Дело № 3а-97/2023 (№ 3а-228/2022)

73OS0000-01-2022-000223-54                                                                                  

 

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

10  августа 2023 года                                                                               г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деловой вестник» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости  в размере его рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

ООО «Деловой вестник» обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» от 26 июля 2022 года №***, установлении кадастровой стоимости здания общежития, назначение: жилое, общей площадью 3385,9 кв.м, количество этажей: 5, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***  в размере его рыночной стоимости, равной 55 682 211 руб. 69 коп.

Требования мотивировало тем, что является собственником указанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена  в размере 97 117 329 руб. 53коп.

Указанная кадастровая стоимость недвижимого имущества существенно превышает его вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию  на  12  мая  2022 года, определенную    в   отчете   об   оценке № ***  рыночной стоимости   объекта капитального строительства от 12 мая 2022 года, выполненном ООО «Независимость».   

ООО «Деловой вестник» обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» 26 июля 2022 года №*** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства в области оценочной деятельности.

Судом к участию  в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены  Министерство финансов Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ульяновской области, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.

Определением Ульяновского областного суда от 10 мая  2023 года произведена замена заинтересованного лица  Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией  «Роскадастр».

Представитель ООО «Деловой вестник» Барыбина Е.Л.  в ходе судебного разбирательства уточнила исковые требования, просила  установить кадастровую стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной 38 331 604 руб. В судебном заседании она настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указала на то, что  административным истцом не оспариваются выводы заключения судебной экспертизы, выполненной ***

Представитель ОГБУ «БТИГКО» Павлова Е.В. в судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Выразила несогласие с выводом эксперта об отсутствии  нарушения №1, приведенного в решении ОГБУ «ЦГКО». Поскольку объект оценки – здание общежитие - имеет назначение: жилое, соответственно, отнесение оценщиком объекта оценки к торгово-офисным объектам и сходным с ними объектам свободного назначения является неверным. Экспертом подтверждается несопоставимость объекта оценки с объектами-аналогами и необходимость приведения к единому значению данных о назначении объекта недвижимости.

В отношении расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  *** по состоянию на 12 мая 2022 года  указала следующее:

1.В обоснование отказа от затратного подхода эксперт указывает, что в открытых источниках информации, а также в специализированной литературе отсутствуют данные, позволяющие произвести расчет затрат воспроизводства или затрат замещения точной копии объекта оценки или объекта аналогичной полезности. Учреждение не соглашается с данной позицией, поскольку в открытом доступе имеются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), которые могут применяться для расчета стоимости затратным подходом.

2.Экспертом на описаны расходы на содержание коммерческих помещений.

3.На стр. 25 заключения экспертом указывается скорректированная цена коммерческих помещений за 1 кв.м с учетом НДС. Использование в расчете рыночной стоимости НДС не обосновано.

4.При расчете рыночной стоимости экспертом учитывается площадь 1922,43 кв.м, тогда как площадь объекта оценки составляет 3358,9 кв.м. 

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа. 

Представители Министерства финансов Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,  Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что ООО «Деловой вестник» с 5 апреля 2015 года является собственником   здания общежития, назначение: жилой дом, с кадастровым номером ***, общей площадью 3385,9 кв.м, расположенного по адресу:   ***.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 10 февраля 2015 года в размере  97 117 329 руб. 53 коп.

Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости объекта капитального строительства от 12 мая 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость  нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 12 мая 2022 года составила 55 682 211 руб. 69 коп. 

Материалами дела подтверждено, что 7 июля 2022 года ООО «Деловой вестник» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет   об   оценке № ***  рыночной стоимости   объекта капитального строительства от 12 мая 2022 года, выполненный оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости  по состоянию на 12 мая 2022 года составила   55 682 211 руб. 69 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                26 июля 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Деловой вестник» отказано в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере   его  рыночной  стоимости по состоянию на 12 мая   2022 года -   55 682 211 руб. 69 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом   об   оценке № ***  рыночной стоимости   объекта капитального строительства от 12 мая 2022 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. При прочих равных характеристиках основополагающим фактором, влияющим на стоимость, оказывается  назначение объекта недвижимости согласно виду разрешенного использования. Объектом оценки согласно заданию на оценку является земельный участок с кадастровым номером *** с  назначением – «жилой дом», наименование: здание общежития. Согласно отчету  оценщик относит оцениваемый земельный участок к офисно-торговым объектам и сходным с ними  объектам свободного назначения и исследует рынок в данном сегменте.

