Дело №
3а-15/2023 (№ 3а-30/2022, № 3а-245/2022)
73OS0000-01-2021-000284-49
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Мика Мотор» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Мика Мотор»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр
государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также
ОГБУ «БТИГКО», общество) о признании
незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 17 октября 2021 года; установлении кадастровой стоимости
земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 22 августа 2021 года – 12 005 800 руб. 80 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 46 339 388 руб. 87 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на
22 августа 2021 года,
определенную в отчете об оценке
земельного участка № *** от 3 сентября 2021 года, выполненном ООО «Многопрофильный деловой центр».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 17 октября 2021 года было
отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является
незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены администрация города
Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Определением
Ульяновского областного суда от 6 февраля 2023 года произведена замена административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и
произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В судебном заседании
представитель ООО «Мика Мотор» - Горгиладзе С.Н. настаивала на удовлетворении
административного иска, уточнив, что просит установить кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ФБУ УЛСЭ, указав, что
выводы данного заключения
административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Павлова
Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Выразила несогласие
с заключением повторной судебной экспертизы
в части вывода эксперта об отсутствии в отчете об оценке № *** от 3
сентября 2021 года нарушения,
приведенного в п. 1 решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 17 октября 2021 года.
Поддержала
изложенную в данном решении позицию ОГБУ «ЦГКО» относительно несопоставимости
объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешенного использования и
необходимости применения соответствующей корректировки. Не соглашается с
выводом эксперта о том, что вид разрешенного использования является только
характеристикой земельного участка, а не ценообразующим фактором. Экспертом при определении рыночной стоимости
неправомерно не принимается существенное обстоятельство, а именно, что на дату
оценки каждый объект-аналог обладает определенным документально закрепленным видом разрешенного использования,
определяющим, какую деятельность на них можно вести. Не согласна с выводом
эксперта, что использование объекта оценки (для размещения стоянок
общественного транспорта) и объектов-аналогов (коммунальное обслуживание)
является сопоставимым по их использованию внутри сегмента рынка, что подтверждается
представленными коэффициентами с информационного сайта СтатРиелт, указывающего,
что обобщение сегмента без конкретизации на конкретный вид использования
приводит к искажению итогового результата.
В
отношении проведенного экспертом расчета рыночной стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** установлено:
1.
По вышеприведенным доводам указывает на несопоставимость объекта оценки и
объектов-аналогов по виду разрешенного использования и необходимости применения
соответствующей корректировки.
2.
Информация о стоимости объектов-аналогов, примененных в расчете, не
подтверждается скриншотами объявлений, указанных в заключении.
3.
Расчет весовых коэффициентов при определении рыночной стоимости земельного
участка не соответствует формуле, приведенной экспертом.
4.
На стр. 48 приведено описание корректировки на площадь по данным Статриелт. В
отношении объекта-аналога № 1 экспертом получено значение 0,561, вошедшее в
диапазон согласно справочнику Лейфера – 0,64, обозначенный серым цветом. Однако
в справочнике указано, что не рекомендуется использовать приведенные
коэффициенты и зависимости для приведения цен объектов-аналогов к объектам
оценки, если они существенно различаются по площади; выделенные в матрицах
серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с
особой осторожностью. В экспертизе отсутствует обоснование использования в отношении объекта-аналога № 1 значения
0,561.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по
Ульяновской области, администрации города Димитровграда, ООО «Многопрофильный
деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в
судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что общество с ограниченной ответственностью «Мика Мотор» является
собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 19 245 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования: для размещения стоянки для служебного
автотранспорта, расположенного по адресу: ***.
Указанный земельный участок
был поставлен на кадастровый учет 20 февраля 2020 года.
В соответствии со
ст. 15 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила в ОГБУ «ЦГКО» информация
о внесении в ЕГРН по состоянию на 1 декабря 2020 сведений о вновь образованном
земельному участке с кадастровым номером ***.
В результате расчета
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила 34 015 083 руб. 32
коп., утверждена актом ОГБУ «ЦГКО» № ***.
