Дело № 3а-52/2023 (№ 3а-1121/2022)
73OS0000-01-2022-000094-53
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 августа 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению Борисовой Марии
Григорьевны к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Борисова М.Г.
обратилась в суд с административным исковым заявлением к областному
государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки» (ныне после переименования – областное государственное бюджетное учреждение
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», также
ОГБУ «БТИГКО», учреждение), Министерству строительства и архитектуры о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» от 30
декабря 2021 года №***, установлении
кадастровой стоимости помещения, назначение: нежилое, площадью 1140,1
кв.м, кадастровый номер 73:03:030707:306,
расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2021 года, равной 2 592 108
руб.
Требования
мотивировала тем, что является собственником указанного объекта недвижимости.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 17 881 864 руб. 25 коп.
Указанная
кадастровая стоимость недвижимого имущества существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 3 декабря 2021 года, определенную в отчете № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 3
декабря 2021 года, выполненном ООО «Центр судебной экспертизы».
Борисова М.Г.
обратилась в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» от 30 декабря 2021 года
№ *** ей было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям законодательства в области
оценочной деятельности.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были
привлечены ООО «Центр судебной
экспертизы», оценщик Мальчихина Е.В.,
администрация МО «Вешкаймский район».
Определением
Ульяновского областного суда от 14 апреля
2022 года произведена замена административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 11 апреля
2023 года произведена замена заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного
учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Борисова М.Г. в суд
не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена.
Представитель
Борисовой М.Г. – Колмаков А.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований по доводам, изложенным
в административном иске, дополнительно указав, что кадастровая стоимость
объекта недвижимости административного истца должна быть установлена в размере
рыночной стоимости, определенной скорректированным расчетом эксперта Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата», выводы заключения эксперта
административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Павлова Е.В. в суд не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в
её отсутствие. Ранее в судебном заседании просила в удовлетворении
административного иска отказать, считая решение учреждения законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта
недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 3 декабря 2021 года указала следующее:
При расчете весовых
коэффициентов по формуле, приведенной на стр. 31 заключения допущена
техническая ошибка.
В заключении
эксперта не содержится информации о допустимом сроке экспозиции объектов
недвижимости. Согласно отчету об оценке
оценщиком был принят срок экспозиции – 15 месяцев. Таким образом, объект-аналог
№ 1 (дата предложения 22 августа 2020 года) и объект-аналог № 4 (дата
предложения 28 января 2020 года) выходят за пределы установленного срока.
Коэффициент вариации
после введения корректировок составляет 39,20 %, что указывает на
неоднородность выбора объектов-аналогов.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
администрации МО «Вешкаймский район», ООО «Центр судебной экспертизы», оценщик
Мальчихина Е.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения
дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что Борисова М.Г. с 14 сентября 2021 года является собственником помещения с кадастровым номером ***, площадью 1140,1 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по
адресу: ***.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 14
сентября 2021 года в размере
17 881 864 руб. 25 коп.
Согласно отчету № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 3 декабря 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»
Мальчихиной Е.В., рыночная стоимость
нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 3
декабря 2021 года составила 2 592 108 руб.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных
сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал
государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере
рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 13 декабря 2021 года Борисова М.Г. обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет № ***
об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 3 декабря 2021 года,
выполненный оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., согласно
которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 3 декабря 2021 года
составила 2 592 108 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 30 декабря 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Борисовой М.Г. отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 3 декабря 2021 года - 2 592 108 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом № *** об определении рыночной стоимости
объекта недвижимости от 3 декабря 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст.
22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. На стр. 3 отчета
об оценке в разделе «основные факты и выводы» и «задание на оценку», при
описании объекта оценки оценщиком указано «количество этажей 1», что не
соответствует информации в выписке их ЕГРН от 12 ноября 2021 года, приведенной
в приложении к отчету на стр. 87.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
2. На стр. 11 отчета
об оценке в разделе «перечень документов, устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки», на стр. 16 отчета указан
технический паспорт «на здание ТНП по состоянию на 3 апреля 2014 года».
Согласно информации, представленной в приложении к отчету на стр. 92 «паспорт
составлен по состоянию на 14 июня 2006 года».
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
3. На стр. 7 отчета
оценщиком указано, что «учитывая предполагаемое использование результатов оценки – для установления
кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной оценщик исходил из той предпосылки, что в расчетах «не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на
объекты оценки, за исключением
сервитутов, установленных законом или
иным нормативным правовым актом Российской
Федерации, нормативным правовым актом
субъекта Российской федерации, нормативным правовым актом органа местного
самоуправления» п. 10 ФСО № 4». Согласно
«Заданию на оценку» вид стоимости, определяемой оценщиком – рыночная. На стр.
10 отчета об оценке оценщиком приведены применяемые стандарты оценочной
деятельности. Федеральный стандарт оценки № 4 не входит в указанный перечень применяемых стандартов оценки.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
4. На стр. 40 отчета
оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах предложений по продаже
зданий и помещений коммерческого – офисного назначения на территории ***
(исключая ***), из которых:
- Предложение №
1/Аналог № 1: ***. Площадь помещения в графе «площадь» в таблице № 3 на стр. 40
не соответствует площади в тексте объявления и скриншоте (стр. 78 отчета об
оценке). Скриншот объявления (стр. 77-78 отчета об оценке) не позволяет сделать
выводы о дате её подготовки (год).