Приведенные оценщиком предложения и объекты-аналоги на дату проведения  оценки не совпадают с сегментом объекта оценки. Следовательно, приведенные объекты не являются сопоставимыми и аналогичными с объектом оценки с кадастровым номером *** . Анализ  фактических данных о ценах сделок и (или) предложений  с объектами недвижимости также приведен не из сегмента рынка, к которому относится   объект оценки.

Нарушены требования п. 10 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

2. На странице 7 отчета об оценке оценщиком сделано допущение о том, что с даты оценки (1 ноября 2021 года) до даты осмотра (24 августа 2020 года) никаких изменений с объектом оценки не произошло, на страницах 29, 65 указана дата оценки - 1 ноября 2021 года, согласно разделу «Задание на оценку» отчета, дата  оценки 12 мая 2022 года, дата осмотра объекта 12 мая 2022 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

3. В  отчете об оценке отсутствуют копии материалов и распечаток, используемые в  отчете, позволяющие делать выводы  об источнике получения соответствующей  информации и дате её подготовки (в приложенных скриншотах объявлений на  предложение № 4, № 6 не указан год публикации, на предложение № 5 не указана дата публикации, на предложение  № 7 отсутствует скриншот объявления).

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

4.Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных  заинтересованных  лиц (пользователи оценки), а также не должно допускать неоднозначного толкования  полученных  результатов, а именно:

- Предложение № 1, идентификатор: *** отчета оценщиком указана дата объявления – 6 октября 2021 года, согласно скриншоту объявления на странице 87 отчета, дата объявления – 10 ноября 2021 года.

- Предложение № 3, идентификатор: ***, на странице 39 отчета оценщиком указана дата - 1 октября 2021 года, согласно скриншота объявления дата – 1 июня 2022 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

5. Дата определения стоимости объекта оценки – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для  подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Согласно скриншоту дата публикации объявления предложения №  3 на странице 89 отчета об оценке – 1 июня 2022 года, дата оценки – 12 мая 2022 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 8.

6.На странице 61  отчета об оценке оценщиком указано: «объект оценки имеет неудовлетворительное состояние, то есть требующий ремонта объекта со средними сроками эксплуатации», согласно приведенной таблице 32 на странице 61 отчета характеристика физического состояния «требующий ремонта   объект со средними сроками эксплуатации» оценивается как  удовлетворительное  состояние.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

7.На страницах 64, 67 отчета оценщиком указана  дата оферты предложения 27 апреля 2022 года, согласно разделу «Задание на оценку» дата оценки – 12 мая 2022 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.      

8.На странице 61 отчета оценщиком указано состояние объекта  как удовлетворительное, на страницах 64, 67 оценщик определяет физическое состояние здания как «неудовлетворительное». На странице 64 оценщиком  указано физическое состояние здания для аналогов  № 1, 2, 3 как «хорошее», тогда как на странице 67 для аналогов указано физическое состояние как удовлетворительное.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

9.При расчете стоимости объекта оценки затратным подходом на странице 57 отчета оценщиком Крег-эк – регионально-экономический принят равным 0,914, Кзон-эк – зонально-экономический коэффициент принят равным 0,823 для здания (в соответствии с КС-1), отсутствует скриншот из справочника с данными коэффициентами.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

10. На странице 68 после введения корректировки на этажность в расчетной части отчета об оценке допущена  арифметическая ошибка.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

11. На странице 65 отчета об оценке оценщиком указано: «дата подобранных аналогов выставлены на продажу в октябре 2021 года – к ценам аналогов корректировка не требуется. Информация о продаже третьего аналога опубликована 20 февраля 2019 года – в расчете к цене этого аналога введена корректировка на дату предложения», дата предложения объекта/аналога № 1 -  6 октября 2021 года, объекта/аналога № 2 – 23 июня 2021 года, объекта/аналога № 3  - 31 января 2022 года согласно сведениям, приведенным оценщиком на страницах 39-41.

