Дело № 3а-41/2023

73-OS0000-01-2022-000072-22

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

7 сентября 2023 года                                                                       г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Кочергина Сергея Игоревича к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

 

Кочергин С.И. обратился в суд с административным иском к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 8 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 656 112 руб. 49 коп.

Требования мотивировал тем, что является собственником указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере       8 749 275 руб. 75 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 19 октября 2021 года, составленному ООО «Независимость» (оценщик Павловская ЕА.), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 2 656 112 руб. 49 коп.

Кочергин С.И.  обращался в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «ЦГКО») с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением учреждения № *** 8 декабря 2021 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное решение истец считает незаконным.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А., Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра».

В ходе рассмотрения дела определением суда произведена замена заинтересованного лица - федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»).

В рамках рассмотрения дела представитель истца представил заявление об уточнении административных исковых требований  - просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 605 191 руб. 44 коп.,  определенной заключением судебной экспертизы.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, извещены. Представитель истца просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» Анашкин А.В. просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность принятого учреждением решения.

Указал, что проведенная по делу судебная экспертиза выявила несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и подтвердила наличие в отчете нарушений, изложенных в решении учреждения № *** от  8 декабря 2021 года.

Также пояснил, что требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.

Не согласен с расчетом рыночной стоимости земельного участка, произведенным судебным экспертом.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя ОГБУ «БТИГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что Кочергин С.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером ***,  площадью 20 250 кв.м,  расположенного по адресу: ***,  категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под существующим АБЗ (л.д. 12-24 т.1).

В рамках тура государственной кадастровой оценки 2020 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года была установлена в размере 8 749 275 руб. 75 коп., утверждена приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020  года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» (л.д. 25 т.1).  Дата начала применения указанной кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

В рамках очередного тура государственной кадастровой оценки 2023 года кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 7 289 740 руб. 80 коп., утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года.  Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В данном случае размер налоговых платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Истец имеет право на перерасчет налоговых платежей в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Соблюдая установленный законом порядок, истец 8 ноября 2021 года обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 19 октября 2021 года, составленный ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля  2021 года составила  2 656 112 руб. 49 коп. 

Решением ОГБУ «ЦГКО» от 8 декабря 2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления истцу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости 2 656 112 руб. 49 коп. по состоянию на 1 июля 2021 года (л.д. 26 т.1).

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. Согласно п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать информацию о составе объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Из информации, приведенной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости № *** от 25 августа 2021 года, предоставленной в ОГБУ «ЦГКО», следует, что земельный участок № *** имеет составные части с учетными номерами: ***. В задании на оценку на стр. 4-5 отчета сведения о вышеуказанных составных частях отсутствуют.

Нарушены требования п. 8 ФСО № 7.

2. Согласно п.п. «б» п .21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию: права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Задание на оценку на стр.4-5 отчета не содержит указанную информацию.

Нарушены требования п.п. «б» п.21 ФСО №1.

3. На стр.13 отчета оценщиком указывается выписка из ЕГРН от 14 октября 2019 года.  Согласно п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете. Копия указанной выписки из ЕГРН в приложении к отчету об оценке отсутствуют.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

4. Согласно п. 11 ФСО №7 в ходе оценки производится анализ рынка недвижимости, позволяющий составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости. В ходе анализа рынка определяется сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В соответствии с п. 10 ФСО №1 объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Согласно п. 20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Объектом оценки является земельный участок. Оценщиком сделан вывод об отнесении объекта оценки к сегменту рынка земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов. При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка на стр. 31-34 отчета приведены в обзоре предложения:

Предложение №4 (принятый далее в качестве аналога №3), идентификатор: ***. При анализе текста объявления и общедоступных картографических материалов установлен кадастровый номер земельного участка: ***, площадь участка 12040 кв.м, что не соответствует площади участка в таблице №18 на стр.33 отчета, и принятой к расчету далее в таблице №34 на стр. 47. Кроме того, согласно тексту объявления участок является застроенным.

Предложение №5, идентификатор: ***. При анализе текста объявления и общедоступных картографических материалов установлен кадастровый номер земельного участка: ***, площадь участка 7897 кв.м, что не соответствует площади участка в таблице №18 на стр.33 отчета, кроме того, согласно текста объявления, участок является застроенным.

Предложение №6, идентификатор: ***. При анализе текста объявления и общедоступных картографических материалов установлен кадастровый номер земельного участка: ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Предложение не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков.

Предложение №7 (аналог №1), идентификатор: ***. Площадь земельного участка, указанная в отчете — 2000 кв.м. При анализе текста объявления, а также общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, установлен кадастровый номер объекта предложения ***, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Предложение не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков.

Предложение №8 (аналог №2), идентификатор: ***.  При анализе текста объявления, а также общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, однозначно идентифицировать объекты-предложения, установить ценообразующие факторы, вид разрешенного использования и категорию земель, следовательно, и, отнести к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков не представляется возможным.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

5. На стр. 36 отчета об оценке, при обосновании использования в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов оценщиком указано, что «При выборе объектов-аналогов оценщик учел временные периоды между датами предложений (или сделок) и оценки, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов, отклонение от среднего значения по выборке за единицу сравнения не превышала бы 50%». Обоснование диапазона отклонения при этом отсутствует.