- Предложение №2/Аналог № 2: ***. Скриншот
объявления (стр. 79-80 отчета об оценке) не позволяют сделать выводы о дате её
подготовки (год).
- Предложение №
3/Аналог № 3: ***. Скриншот объявления (стр. 81-82 отчета об оценке) не
позволяет сделать выводы о дате её подготовки (год).
- Предложение №
4/Аналог № 4: ***. Скриншот объявления (стр. 83-84 отчета об оценке) не
позволяет сделать выводы о дате её подготовки (год), часть скриншота на стр. 83
– нечитаема.
- Предложение №
5/Аналог № 5: ***. Скриншот объявления (стр. 85-86 отчета об оценке) не
позволяет сделать выводы о дате её подготовки (год).
На стр. 40 отчета об
оценке оценщиком указано, что «Сохраненные копии интернет-страниц приложены к
отчету. Согласно законодательству в оценочной деятельности, у оценщика отсутствует
обязанность идентифицировать объекты при анализе рынка, а также прикладывать к
отчету копии материалов, используемых для анализа рынка. Копии интернет-страниц
приведены оценщиком для более полного представления об объектах, предлагаемых
на рынке в период типичного срока экспозиции, предшествующего дате оценки». Это
противоречит положениям п. 11 ФСО № 3.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
5.Выводы
относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта,
сделанные оценщиком на стр.57 отчета об оценке, в части «площадь составляет от
309 до 768 тыс.кв.м» не соответствуют сведениям, указанным в таблице № 3 на
стр. 40 отчета . При расчете среднего значения предложений допущена
арифметическая ошибка.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
6.Площадь
объекта-аналога № 4 в таблице № 4 на стр. 63 отчета не соответствует площади в
скриншоте объявления на стр.83-84. Площадь объекта-аналога № 5 в таблице № 4 на
стр. 63 и таблице № 5 на стр. 69 не соответствует площади в таблице № 3 на стр. 40.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
7. В рамках расчетов
в таблице № 5 на стр. 69-70 оценщиком при расчете взвешенной стоимости и,
соответственно, итоговой стоимости допущены арифметические ошибки:
при расчете
стоимости неверно рассчитана «цена, руб./кв.м» объекта-аналога № 5;
неверно рассчитаны
корректировки на площадь для объектов-аналогов № 3, № 4, № 54;
принятые в расчете
корректировки на красную линию для объектов-аналогов № 3 и № 5, противоречат
обоснованию, приведенному на стр. 71;
неверно рассчитаны
корректировки на состояние (износ) для всех объектов-аналогов;
неверно рассчитана
«скорректированная стоимость» для всех
объектов-аналогов;
у всех аналогов
отсутствует корректировка «на торг».
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
8.На стр. 68 отчета
об оценке указано, что «все аналоги и объект оценки располагается на первом
этаже». Согласно заданию на оценку на стр.3-4 отчета и выписки из ЕГРН от 12
ноября 2021 года, объект оценки расположен на 1, 2 и 3 этажах. Отказ от
введения корректировки не обоснован.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
9.На стр. 66 отчета
об оценке оценщиком указано, что
требуется корректировка на долю стоимости в составе единого объекта
недвижимости, но при этом в расчетной
таблице корректировка не приводится, также не приводится обоснование отказа от
применения корректировки.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях оценки
правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об определении рыночной стоимости
объекта недвижимости от 3 декабря 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»
Мальчихиной Е.В., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 3 июля 2023 года, выполненного экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, усматривается, что
экспертом сделан вывод о том, что отчет № 68/21 об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 3
декабря 2021 года не соответствует требованиям
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных
федеральных органов в области оценочной деятельности.
Выявлены
нарушения:
Замечание
1.
Скриншоты
объявлений на стр. 83-86 по предложению № 4/аналог № 4 и предложению №
5/аналогу № 5 не позволяют сделать вывод о дате её подготовки (не возможно
установить год).
Вывод:
нарушение п. 11 ФСО № 3 имеет место, однако данное нарушение влияет на итоговую
рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об оценке, так как
проверка экспертом не подтвердила цену предложения № 5/аналога № 5 на дату
оценки.
Замечание
2.
Площадь
аналога № 4 в таблицах №№ 3, 4, 7 отчета
не соответствует площади в скриншоте объявления на стр. 83-84.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, данное нарушение существенно и влияет на
итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об оценке.
Замечание
3.
На
ср. 69-70 в таблице 7 в расчетах допущены ошибки, а именно:
-
цена за 1 кв.м аналога № 5 рассчитана неверно: 2 500 000 : 540 = 4630
руб., а у оценщика 4951 руб.;
-
корректировка на площадь для аналогов №№ 3, 4, 5 рассчитана неверно;
-
корректировка на состояние для всех аналогов рассчитана неверно.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, данное нарушение существенно и влияет на
итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об оценке.
Замечание 4.
