Дело № 3а-93/2023

73-OS0000-01-2022-000156-61

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

21 августа 2023 года                                                                        г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Простор» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

Общество с ограниченной ответственностью «Простор»  (далее - ООО «Простор») обратилось в суд с административным иском к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ОГБУ «ЦГКО») о признании незаконным решения № *** от 28 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 83 615 397 руб.

Требования мотивировало тем, что является собственником указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 197 091 751 руб. 76 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимого имущества № *** от 5 октября 2021 года, составленному ООО «Поволжский центр независимой экспертизы»,  рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 июля 2021 года  составила 83 615 397 руб.

Истец   обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением учреждения № *** от 28 января 2022 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное решение истец считает незаконным.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация МО «Чердаклинский район», Управление Росреестра по Ульяновской области, ООО «Поволжский центр независимой экспертизы», оценщик Лыкова Е.В., ООО «СКАЙ СИТИ».

В ходе рассмотрения дела определением суда произведена замена заинтересованного лица - федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

В рамках рассмотрения дела представитель истца уточнил административные требования - просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 110 961 313 руб., определенной заключением судебной экспертизы (л.д. 220 т.2).

В судебное заседание представитель истца не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» Елистратова А.В. просила отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность принятого учреждением решения.

Указала, что проведенная по делу судебная экспертиза выявила несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и подтвердила наличие в отчете нарушений, изложенных в решении учреждения № *** от 28 января 2022 года.

Также пояснила, что требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.

В отношении расчета рыночной стоимости земельного участка указала на то, что вид  разрешенного использования объекта оценки - для комплексного развития в целях жилищного строительства, объекта-аналога № 1 – для иных видов сельскохозяйственного использования. Вид разрешенного использования объектов отличается, при этом соответствующая корректировка не введена.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя ОГБУ «БТИГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что ООО «Простор» до 4 мая 2022 года являлось  собственником земельного участка с кадастровым номером *** (л.д. 10-13 т.1), площадью 525 883 кв.м,  расположенного по адресу: ***, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

С 4 мая 2022 года собственником указанного земельного участка является ООО «СКАЙ СИТИ» (л.д. 103-104 т.1).

В рамках тура государственной кадастровой оценки 2020 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года была установлена в размере 209 672 076 руб. 34 коп., утверждена приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020  года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» (листы приказа 1***, ячейка ***).

Актом ОГБУ «ЦГКО» № *** от 20 июля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 197 091 751 руб. 76 коп. по состоянию на 5 июля 2021 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 5 июля 2021 года (л.д. 9 т.1).

В рамках тура государственной кадастровой оценки 2023 года кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 214 582 935 руб. 56 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 169 т.2).  

Таким образом, кадастровая стоимость в размере 197 091 751 руб. 76 коп., определенная по состоянию на 5 июля 2021 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В данном случае размер налоговых платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Истец имеет право на перерасчет налоговых платежей в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Соблюдая установленный законом порядок, истец 30 декабря 2021 года обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 5 октября 2021 года, составленный ООО «Приволжский центр независимой экспертизы» (оценщик Лыкова Е.В.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 июля  2021 года составила  83 615 397 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                28 января 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Простор» было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости 83 615 397 руб. по состоянию на 5 июля 2021 года (л.д. 32 т.1).

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также, п. 8 ФСО № 3 в отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета, также отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В соответствии со ст.15 Федерального закона № 135-ФЗ оценщик обязан представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка № *** от 29 декабря 2021 года приложен отчет, составленный 5 октября 2021 года с порядковым № ***.

Ранее к заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка № *** от 1 ноября 2021 года был приложен отчет, составленный 5 октября 2021 года, с порядковым № ***. Учреждением в отношении отчета вынесен отказ в рассмотрении заявления об установлении рыночной стоимости земельного участка в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности (отчет об оценке не подписан).

Отчеты, приложенные к заявлениям, не идентичные, сведения (информация) не совпадают, таким образом, в Учреждение поданы два различных отчета с одним порядковым номером и датой составления.

Нарушены требования ст.11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 8 ФСО № 3.

2. Согласно ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются, в том числе сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Согласно п.п «б» п. 21 ФСО № 1 задание на оценку должно содержать сведения о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки. Информация о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки, в задании на оценку (стр. 5-6 отчета), не приведена.