Нарушены требования  п. 5 ФСО № 3.

12. В отчете отсутствуют данные о сроке  ликвидности объектов недвижимости.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ***.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета   об   оценке ***  рыночной стоимости   объекта капитального строительства от 12 мая 2022 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Из заключения эксперта № *** от 17 июля 2023 года, выполненного экспертом *** ***., усматривается, что анализ соответствия отчета   об   оценке № ***  рыночной стоимости   объекта капитального строительства от 12 мая 2022 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе  требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности показал, что отчет об оценке содержит следующие нарушения:

1.В исследуемом отчете об оценке содержится  противоречивая информация относительно оцениваемого объекта и расчетов, которая влияет  на восприятие  результатов оценки и может вводить пользователя отчета в заблуждение и допускает неоднозначные толкования результатов, что нарушает требования п. 5 ФСО №3:

1.1.В отчете об оценке содержится противоречивая информация относительно даты оценки. В задании на оценку указана дата оценки – 12 мая 2022 года. На стр. 7 (п. 4), стр. 29  (раздел 8.3), стр. 65 (абзац «корректировка на дату предложения (оценки)») дата оценки – 1 ноября 2021 года, на стр. 64, 67 (дата оферты/предложения) дата оценки – 27 апреля 2022 года.

1.2.В отчете об оценке содержится противоречивая информация относительно даты осмотра. В задании на оценку указана дата обследования объекта оценки – 12 мая 2022 года. На стр. 7 (п. 4) дата осмотра 24 августа 2020 года.

1.3. При описании наличия /отсутствия инженерных коммуникаций на стр. 26-27 в отчете об оценке приводятся литеры Б, Б1, б.  В соответствии с техническим паспортом здания на стр. 80 отчета, объекту оценки присвоены литеры А, а, а1, к, к1. Данные о наличии коммуникаций приведены в техническом паспорте на стр. 85, в соответствии с которым все коммуникации имеются в помещениях общей площадью 3185,19 кв.м, что соответствует площади помещений общежития (по данным технического паспорта стр. 79). Наличие газоснабжения оценщик не отразил на стр. 26-27 отчета.

1.4.На стр. 27 отчета указано, что «состояние объекта можно охарактеризовать  как ограниченно-работоспособное», аналогичная информация указана на стр. 29  (раздел 8.3). На стр. 61 оценщик указывает, что «объект оценки имеет неудовлетворительное  состояние, то есть требующее ремонта объекта со средними сроками эксплуатации». На стр. 64 и 66 указано, что состояние объекта оценки «неудовлетворительное  (требуется проведение капитального ремонта)».  На стр. 69 состояние объекта оценки определено как «ограничено работоспособное». При этом при проведении расчетов (стр. 61 и 62 отчета) износ  принят в  размере 47,5%, то есть среднее значение из диапазона 35% и 60%. Данный диапазон в соответствии с шкалой экспертных оценок (стр. 61, табл. 32), характерен для удовлетворительного состояния, то есть объекта требующего ремонта со средними сроками эксплуатации. Таким образом, определенное значение физического износа, применяемое  в расчетах, не соответствует описанному техническому состоянию  объекта оценки.

1.5.На стр. 64 отчета физическое состояние объектов-аналогов №№ 1-3 указано как «хорошее», на стр. 67 их физическое состояние – «удовлетворительное». При этом расчет производится  исходя из удовлетворительного состояния аналогов.

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

2.В исследуемом отчете об оценке анализ наиболее эффективного использования проведен с нарушением п. 20 ФСО № 7, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов капитального строительства дл внесения этой стоимости в государственный кадастр  недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. В соответствии с выпиской из ЕГРН на стр. 75 отчета назначение объекта оценки – жилой дом. В соответствии с техническим паспортом здания на стр. 79 отчета указано, что общая площадь помещений составляет 3185,19 кв.м, жилая площадь – 1693,24 кв.м, нежилых помещений (за исключением лестничных клеток) – 74,80 кв.м. Таким образом, в документации по объекту оценки установлено использование объекта оценки – жилое.