На
стр. 69-70 в таблице 7 есть несоответствия:
-
принятые в расчете корректировки на красную линию противоречат обоснованию на
стр. 71;
-
на стр. 72-73 приведено обоснование применения корректировка на долю стоимости
земли в стоимости комплекса недвижимости, но в расчетной таблице № 7 данная
корректировка не приведена. Однако при проверке расчетов эксперт пришел к
выводу, что данная корректировка учтена;
-
на стр. 74-75 приведено обоснование применения корректировки на торг, но в
расчетной таблице № 7 данная
корректировка не приведена. Однако при проверке расчетов эксперт пришел к выводу,
что данная корректировка учтена;
На
стр. 68 отчета указано, что «все аналоги и объект оценки располагаются на
первой наземном этаже». Данное утверждение неверно, отказ от введения
корректировки на этаж необоснован.
Вывод:
Нарушение п. . 5 ФСО № 3 имеет место,
данное нарушение существенно и влияет на итоговую рыночную стоимость нежилого
помещения, отраженную в отчете об оценке.
Замечание
5.
В
отчете имеются технические описки, а именно:
-
на стр. 2, 3 отчета неверно указано, что количество этажей объекта оценки – 1;
-
на стр. 11 отчета неверно указана дата, по состоянию на которую составлен
технический паспорт (03.04.2014);
-
на стр. 57 неверно указан диапазон площади (309-768 тыс.кв.м);
-
на стр. 40 площадь предложения № 1/аналога № 1 не соответствует площади в
объявлении (409 кв.м).
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, однако данное нарушение несущественно и не
влияет на итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете
об оценке.
Замечание
6.
На
стр. 7-8 п. 11 есть ссылка на п. 10 ФСО № 4. Данный ФСО не имеет никакого
отношения к виду стоимости, определяемому оценщиком (к рыночной стоимости).
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, данное нарушение существенно и не влияет на итоговую рыночную стоимость
нежилого помещения, отраженную в отчете об оценке.
Замечание
7.
Адрес
по предложению № 2/аналогу № 2 указан оценщиком неверно. Проверка эксперта
показала, что верный адрес: ***. Местоположение – ценообразующий фактор,
следовательно, он влияет на итоговую рыночную стоимость.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место, данное нарушение существенно и не влияет на
итоговую рыночную стоимость нежилого помещения, отраженную в отчете об оценке.
Также
экспертом по результатам сводного анализа
недостатков, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 30 декабря 2022
года, подтверждены:
замечание
№ 1, оно не влияет на величину итоговой рыночной стоимости;
замечание
№ 2, оно не влияет на величину итоговой рыночной стоимости;
замечание
№ 3, оно не влияет на величину итоговой рыночной стоимости;
замечание
№ 4 - частично, по предложению № 1/аналогу № 1, по предложению № 2/аналогу №
2 дата подтверждена на стр. 77-80
отчета, данное замечание влияет на величину итоговой рыночной стоимости;
замечание
№ 5, оно не влияет на величину итоговой рыночной стоимости;
замечание
№ 6, оно влияет на величину итоговой рыночной стоимости;
замечание
№ 7, оно влияет на величину итоговой рыночной стоимости;
замечание
№ 8, оно влияет на величину итоговой рыночной стоимости.
Рыночная
стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 1140,1
кв.м, расположенного по адресу: ***,
кадастровый номер *** по состоянию на 3 декабря 2021 года,
скорректированная экспертом *** в связи
с исправлением выявленной представителем ОГБУ «БТИГКО» технической ошибки при
расчете весовых коэффициентов, составляет 1 370 377 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное доказательство
подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с
другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы
со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального
стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 3 июля 2023 года выполнено экспертом Союза «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Административным
истцом указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что объект-аналог №
1 (дата предложения 22 августа 2020 года) и объект-аналог № 4 (дата предложения
28 января 2020 года) выходят за пределы установленного срока экспозиции не
свидетельствуют о неверности определения рыночной стоимости объекта оценки,
поскольку, как следует из письменных пояснений эксперта, изменение цен за
период между датами предложения и оценки относится к одному из ценообразующих
факторов, в связи с чем экспертом проведена соответствующая корректировка на дату предложения (стр. 22-23 заключения).
Указание
представителя ОГБУ «БТИГКО» на превышение коэффициента вариации, указывающее на
неоднородность выбора объектов-аналогов,
не является основанием для вывода о
неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости
объекта оценки, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации
не закреплена. Как следует из пояснений
эксперта, превышение коэффициента вариации обусловлено неактивностью рынка недвижимости, ограниченностью количества предложений,
сопоставимых объектам-аналогам на дату оценки, которые им были применены.
Кроме того,
превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при
расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является
показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки
соответствующего предписания не содержат.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете №*** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости
от 3 декабря 2021 года, выполненном
оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 30 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 1140,1 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2021 года в размере 1 370 377
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 14
сентября 2021 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Борисовой Марии Григорьевны
к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области в части признания незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 30
декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить
кадастровую стоимость
объекта недвижимости – нежилого
помещения, площадью 1140,1 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 3 декабря 2021 года в размере 1 370 377 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 14 сентября 2021 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером
***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