Нарушены требования п.п «б» п. 21 ФСО № 1, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

3. Пункт 10 ФСО №7 гласит: для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Оценщиком при составлении отчета определен сегмент объекта-оценки: земли населенных пунктов (земли поселений), с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства - стр. 21 отчета. Данный сегмент подразумевает предложения к продаже земельных участков, размеры которых позволяют  произвести выделение как индивидуальных участков для целей жилищного строительства, так и типичных для жилых массивов объектов благоустройства (например, дороги, скверы и т.д.). Оценщиком при исследовании рынка объекта-оценки не рассмотрены объекты для комплексного жилищного строительства. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен отсутствует.

Нарушены требования ФСО № 7 п. 10, п.п «з» п. 8 ФСО № 3.

4. Требования п.п «г» п. 11 ФСО №7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В рамках анализа рынка оценщиком не рассмотрены основные ценообразующие факторы.

Нарушены требования п.п «г» п. 11 ФСО № 7.

5. Пункт 11 ФСО №7 описывает порядок выполнения анализ рынка недвижимости. Подпункт «д» п. 11 ФСО №7 указывает на необходимость приведения основных выводов относительно сегмента рынка объекта-оценки. Информация, указанная в отчете на стр. 29 как основные выводы, построена на общих тенденциях, характерных для любых сегментов объектов недвижимости вне зависимости от региона расположения и не дает представление ни об одном параметре согласно п.п «д» п. 11 ФСО №7 относительно сегмента рынка объекта-оценки, расположенного в Ульяновской области. Таким образом, вышеуказанные сведения не могут быть признаны достаточными в качестве выводов о рынке оцениваемого объекта.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, отсутствуют.

Нарушены требования п.п «д» п. 11 ФСО № 7.

6. Расчеты, проведенные в рамках отчета, построены на основе 3 (трех) объектов-аналогов, при описании объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах сведения о других предложениях отсутствуют.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.

Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 5 предложений по продаже земельных участков – под жилищное строительство (комплексное освоение, площадь более 10000 кв.м.), но не использованных оценщиком в рамках составления отчета.

В связи с объемом предложений, доступных на рынке недвижимости для использования их при определении стоимости, усматривается недостаточность исследования рынка недвижимости для установления: основных факторов, влияющих на спрос, предложений сопоставимых объектов недвижимости; указаний интервалов значений этих факторов и подготовки вывода относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому отнесен оцениваемый объект.

Анализ рынка произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под жилищное строительство (комплексное освоение, площадь более 10000 кв.м).

Согласно проведенному анализу предложений по продаже земельных участков, находящихся в г. Ульяновске, категория земельных участков — земли населенных пунктов, предназначенных - под жилищное строительство (комплексное освоение, площадь более 10000 кв.м), не отраженных оценщиком в рамках составления отчета составляет не менее 5 (диапазон цен предложений составляет округленно: от 256 руб. до 593 руб. за 1 кв.м).

Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории Ульяновской области: идентификационные номера № ***.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

7. Выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода не обоснован.

Нарушены требования п.п «и» п. 8 ФСО № 3.

8. Согласно п.п «б» п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Пункт 13 ФСО № 7 определяет, что наиболее эффективное использование должно быть также юридически разрешено на дату определения стоимости объекта оценки. Согласно п. 10 ФСО № 1 объект-аналог - это объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Таким образом, при прочих равных характеристиках основополагающим фактором влияющим на стоимость оказывается назначение земельного участка согласно вида разрешенного использования. Объектом оценки согласно заданию на оценку является земельный участок с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В рамках расчета оценщиком приняты в качестве объектов-аналогов:

- объект-аналог №1. Идентификатор: *** площадь 28,1 га. При анализе скриншота объявления, а также общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru установлен кадастровый номер объекта предложения № *** с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Выбранный объект-аналог не сопоставим с объектом оценки по назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение, либо обоснованием отказа от применения корректировки, не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков - для размещения недвижимости жилого назначения (комплексное освоение) и не сопоставим с ним по ценообразующим факторам.

Нарушены требования п.п «б» п. 22 ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1.

9. Соответствующий раздел Отчета не содержит описания объема (массива предложений) доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах.

Нарушены требования п.п «в» п. 22 ФСО № 7.

10. Согласно п.5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

На стр. 43 отчета приведены сведения о сроках экспозиции от 1 до 10 месяцев. На стр. 42 отчета приведены значения скидок на торг, актуальных на 30 июня 2019 года. Давность исследования со сведениями о значениях скидок на торг значительно превышает допустимые сроки экспозиции, указанные оценщиком. Значения скидок на торг, а также анализ параметров рынка недвижимости не могут быть признаны актуальными и достоверными по состоянию на дату оценки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

11. Согласно тексту в копиях объявлений (аналог №2) стр. 88 отчета - предлагается к продаже 3 земельных участка, кадастровые № ***, суммарной площадью 228177 кв.м. В таблице стр. 44 отчета отсутствует исходная информация о стоимости предложений -аналогов №1, №2, №3, учитываемая при проведении расчетов.