9 апреля 2021 года
учреждением установлена системная ошибка в части учета сведений об ограничениях
(обременениях), в результате которой выявлена и исправлена ошибка в отношении
земельного участка с кадастровым номером ***
В связи с указанным
обстоятельством кадастровая стоимость земельного участка ОГБУ «ЦГКО» была
пересчитана и составила по состоянию на 1 декабря 2020 года –
46 339 388 руб. 87 коп., утверждена актом ОГБУ «ЦГКО» № ***.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 22 августа 2021 года, выполненному оценщиком
ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 22 августа 2021 года
составила 12 005 800 руб. 80 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая
стоимость которого утверждена
в размере 44 279 858
руб. 25 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию
на 1 декабря 2020 года, которая действовала на дату оценки, является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 декабря 2020 года, действовавшей до 31 декабря 2022 года,
подлежит расчету земельный налог за период действия указанной кадастровой
стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
рыночной стоимости по состоянию на 22
августа 2021 года затрагивает права
административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных
сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал
государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 17 сентября 2021 года ООО «Мика Мотор» обратилось в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
- земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке
земельного участка № *** от 3 сентября 2021 года, выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 22
августа 2021 года составила 12 005 800 руб. 80 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 17 октября 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Мика Мотор» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 22 августа 2021 года - 12 005 800 руб. 80 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке земельного
участка № *** от 3 сентября 2021 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам
оценки, именно:
1.В силу п. 10 ФСО №
7, п. 13 ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1 при прочих равных характеристиках основополагающим фактором, влияющим на стоимость, оказывается
назначение земельного участка согласно виду разрешенного использования.
Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 20 августа 2021 года
земельный участок - объект оценки с
кадастровым номером *** имеет вид
разрешенного использования «для размещения
стоянки для служебного автотранспорта» и фактически используется
как стоянка у объекта торговли. Согласно
сведениям, представленным в отчете, а
также информации из общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, объект-аналог № 1 -
земельный участок с кадастровым номером *** имеет вид разрешенного
использования «для здания склада»,
объект-аналог № 2 – земельный участок с кадастровым номером *** имеет
вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание», объект-аналог № 3 –
земельный участок с кадастровым номером ***
имеет вид разрешенного использования
«коммунальное обслуживание». Таким образом, выбранные объекты-аналоги
несопоставимы с объектом оценки по назначению (виду разрешенного
использования), не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка
земельных участков и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам, а,
следовательно, не могут использоваться для целей исследования сегмента рынка
объекта оценки.
Нарушены требования
п. 10 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ***».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 3 сентября 2021 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 3 апреля 2023 года, выполненному экспертом ***» ***,
отчет об оценке № *** ООО «Многопрофильный деловой центр» от 3 сентября
2021 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об
оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других
актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.
Недостатки, указанные в решении ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» № *** от 17 октября 2021 года, в отчете об оценке № *** ООО
«Многопрофильный деловой центр» от 3 сентября 2021 года отсутствуют. Поскольку экспертом не
установлено несоответствие отчета об оценке № *** ООО «Многопрофильный деловой
центр» от 3 сентября 2021 года требованиям законодательства в области оценочной
деятельности, то необходимость расчета рыночной стоимости отсутствует.
В
связи с несогласием ОГБУ «БТИГКО» с заключением эксперта Союза «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата!%» и
по ходатайству представителя ОГБУ «БТИГКО» была назначена повторная судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ УЛСЭ Минюста России.
Согласно
заключению эксперта № *** от 7 июля 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ
Министерства юстиции Российской Федерации ***, на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке
№ *** от 3 сентября 2021 года экспертом выявлены:
I.Нарушение (несоответствия) формальных требований
законодательства об оценочной деятельности (в том числе технические ошибки), не
оказывающих никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки:
1.В
разделе Анализ активности рынка оценщик делает ссылку на неактуальные данные исследований Ассоциации
«СтатРиэлт», относительно периода оценки по срокам экспозиции и конфигурации, вместо 1 июля 2021 года, ссылка
делается на период исследований 1 января
2021 года.
При
необходимости применения корректирующих коэффициентов по данным факторам,
итоговая стоимость отличалась бы, так как коэффициенты, указанные в таблицах на
период с 1 января 2021 года и период 1 июля 2021 года, разработанных
«СтатРиэлт» - имеют различные значения.
2.На
стр. 69 оценщик не обоснованно делает выборку объектов-аналогов на основании
математической модели.
Отклонение
от среднего значения по выборке, учтенное оценщиком, за единицу сравнения не
должно превышать 33%. При этом оценщиком не обосновано соответствие математического отклонения 33%
от средней рыночной стоимости
сопоставимых объектов-аналогов оцениваемому объекту.
Цена предложения объектов – не является
ценообразующим фактором, для исключения аналога из расчетов.
Имеются
нарушения п. 11 (д), п. 22 (в), п. 22 (е) ФСО № 7, п. 4, п. 5 ФСО № 3.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведут к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1.