На стр. 48 отчета оценщиком сделан вывод о наиболее эффективном использовании  объекта оценки – офисно-торговая недвижимость.

Вывод: нарушены требования п. 20 ФСО № 7.

3Анализ рынка объекта оценки произведен с нарушением п. 10, п.п. «б-в» п. 11 ФСО № 7 в части определения сегментов рынка объекта оценки.

Как установлено ранее фактическим использование объекта оценки следует считать жилое использование. Следовательно, сегмент рынка объекта оценки, соответствующий фактическому использованию – жилое использование. Альтернативным вариантом использования объекта оценки можно признать коммерческое использование,  основанное на объемно-планировочных и конструктивных решениях (гостиница, хостел, административное  здание с коридорно-кабинетной системой).

В разделе 9.2 отчета указано, что сегментом рынка является офисно-торговые  объекты и сходные с ними объекты свободного назначения», без приведения сегмента жилой недвижимости. Кроме того, сегмент «офисно-торговые объекты и сходные с ними объекты свободного назначения» не соответствует классификации, приведенной оценщиком в данном разделе отчета выше.

В разделе 9.3 отчета отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка по фактическому использованию.  Информация приведена в отношении объектов торгово-офисной недвижимости, то есть в отношении сегмента рынка при альтернативном варианте использования. При этом на стр. 39 указано, что «альтернативное использование объекта оценки оценщиком не рассматривается», что не соответствует действительности (нарушение п. 5 ФСО№ 3).

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 10, п.п. «б-в» п. 11 ФСО № 7.

4. В ходе проведения анализа ценообразующих факторов (стр. 42-48 отчета) не проанализировано наличие/отсутствие влияния на стоимость  назначения объекта (жилое), поскольку в расчетах в качестве аналогов приняты нежилые помещения, имеющие разный режим  правового использования (эксплуатация жилых помещений в качестве нежилых возможна только в результате процедуры перевода в соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вывод: нарушены требования п.п. «г» п. 11, абз. 3 п.п. «д» п. 22 ФСО № 7.

5.П. 11 ФСО № 7 регламентирует последовательность проведения анализа рынка, последним пунктом которого предусмотрено приведение основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки. Выводы по анализу рынка в отчете об оценке отсутствуют.

Вывод: нарушены требования п.п. «д» п. 11 ФСО № 7.

6.Оценщиком не приведено обоснование метода, использованного в рамках затратного подхода. На стр. 50 указано, что «оценщик применяет методы затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки», на стр. 52-62 представлен расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода. Выбор метода и обоснование выбора отсутствует.

Вывод: нарушены требования п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

7. В рамках анализа  расчета рыночной стоимости затратным подходом выявлены следующие нарушения:

7.1.На стр.55 отчета в качестве источника, использованного для определения  удельного показателя строительства, указан сборник КО-ИНВЕСТ-2009 «Общественные здания», на стр. 58 отчета КО-ИНВЕСТ-2016 «Общественные здания», в то время как в расчетах на стр. 59 отчета используется  КО-ИНВЕСТ-2016  «Жилые дома», скриншот страницы, из которого приведен на стр. 56 отчета. (Нарушение п. 5 ФСО № 3).

7.2.На стр. 56, 57 отчета приведены скриншоты источника, ссылка на который  отсутствует. На стр. 57 также приведена ссылка на сборник  КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», при этом отсутствует точная ссылка на используемый индекс (в разделе 2 имеется несколько таблиц) и скриншот.  На стр. 56 при расчете поправки на различие в высоте этажа не указан источник расчета поправки (Нарушение п. 11 ФСО № 3).

7.3. В качестве объекта-аналога использован объект, несопоставимый по конструктивно-планировочным решениям с оцениваемым объектом, который нельзя признать ни точной копией объекта оценки, ни объектом, имеющим аналогичные полезные свойства. В качестве аналога использован жилой дом серии 85, 3-секционный, имеющий 60 квартир разной комнатности. Объект оценки не имеет квартир, а только обособленные комнаты с общими  санузлом и кухней на этаже. Объект оценки представляет собой одну секцию с двумя входами по краям. Аналог – три секции (три подъезда), не сообщающиеся между собой (капитальные стены между секциями) (Нарушение п. 20 ФСО № 1.)

