Роскадастр».
Представитель ПКИЗ
МК «Рыбацкий» Рогулин С.В. настаивал на удовлетворении административного иска,
уточнив, что просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ФБУ УЛСЭ,
указав, что содержание и выводы данного
заключения административным истцом не
оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Павлова
Е.В. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещена,
ранее в судебном заседании она заявленные требования не признала, считая
решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о
рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его
несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 14 марта 2022 года указал следующее:
1. Эксперт в
расчетах использует стоимость объекта-аналога № 3 в размере
39 000 000 руб. по состоянию на 11 ноября 2021 года. Объект-аналог №
3 имеет более актуальное предложение по
состоянию на 4 января 2022 года со стоимостью в размере 65 000 000
руб.
2. Вид разрешенного
использования объекта оценки – индивидуальное жилищное строительство, объекта
аналога № 3 – для сельскохозяйственного производства. Вид разрешенного использования
объектов отличается, при этом соответствующая корректировка не введена.
3) Объект оценки
является нестандартным по форме – дороги внутри поселка, но экспертом не
рассмотрен такой ценообразующий фактор как «форма участка».
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
администрации города Ульяновска, оценщик Балакшина А.Ю. в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание участников процесса, извещенных о времени и
месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав
материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ПКИЗ МК «Рыбацкий» является с 17 сентября 2014 года собственником земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 27 315 кв.м, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома,
расположенного по адресу: ***
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере
50 301 692 руб. 42 коп.
Отчетом № *** об
оценке рыночной стоимости земельного участка от 1 июля 2022 года,
выполненным оценщиком Балакшиной А.Ю., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером
*** по состоянию на 14 марта 2022 года определена в размере 14 165
559 руб.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила информация по состоянию
на 29 августа 2022 года о внесении в ЕГРН
сведений об ограничениях
(обременениях) в виде охранной зоны
электросетевого комплекса 10-0,4 кВ ВЛ 10 кВ яч. № 216 ПС 110/10 кВ «***»,
реестровый номер ***. В связи с этим
учреждением актом
определения кадастровой стоимости № *** кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была определена по
состоянию на 29 августа 2022 года в размере 47 283 590 руб. 87 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 73 642 512 руб. 88 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 14 марта 2022 года, в размере 14 165 559 руб. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 1 января 2020
года, рассчитывались налоговый платежи за период действия указанной кадастровой стоимости,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 14 марта 2022 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что ПКИЗ МК «Рыбацкий» 1
августа 2022 года обратился в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
- земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об
оценке рыночной стоимости земельного участка от 1 июля 2022 года,
выполненный оценщиком Балакшиной А.Ю., согласно которому рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 14 марта 2022 года составила 14 165 559 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 12 августа 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ПКИЗ МК «Рыбацкий» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 марта
2022 года – 14 165 559 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, именно:
1.В силу п. 10 ФСО №
7, п.п. «б» п. 22 ФСО № 7, п. 13 ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1 при прочих равных
характеристиках основополагающим
фактором, влияющим на стоимость оказывается назначение земельного
участка согласно виду разрешенного использования. Объектом оценки согласно
заданию на оценку является земельный участок с кадастровым номером *** с видом
разрешенного использования: индивидуальные жилые дома.
Земельный участок с
кадастровым номером *** в соответствии с видом разрешенного использования был
отнесен учреждением к сегменту 13 группы
«Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», подгруппа –
13,1 «Индивидуальное жилищное строительство». Оценщик относит оцениваемый
объект к сегменту земельных участков под индустриальную застройку и исследует
рынок в данном сегменте.
Приведенные
оценщиком предложения и объекты-аналоги на дату проведения оценки
относятся к сегменту –
производственно-складской недвижимости (индустриальная застройка), что в свою
очередь не совпадает с сегментом объекта оценки. Следовательно, приведенные объекты не
являются сопоставимыми и аналогичными с объектом оценки.
Анализ данных о
ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости также приведен не из
сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
Нарушены требования
п. 10 ФСО № 7, п.п. «з» п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об оценке рыночной стоимости земельного участка
от 1 июля 2022 года, выполненного
оценщиком Балакшиной А.Ю., судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой
следует, что при признании
решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости
незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной
стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
выводам заключения эксперта № *** от 19 июля 2023 года, выполненного экспертом федерального бюджетного учреждения *** ***., на основании проведенных исследования и анализа отчета № *** об оценке рыночной
стоимости земельного участка от 1 июля 2022 года экспертом выявлены:
I.Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет
на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:
1)
Отсутствуют данные о балансовой стоимости объекта оценки.
Нарушение
п. 8 ж) ФСО№ 3.
2)
Обоснование выбора аналогов не позволяет
понять логику отбора аналогов для расчета стоимости объекта оценки:
при
отборе аналогов для расчетов математическими методами на стр. 59 оценщиком не
обосновано соответствие математического отклонения 33% от средней рыночной стоимости сопоставимости
объектов-аналогов оцениваемому объекты.
Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 22 в) ФСО № 7.
II. Нарушение (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет
к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
1)
При анализе цен предложений аналогов оценщиком допущены следующие нарушения:
п.
10 ФСО № 7: «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в
тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого
объекта».
п.11
ФСО № 7 « … анализ фактических данных о
ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект … с указанием интервала значений
цен».
П.
5 ФСО № 3: «Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика отчета и иных заинтересованных лиц
(пользователей отчета об оценке), а
также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».
Оцениваемый
земельный участок образовался по следующему алгоритму: покупка крупного земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного
строительства (вид разрешенного использования может быть определен иначе,
например, под индивидуальное жилищное
строительство и пр.) – межевание этого участка в целях формирования земельных участков под
индивидуальное жилищное строительство, площадью, типичной для данного сегмента
(до 20-30 сот.) – постановка на кадастровый учет данных земельных участков
- постановка на кадастровый учет
земельного участка, оставшегося после данного межевания, занятого землями общего пользования (дороги,
коммуникации и пр.).