Оценщиком не принято во внимание месторасположение выбранных им аналогов.
Учитывая,
что одним из основных ценообразующих факторов для земельных участков является
местоположение, к стоимости аналога № 2, относительно объекта оценки необходимо
было применить корректирующий коэффициент.
Экспертом
органолептическим и картометрическим методами выявлено, что:
-
Объект оценки расположен на второй линии (за зданием автомобильного
салона) проспекта с автомобильной
дорогой, по которой обеспечивается выезд в направлении ***.
-
Аналог 2 расположен вдоль «второстепенной, тупиковой» дороги, предусмотренной
непосредственно для проезда к объектам, расположенным в данном районе (база
водоканала и объекты складского и производственного назначения).
Уровень
активности проспекта (интенсивность транспортного потока), на котором
находится объект оценки, значительно
выше, чем уровень активности улицы, на которой расположен аналог 2.
2. Конфигурация объекта оценки (тоже является
ценообразующим фактором) – в форме неправильного многоугольника с узкими, неудобными для использования
участками, фрагментарно проходящего вдоль стен здания.
Аналоги
№ 1 и № 2 в виде правильных многоугольников; форма их близка к прямоугольной
форме и имеется возможность полноценного использования всей площади участков.
Поскольку
использование территории объекта оценки усложнено «ломаными» границами и
зауженными фрагментами участка, к стоимости
этих аналогов, относительно него нужно было применить корректирующие
коэффициенты.
Если
бы оценщик при расчете принял во внимание все вышеперечисленные факторы по отношению к объекту экспертного
исследования, итоговая стоимость его
была бы иной.
Факты
вышеизложенного свидетельствуют о нарушении п. 22 (б) ФСО № 7, п. 22 (е) ФСО №
7, п. 5 ФСО № 3.
IV. В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин,
послуживших основанием для принятия
решения № *** от 17 октября 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт
считает:
Сопоставляя
результаты экспертного осмотра с данными Публичной кадастровой карты, картами интернет установлено: подлежащий экспертному исследованию участок
находится на проспекте Автостроителей,
Первомайского района г. Димитровграда – в зоне размещения производственных
объектов. Окружающая застройка –
производственная и коммерческая недвижимость: *** - производство автозапчастей, завод
стеклоподъемников, предприятия грузоперевозок,
автомобильный салон *** кафе, заправки, *** и спортивный комплекс.
По
данным «Внесения изменений в Правила землепользования и застройки города
Димитровграда Ульяновской области» инвентарный номер 5924НС – Объект,
подлежащий экспертному исследованию,
расположен в производственной зоне – П1.
В
указанном выше градостроительном регламенте дан перечень видов разрешенного
использования земельных участков и объектов капитального строительства,
допустимых для применения на территории города Димитровграда в период 2021
года.
К
основным видам разрешенного использования земельных участков в производственной
зоне П1 относится, в том числе, коммунальное обслуживание, к вспомогательным видам использования - склады.
Категория
земель участка – аналога № 1 с кадастровым номером *** – земли населенных пунктов.
Разрешенное
использование – для здания складов. Также как и объект оценки, аналог
расположен в производственной зоне - П1.
Категория
земель участка – аналога № 2 с кадастровым номером ***- земли населенных пунктов. Разрешенное использование –
коммунальное обслуживание.
Аналог расположен в коммунально-складской зоне П2.
К
основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства, допустимых для применения в зоне П2, относятся, в
том числе, коммунальное обслуживание, склады, обслуживание автотранспорта.
Категория
земель участка (аналог 3) с кадастровым номером *** – земли населенных пунктов.
Разрешенное использование – коммунальное обслуживание.
Также
как объект оценки и аналог 1, аналог 3 расположены в производственной зоне П1.
Из
вышеперечисленных видов разрешенного использования, допустимых для
производственной зоны П1 и зоны коммунального обслуживания – П2 усматривается:
некоторые из видов разрешенного использования, в том числе, коммунальное
обслуживание, «входит» в состав обеих зон.
Эксперт
отмечает, что на территории исследуемого объекта расположены строения
производственно-складского назначения.
Близлежащей
окружающей застройкой объекта экспертного исследования и всех выбранных
оценщиком аналогов является недвижимость производственного назначения.
Учитывая
факт изложенного, принимая во внимание то, что вид разрешенного использования – это только
характеристика земельного участка, а не
ценообразующий фактор, замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» - не
обосновано.
В
силу п. 3 ст. 37 ГрК РФ законодательно изменение вида разрешенного использования не запрещено.