7.4.Ввиду отсутствия ссылок на источник информации эксперт не может подтвердить корректность расчетов регионально-экономической поправки и корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве на стр. 57 отчета.  Эксперт отмечает, что использованный справочник КО-ИНВЕСТ-2016 «Жилые дома» содержит данные по укрупненным показателям стоимости строительства в уровне цен на 1 января 2016 года для строительства в Московской области. Дата оценки – 12 мая 2022 года. Следовательно, требуется внесение 2 групп корректировок:

- на регион (переход от условий строительства в Московской области к условиям строительства в Ульяновской области). Коэффициенты, использованный оценщиком, эксперт не может подтвердить, поскольку  в тех таблицах указанного сборника, которые должны были быть  использованы, коэффициенты, на которые  ссылается оценщик, отсутствуют;

-  на дату оценки (переход от цен 1 января 2016 года к ценам  12 мая 2022 года, или 1 квартала 2022 года (с учетом даты выхода источников). Использованный оценщиком справочник КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» № 113, итоги 3 квартала 2020 года, не обеспечивают переход к дате оценки, а только к 3 кв. 2020 года.

Нарушен  п. 5 ФСО № 3.

7.5.На стр. 58 оценщик привел скриншот источника  значения прибыли предпринимателя, указав – «Справочник оценщика недвижимости – 2018 г.», что не соответствует действительности. Оценщиком приведен скриншот и в дальнейшем применен показатель прибыли предпринимателя из «Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» под ред. Л.А.Лейфера, - Нижний Новгород, 2012. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

7.6. На стр. 28 и 61 отчета представлены разные источники  шкал физического износа. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

7.7. На стр. 56 отчета корректировка на высоту этажа рассчитана с нарушением рекомендаций, приведенных в использованном оценщиком справочнике. Так, в соответствии со справочником КО-ИНВЕСТ-2016 «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 1 января 2016 года, для условия строительства в Московской области» для жилых зданий (аналог - жилое здание) поправка на различие в высоте определяется по иной формуле.

Вывод: нарушены требования п. 20 ФСО № 1, п. 5, п. 11 ФСО № 3.

8. В рамках анализа расчета рыночной стоимости сравнительным подходом выявлены следующие нарушения:

8.1.В отборе  аналогов на стр. 63 отчета участвует объект, информация по которому опубликована после даты оценки. Информация по предложению №3 была обновлена 1 июня 2022 года, о чем указано в скриншоте объявления на стр. 89 отчета. Дата оценки 12 мая 2022 года, следовательно, имеет место нарушение п. 8 ФСО № 1.

8.2.  Информация по объекту-аналогу № 2 (адрес, описание) на стр. 64 отчета не соответствует информации, содержащейся в объявлении на стр. 92 отчета.  Информация по объекту-аналогу № 3 (площадь) на стр. 64 отчета не соответствует информации, содержащейся в объявлении на стр. 90 отчета. Кроме того, расчет аналога № 3 осуществляется исходя из округлений площади, а не точной. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

8.3 На стр. 87 отчета в объявлении указано, что аналог № 1 требует капитального ремонта, при этом на стр. 67 отчета используются корректировка на физическое состояния исходя из удовлетворительного   состояния аналога и корректировки на состояние отделки исходя из хорошего состояния. Расчет противоречит информации в объявлении – нарушен п. 5 ФСО № 3.

8.4. Скриншот предложения № 5 на стр. 91 отчета не позволяет сделать вывод о дате подготовки. Нарушен п. 11 ФСО № 3.

8.5. На стр. 65 отчета рассчитывается корректировка на дату предложения (оценки), при этом на стр. 67-69 отчета данная корректировка не вносится. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

8.6.На стр. 66-67 отчета описание месторасположения аналогов и объекта оценки не соответствует источнику корректировки со стр. 43 отчета, вывод о сопоставимости  месторасположения аналогов и объекта оценки не обоснован. Нарушены п. 5 ФСО № 3, абз. 3 п.п. «д» п. 22 ФСО № 7.