Рынок
аналогичных земельных участков отсутствует. Следовательно, самостоятельный
сегмент рынка не может быть определен.
Отнесение
оценщиком данного участка к сегменту земельных участков производственного
назначения не соответствует принципу сегментирования рынка - ориентированность на субъектов
(совокупность объектов, характеристики
которых способны удовлетворять потребности субъектов в определенной
сфере их жизнедеятельности), так как субъекты сегмента
производственно-складской недвижимости имеют иные ожидания от её использования.
Данное
нарушение является первичным и влечет за собой ряд вторичных нарушений – анализ
цен сделок/ предложений, анализ ценообразующих факторов, отбор аналогов и внесение корректировок в цены аналогов.
2)
Корректировка на вид права принята по данным *** – информационный портал
недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка), НКО «***» на 1 января
2021 года, в то время, как дата оценки 14 марта 2022 года. При наличии у
источника более актуальных данных, отсутствии обоснования применения
корректировка на отличный от даты оценки
период, в том числе сопоставимости с её рыночной ситуацией на дату оценки,
применений данного значения свидетельствует о нарушении п. 10, 12 ФСО № 3.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
Нарушения,
выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в решении об отказе в
установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1 решения – имеются в части п. 10 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, не обосновано в
части п.п. «з» п. 8 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
Согласно
заключению эксперта № *** от 19 июля 2023 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 27 315 кв.м, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 14 марта
2022 года составила 11 070 669 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости
(ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014
года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 19 июля 2023 года, подготовлено экспертом ***.,
обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах
имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт ***. предупреждена судом
об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного ёю
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов и суд находит данную выборку допустимой и
надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых
при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и
однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении
выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» об использовании экспертом неактуальной стоимости объекта-аналога
№ 3 по состоянию на 11 ноября 2021 года в размере 39 000 000 руб.,
тогда как более актуальное предложение
по состоянию на 4 января 2022 года
составляло 65 000 000 руб., являются несостоятельными.
Согласно письменным
пояснениям эксперта ***., её показаниям в судебном заседании ею у агента
(автора объявления), а также собственника земельного участка с кадастровым номером *** – объекта-аналога №
3 было выяснено, что в связи с отсутствием покупателей на данный земельный
участок к концу 2021 года было принято решение о снижении его цены с
65 000 000 руб. до 39 000 000 руб. При этом автор
объявления указала, что снизила цену предложения в объявлении, не изменяя его
текста. Собственник также пояснил, что
данный объект был реализован по цене, менее 30 млн. рублей.
Указанные пояснения
***. объективно подтверждаются
представленной по запросу суда копией договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 марта
2023 года, согласно которому цена
продажи земельного участка с кадастровым
номером *** составила
15 000 000 руб.
Ссылка представителя
ОГБУ «БТИГКО» об отличии видов разрешенного использования объекта оценки (индивидуальное жилищное строительство)
и объекта-аналога № 3 (для
сельскохозяйственного производства) и необходимости в связи с этим проведения
соответствующей корректировки, не может быть
признана обоснованной.
Из заключения
эксперта № *** от 19 июля 2023 года усматривается, что объект оценки – земельный
участок имеет вид разрешенного
использования – индивидуальное жилищное строительство. Объект-аналог № 3 –
земельный участок с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного
производства согласно Карте градостроительного
зонирования ***» располагается в зоне
коттеджной и усадебной застройки.
Согласно
письменным пояснениям эксперта ***. в
силу п. 3 ст. 37 ГрК РФ в данном случае возможно изменение вида разрешенного
использования, что не требует финансовых затрат. При таких обстоятельствах
необходимости в проведении корректировки по виду разрешенного использования не
имелось.
В отношении указания
представителя ОГБУ «БТИГКО» на то, что объект оценки является нестандартным по
форме – дороги внутри поселка, однако экспертом не рассмотрен такой
ценообразующий фактор как «форма участка», экспертом ***. пояснено, что на стр.
31 заключения ею описан алгоритм определения стоимости объекта исследования, и
ввиду того, что согласно выбранной методике стоимость оставшейся после
выделения участков под ИЖС части крупного земельного участка (под комплексное
освоение в целях жилищного строительства) определяется как оставшаяся
неизменяемая стоимость крупного земельного
участка, имеющего свой набор ценообразующих параметров, в том числе
конфигурацию (форму), которая является характерной для данного вида
использования, корректировка по данному параметру не требуется, поэтому не
вводилась при расчетах. У суда не имеется оснований критически отнестись к
данным пояснениям эксперта.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения в отчете № *** об
оценке рыночной стоимости земельного участка от 1 июля 2022 года,
выполненном оценщиком Балакшиной А.Ю., исправление которых повлияет на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 12 августа 2022
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание
расчет эксперта ***., и с учетом этого считает необходимым установить архивную
кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 27 315 кв.м, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 14 марта 2022 года в размере 11 070 669 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по 29 августа 2022 года.
При этом указанный
период применения архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере
рыночной стоимости определяется судом на
период действия кадастровой стоимости, действовавшей на дату оценки – 14 марта 2022 года,
и с учетом положений пункта 6
части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке», согласно которым для целей,
предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой
стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр
недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января
года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на
основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты
постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления
потребительского кооператива индивидуальных застройщиков микрорайона
«Рыбацкий» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 12 августа 2022
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 27 315 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
14 марта 2022 года в размере 11 070 669
руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2022 года по 29 августа 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