На
основании проведенных исследования и
анализа отчета об оценке № *** от 3 сентября 2021 года установлено: выявленные
несоответствия свидетельствуют об имеющихся нарушениях ФСО № 3 п.п. 4, 5, ФСО №
7 п. 11 (д), п. 22 (в), п. 22 (е) и, как следствие, - ст.11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью
19 245 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 22 августа
2021 года составляет 11 281 996 руб. 35 коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
повторной судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит
к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена судебным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона
от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации».
Заключение эксперта № *** от 7 июля 2023 года подготовлено экспертом ***., указанный эксперт обладает
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не
имеется.
При определении
рыночной стоимости объекта оценки
экспертом ***. произведена выборка
объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом
оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям
пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об
объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения),
выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее
удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего
определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому
элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость
объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта № *** от 7
июля 2023 года, содержит подробную информацию об объекте оценки с
указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация
о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся
подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного
подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты
при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной экспертизы, суду представлено не
было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Доводы
представителя ОГБУ «БТИГКО» в обоснование несогласия с отчетом об оценке и
заключением эксперта о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по
виду разрешенного использования и необходимости применения соответствующей
корректировки судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку данные
доводы опровергаются заключением
эксперта № *** от 7 июля 2023 года,
выполненным экспертом ***. (вышеприведенный ответ IV
в заключении эксперта), а также аналогичными показаниями эксперта *** данными в
судебном заседании.
Ссылки
представителя ОГБУ «БТИГКО» об
использовании в расчете рыночной стоимости объекта оценки информации о
стоимости объектов-аналогов отличных от стоимости, указанной в приложенных
скриншотах объявлений, не свидетельствует о неверности определения рыночной
стоимости спорного земельного участка. Как следует из показаний эксперта ***.,
данных в судебном заседании, ею использовалась цена объектов-аналогов,
указанная в объявлениях, приведенных в отчете об оценке земельного участка № ***
от 3 сентября 2021 года, выполненном
ООО «Многопрофильный деловой центр»,
поскольку эта цена наиболее приближена к
дате оценки.
Указание
представителем ОГБУ «БТИГКО» на несоответствие расчета весовых
коэффициентов приведенной в заключении формуле является необоснованным.
Экспертом представлен суду подробный расчет весовых коэффициентов,
подтверждающий правильность указанных в заключении эксперта величин весовых
коэффициентов по каждому объекту-аналогу, правильность данного расчета участниками
процесса не оспаривалась.
В
отношении замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно отсутствия
обоснования примененной величины корректировки по площади в отношении
объекта-аналога № 1, экспертом ***. в судебном заседании было указано на то,
что ею была рассчитана данная корректировка не по Лейферу, а по данным СтатРиелт и применено округление.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения в отчете об оценке
земельного участка № *** от 3
сентября 2021 года, выполненном ООО
«Многопрофильный деловой центр», влияющие на определение величины рыночной
стоимости, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения
требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» №
*** от 17 октября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет эксперта ***., и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 19 245 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 22 августа 2021 года в размере 11 281 996 руб. 35 коп., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном
порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Федеральным
бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства
юстиции Российской Федерации заявлено
ходатайство об оплате выполненной экспертом повторной судебной экспертизы в
размере 62 620 руб.
В соответствии с частями 1,
2 статьи 77
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае
возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих
специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена
экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно части 3
статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за
выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их
служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Материалами дела
установлено, что в ходе рассмотрения дела Ульяновским областным судом
определением от 12 мая 2023 года по настоящему делу была назначена повторная судебная
экспертиза, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации
Как следует из
материалов дела, экспертиза по делу была проведена указанной экспертной
организацией, в суд поступило заключение эксперта, расходы по
проведению повторной судебной экспертизы составили 62 620 руб.
Суду доказательства
возмещения экспертной организации расходов по производству судебной экспертизы
не представлены.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, поскольку в удовлетворении требования административного
искового заявления ООО «Мика Мотор» о
признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» было отказано, а требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, не
носит самостоятельного характера, расходы по производству судебной экспертизы
подлежат возложению на административного истца, так как он является лицом,
проигравшим спор.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Мика Мотор» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» № *** от 17 октября 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 19 245 кв.м, кадастровый номер ***
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 22 августа 2021 года в размере 11 281 996 руб. 35 коп., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Мика Мотор» в пользу Федерального
бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства
юстиции Российской Федерации расходы по производству повторной судебной
экспертизы в размере 62 620 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