8.7. На стр. 67 отчета описание состояния отделки аналогов и объекта оценки не соответствует источнику корректировки со стр. 45 отчета. Нарушены п. 5 ФСО № 3.

8.8.На стр. 68 отчета рассчитана корректировка  на этаж, при этом в отношении аналога № 2 неверно указано распределение по этажам: на стр. 92 отчета указано, что объект-аналог № 2 имеет 2 этажа и подвал, на стр. 68 отчета указано и рассчитана корректировка исходя из 1 этажа. Нарушены п. 5 ФСО № 3.

8.9.При повторении расчетов экспертом обнаружено несоответствие стоимости с учетом корректировки после корректировки на этаж, приведенной в таблице на стр. 68 отчета, значению, которое должно было получиться посредством умножения коэффициента корректировки на этаж на предыдущую стоимость с учетом корректировки. Эксперт проводил расчет как с использованием функции «точность как на экране», так и без нее. Нарушены п. 5 ФСО № 3.

8.10.При расчете  удельного веса аналогов на стр. 69 отчета недостоверно указано количество внесенных поправок в каждый аналог (указано 2, в то время как в аналоги внесено по 6 поправок). Нарушены п. 5 ФСО № 3.

8.11.В ходе расчетов в рамках сравнительного подхода (стр. 62-69) не проанализировано наличие/отсутствие влияния на стоимость назначения объекта (жилое), поскольку в расчетах в качестве аналогов приняты нежилые помещения (эксплуатация жилых помещений в качестве нежилых возможна только в результате процедуры перевода в соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации). Нарушены требования абз. 3 п.п. «д» п. 22 ФСО № 7.

Вывод: нарушены требования п. 8 ФСО № 1, п. 5, п. 11 ФСО № 3, абз. 3 п.п. «д» п. 22 ФСО № 7.

9. На стр. 50-51 отчета приводится отказ от использования доходного подхода на том основании, что сдача в аренду объекта оценки невозможна, в связи с чем невозможно достоверно спрогнозировать будущий денежный поток.  Оценщик не берет во внимание тот факт, что доходный подход для оценки подобного вида недвижимости возможно применять не только с точки зрения получения арендного дохода, но и доходов с продаж по частям. На рынке имеются объявления о продаже сопоставимых по состоянию коммерческих площадей первого этажа и жилых комнат.

Нарушены п. 5 ФСО № 3.

Эксперт подтверждает наличие в отчете об оценке недвижимого имущества № *** от 12 мая 2022 года недостатков №№2, 3, 5-11, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 26 июля 2022 года.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – здания общежития с кадастровым номером ***, площадью 3385,9 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, ***, по состоянию на 12 мая 2022 года составила 38 331 604 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 17 июля 2023 года выполнено экспертом ***» ***., обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование в рамках доходного подхода метода дисконтирования денежных потоков при оценке объекта, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Административным истцом указанное заключение эксперта и его выводы  не оспариваются.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО»   о несогласии  с выводом эксперта об отсутствии нарушения № 1, указанного в решении учреждения, о том, что приведенные оценщиком предложения и объекты-аналоги не совпадают с сегментом рынка объекта оценки, являются несостоятельными.

Как следует из заключения эксперта  № *** от 17 июля 2023 года и письменных пояснений эксперта ***.,  в соответствии с п. 10 ФСО № 7 «для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости», следовательно, «другие виды использования» законодатель рассматривает как допустимые для проведения расчетов.  Для определения рыночной стоимости объекта оценки могут быть проанализированы иные варианты использования, но с учетом необходимости анализа влияния на стоимость объекта оценки его назначения и внесения соответствующей корректировки в расчет. 

Утверждение представителя ОГБУ «БТИГКО» на неправомерность указания в обоснование отказа от затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки на отсутствие данных, позволяющих произвести расчет затрат воспроизводства или затрат замещения точной копии объекта оценки или объекта аналогичной полезности, поскольку таковые имеются в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), которые могут применяться при расчете стоимости затратным подходом, не могут быть признаны судом обоснованными.