Сведения, использованные оценщиком в рамках расчетов, не соответствуют сведениям об объектах-предложениях, приведенным в копиях материалов (объявлений). Отсутствует логика и обоснование использования части доступных оценщику сведений относительно аналога №2.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

12. Копии материалов, приведенные в отчете как подтверждение информации относительно значения фактора «площадь объекта», не позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Ссылка и копии материалов относительно значения фактора «инженерные коммуникации» не позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, в связи с размещением не в общем доступе (информация предоставляется при наличии подписки).

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка № *** от 5 октября 2021 года, составленного ООО «Приволжский центр независимой экспертизы» (оценщик Лыкова Е.В.), судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО».  Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебных экспертиз № *** от 2 июня 2023 года (основной) и № *** от 4 августа 2023 года (дополнительной), выполненных экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» *** следует, что отчет об оценке № *** от 5 октября 2021 года, составленный ООО «Приволжский центр независимой экспертизы» (оценщик Лыкова Е.В.),  не соответствует требованиям действующего законодательства: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п. 5 ФСО № 3; п.п. «г», «ж», «з», «и» п.8 ФСО № 3; п. 11 ФСО № 3; п. 10 ФСО № 7; п.п «в», «г», «д» п. 11 ФСО № 7; п.п. «в» п. 22 ФСО № 7 (л.д.94 т.2).

Учитывая наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  в размере 110 961 313 руб. по состоянию на 5 июля 2021 года (л.д. 190 т.2).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт *** обладает правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; предупрежден судом об уголовной ответственности за даче заведомо ложного заключения.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»  № *** от  28 января  2022  года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета оценки не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках проведения судебной экспертизы (дополнительной), и с учетом этого считает возможным установить архивную  кадастровую  стоимость  спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 110 961 313 руб. по состоянию на 5 июля 2021 года.

При этом суд не соглашается с доводами ОГБУ «БТИГКО» о несопоставимости выбранного судебным экспертом объекта-аналога № 1 с объектом оценки.  

Объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 525 883 кв.м,  расположенный по адресу: ***, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Объект-аналог № 1 – земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 281 448 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: ***.

В соответствии с пп. «б» п. 22 ФСО № 7  при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Пункт 13 ФСО № 7 определяет, что наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Согласно п. 10 ФСО № 1 (действовал на момент составления отчета об оценке) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В целях определения сопоставимости объекта-аналога № 1 с кадастровым номером *** с объектом оценки судом был  сделан запрос в МУ Администрация МО «Красноярское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области  о том, в какой территориальной зоне согласно правилам землепользования и застройки МО «Красноярское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области  по состоянию на 5 июля 2021 года и на настоящее время находится земельный участок с кадастровым номером ***.

Из полученного ответа следует, что указанный земельный участок согласно  правилам землепользования и застройки МО «Красноярское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области  по состоянию на 5 июля 2021 года и на настоящее время находится в территориальной зоне Ж1 – застройка индивидуальными жилыми домами. Среди основных, вспомогательных и условно разрешенных видов использования земельных участков в указанной территориальной зоне такой вид разрешенного использования как «сельскохозяйственное производство» отсутствует  (л.д. 126 т.2).

Согласно ч. 3 и 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ  изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Учитывая вышеизложенное, судебный эксперт правомерно определил наиболее эффективное использование земельного участка с кадастровым номером *** – под жилую застройку, следовательно,  данный земельный участок является сопоставимым с объектом оценки, применение корректировки не требуется (пояснения эксперта – л.д. 165-168 т.2). 

При определении периода применения уставленной судом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** (в настоящее время являющейся архивной), суд руководствует положениями п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой  для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» 30 декабря 2021 года. Вместе с тем дата начала применения изменяемой архивной кадастровой стоимости – 5 июля 2021 года. Таким образом, период применения рыночной стоимости – с 5 июля 2021 года по 31 декабря 2022 года (то есть до дня начала применения кадастровой стоимости, установленной в рамках очередного  тура государственной кадастровой оценки 2023 года).

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Простор» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 28 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июля 2021 года, в размере 110 961 313 руб.,   определив период её применения с 5 июля 2021 года по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                         Трифонова Т.П.

 

Решение изготовлено 29 августа 2023 года.