Чуть ниже также оценщиком указано, что «При выборе объектов-аналогов оценщик учел временные периоды между датами предложений (или сделок) и оценки, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов, отклонение от среднего значения по выборке за единицу сравнения не превышала бы 33%».

Выбор предложения № 7 в качестве объекта-аналога для дальнейших расчетов не обоснован.

В табл.20 на стр. 36 цена предложения 1 кв.м предложений №1 и №2 не соответствует цене на стр. 31-32.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

6. На стр. 12 Отчета в разделе «Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения» в качестве источника информации указан Справочник Оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 1, 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг., г. Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018г.  Далее в разделах «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов» в качестве источника информации используются: Справочники Оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 1, 2. г. Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020г., а также Справочники Оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 1, 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг., г.Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018г. При обосновании корректировок по выявленным различиям по ценообразующим факторам (элементам сравнения) на стр.50-54 в качестве источника информации используются Справочники Оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 1, 2. г. Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020г.

Использование справочников более ранней редакции не обосновано и не подтверждено.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

7. Требования п.п. «г» п.11 ФСО №7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В нарушение вышеуказанного пункта ФСО факторы, указанные на стр. 37-42, приведенные из источника: Справочник Оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 1, 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг., г. Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018г.  являются неактуальными.

Нарушены требования п.п. «г» п.11 ФСО №7,

8. Отнесение Объекта оценки на стр. 47, 49 отчета по местоположению к прочим населенным пунктам не подтверждено и не обосновано. Объект оценки расположен в ***. На стр. 51 отчета указано, что «Объект оценки расположен в ***».

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

9. Обоснование применения корректировок на наличие благоустройства и дорожной инфраструктуры на стр. 53-54 не соответствует принятым в таблице на стр. 48-50.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

10. При расчете стоимости объекта оценки на стр. 50 отчета допущены арифметические ошибки. В отчете об оценке отсутствует расчет и обоснование применения весовых коэффициентов.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

11. В отчете об оценке отсутствует расчет и обоснование применения коэффициента вариации. На стр.54 при расчете показателя «стандартное отклонение» допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

12. Согласно п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В отчете об оценке отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка № *** от 19 октября 2021 года, составленного ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО».  Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** следует, что отчет об оценке № *** от 19 октября 2021 года, составленный ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой рыночной стоимости объекта оценки, имеются.

Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, указанные в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 8 декабря 2021 года, имеются.

Эксперт признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», указанные в п.п. 1-12 решения.

Выявленные нарушения носят существенный характер, влияющий на рыночную стоимость земельного участка.  

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете, является неверной.

Учитывая наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 2 605 191 руб. 44 коп.  (л.д. 83 т.2).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

В ходе рассмотрения дела учреждении выразило несогласие с заключением судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости земельного участка. Указало на то, что  в отношении  объекта-аналога № 1 экспертом введена корректировка на снос в размере 1,04, полученная в соответствии с данными Статриэлт. На стр. 67 заключения эксперт указывает, что корректировка получена по формуле 1/0,94=1,04. Однако при делении указанных данных результат корректировки составляет 1,06.

Также учреждение отметило, что в соответствии с данными таблицы Статриэлт коэффициент на снос указан в размере 0,98, а не 0,96.

В возражениях относительно указанных учреждением замечаний судебный эксперт указал, что при расчете им принято значение 0,96 – близкое  к верхней границе диапазона (но не верхняя граница 0,98), поскольку, по мнению эксперта, снос построек не потребует значительных затрат – площадка открыта, свободна, доступ к сопрягаемым элементам конструкции открыт.

При этом коэффициент 1,04 получен путем деления 1 на 0,96, а не на 0,94, как указано учреждением. 

В данном случае суд считает обоснованными разъяснения судебного эксперта.

На странице 61 экспертного заключения (л.д. 77  т.2)  в расчетной таблице к объекту-аналогу № 1 применена корректировка на снос в размере 1,04. 

На странице 67 заключения судебной экспертизы (л.д. 80 т.2) приведен расчет данной корректировки: К= 1/0,96 = 1,04 (а не 0,94, как указано учреждением).

При этом применение экспертом в расчете значения 0,96 обоснованно, поскольку значение 0,98 является верхней границей, что допускает применение значения в диапазоне от 0,84 (нижнее значение) до 0,98 (верхнее значение).

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт *** обладает правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; предупрежден судом об уголовной ответственности за даче заведомо ложного заключения.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»  № *** от  8 декабря 2021  года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета оценки не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках проведения судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить архивную  кадастровую  стоимость  спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 605 191 руб. 44 коп.  по состоянию на 1 июля 2021 года.

При определении периода применения уставленной судом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** (в настоящее время являющейся архивной), суд руководствует положениями п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой  для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» 8 ноября 2021 года. Таким образом, период применения рыночной стоимости – с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года (то есть до дня начала применения кадастровой стоимости, установленной в рамках проведения очередного тура государственной кадастровой оценки 2023 года).

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, в соответствии со ст. 111 КАС РФ с истца подлежат взысканию в пользу экспертно учреждения расходы за проведение экспертизы в сумме 47 500 руб.  Определением суда о назначении экспертизы расходы по оплате экспертизы были возложены на истца, однако экспертиза им оплачена не была.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления Кочергина Сергея Игоревича к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 8 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 2 605 191 руб. 44 коп. по состоянию на 1 июля 2021 года, определив период её применения с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Взыскать с Кочергина Сергея Игоревича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 47 500 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                         Трифонова Т.П.

 

Решение изготовлено 15 сентября  2023 года.