Согласно письменным пояснениям эксперта ***., он, обладая доступом  к большему  объему источников информации, содержащих укрупненные показатели стоимости строительства, а не только УПВС, а именно: КО-ИНВЕСТ, УПСС, УПБС, НЦС,  установил, что во всех указанных источниках отсутствует аналог, сопоставимый с оцениваемым зданием. При подборе аналога следует учесть не только материалы конструктивных элементов и этажность, но также и  планировочные решения, особенно в части расположения коммуникаций, что существенно ограничивает выбор аналогов: многоэтажные жилые здания, здания гостиниц, санаториев и проч. в отличие от оцениваемого объекта в каждом жилом помещении имеются водоснабжение и канализация, то есть характеризуются дополнительными затратами на инженерные системы. В сборниках УПВС имеются общежития, но они не могут быть признаны аналогами оцениваемого объекта из-за несопоставимых конструктивно-планировочных решений и материалов несущих конструкций.

На ссылку представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что экспертом не описаны расходы на содержание коммерческих помещений экспертом *** в письменных пояснениях указано на то, что им в части описания расходов на содержание объекта допущена опечатка, носящая технический характер и не влияющая на определение  рыночной стоимости объекта экспертизы. Должно было быть указано «расходы на содержание жилых и коммерческих помещений», поскольку расчет рыночной стоимости производился исходя из определения затрат на содержание всех помещения здания.

Также экспертом на замечание представителя ОГБУ «БТИГКО» о неправомерности использования в расчете рыночной стоимости НДС  указано в письменных пояснениях, что приведенная в заключении строка «Скорректированная стоимость 1 кв.м объекта оценки с НДС, руб.» на стр. 25 является опиской. НДС при расчете рыночной стоимости объекта оценки не применялось.

Довод представителя ОГБУ «БТИГКО»  о том, что при расчете рыночной стоимости  объекта оценки учитывалась площадь 1922,43 кв.м, тогда  как его площадь составляет 3358,9 кв.м, не свидетельствует о неверности определения экспертом  рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно письменным пояснениям эксперта расчет рыночной стоимости произведен исходя из предположения о потенциальном использовании объекта оценки – реализации по помещениям, о чем изложено на стр. 21 заключения.  В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации реализация встроенных помещений предполагает передачу прав на общее имущество сособственников. Таким образом, стоимость объекта учитывает стоимость прав на общее имущество. Для рынка недвижимости России не характерна отдельная реализация коридоров, лестничных клеток и прочего в жилых зданиях, поскольку данные объекты принадлежат все собственникам.  Таким образом, для определения рыночной стоимости здания в предпосылке о его реализации по помещениям необходимо учитывать реализуемую площадь, которая соответствует жилой площади комнат (1693,24 кв.м) и всей площади коммерческих помещений (229,19 кв.м) 

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «ЦГКО» нарушения в отчете  об   оценке № ***  рыночной стоимости   объекта капитального строительства от 12 мая 2022 года, выполненном оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 26 июля  2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***., и с учетом этого  считает необходимым установить кадастровую  стоимость   объекта недвижимости – здания общежития, площадью 3385,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 мая 2022 года в размере 38 331 604 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

***» заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом судебной экспертизы в размере  98 800 руб.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Материалами дела установлено, что в ходе рассмотрения дела Ульяновским областным судом определением от 23 сентября 2023 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ***», обязанность по оплате экспертизы возложена на ООО «Деловой вестник»

Как следует из материалов дела, экспертиза по делу была проведена указанной экспертной организацией, в суд поступило заключение эксперта,    расходы по  проведению судебной экспертизы составили 98 800 руб.

Суду доказательства возмещения экспертной организации расходов по производству судебной экспертизы не представлены.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г.  №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Таким образом, поскольку в удовлетворении требования административного искового заявления ООО «Деловой вестник» о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» было отказано,  а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, не носит самостоятельный характер, расходы по производству судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца, так как он является лицом, проигравшим спор.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Деловой вестник» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 26 июля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую  стоимость   объекта недвижимости – здания общежития, площадью 3385,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 мая 2022 года в размере 38 331 604 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  ***.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Деловой вестник» в пользу *** судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 98 800 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                                              О.Е.Кинчарова