Дело №
3а-17/2023 (№ 3а-252/2021, № 3а-37/2022)
73OS0000-01-2021-000287-40
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 августа 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Семяшкиной Людмилы Владимировны к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости,
у с т а н о в и л :
Семяшкина Л.В.
обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр
государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также
ОГБУ «БТИГКО», общество) о признании
незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 17 сентября 2021 года; установлении кадастровой стоимости
земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости – 19 089 411 руб. 39 коп.
Требования
мотивировала тем, что она является арендатором земельного участка,
соответственно, плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой
стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 24 033 055 руб. 85 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на
26 июля 2021 года,
определенную в отчете об оценке
земельного участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненном ООО
«Многопрофильный деловой центр».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 17 сентября 2021 года было
отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является
незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены администрация города
Димитровграда, Комитет по управлению имуществом города Димитровграда, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов
М.П., Кочеткова М.Г.
Определением
Ульяновского областного суда от 6 февраля 2023 года произведена замена административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и
произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В судебном заседании
представитель Семяшкиной Л.В. - Горгиладзе С.Н. настаивала на удовлетворении
административного иска, уточнив, что просит установить кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной
заключением эксперта ФБУ УЛСЭ, указав, что выводы данного заключения административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Павлова
Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Выразила несогласие
с заключениями повторной судебной экспертизы относительно вывода об отсутствии
нарушений, приведенных в п. 1 решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 17 сентября 2021
года. При этом настаивала на том, что в отчете об оценке неправильно определено
локальное местоположение объектов-аналогов № 3 и № 4: то, что они относятся к
зоне многоквартирной жилой застройки. Указанные земельные участки расположены
на окраине *** с примыкающей дорожной полосой по ул. ***. Земельные участки,
находящиеся в непосредственной близости к объектам-аналогам, не застроены, не
облагорожены и имеют лесные насаждения. Плотную часть многоквартирной жилой
застройки возможно выделить лишь на пересечениях улиц ***, улиц ***, и
указанный сектор никаким образом не может быть соотнесен к местоположению
объектов-аналогов. По справочнику Лейфера основанием для выделения зон могут
служить нормативно-правовые документы регионального уровня. В соответствии с Генеральным планом и
территориальным зонированием города
Димитровграда земельные участки – аналоги № 3 и № 4 расположены в
территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения,
предусматривающей обеспечение правовых
условий формирования кварталов общественно-деловой застройки. Указанные объекты
в отношении своего локального местоположения должны быть отнесены в
соответствии с классификацией Лейфера к окраине города.
В
отношении расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
установлено:
1.
В рамках рассмотрения дела по административному иску ***» эксперт ***.
пояснила, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** не могут
применяться в расчете рыночной стоимости, поскольку стоимость 1 кв.м при их
продаже необоснованно высока и может привести к искажению стоимости в сегменте
торгово-офисной недвижимости. Однако при расчете рыночной стоимости объекта
оценки по настоящему делу указанные объекты были применены, что указывает на
отсутствие логики отбора.
2.Осуществлен
неверный подсчет количества отличий объектов-аналогов № 2 и № 3.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по
Ульяновской области, администрации города Димитровграда, Комитета по управлению
имуществом города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик
Цыплов М.П., Кочеткова М.Г. в судебное
заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим
образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС
РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на
стороне арендатора от 9 сентября 2020 года № 03298 Семяшкина Л.В. является
арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10227 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования: развлечения, расположенного по адресу: ***.
Приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года №
241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель
населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 26 869 559 руб. 33 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила информация о внесении
в ЕГРН по состоянию на 22 июня 2021 года изменений в части ограничений
(обременений) в виде газораспределительной сети, реестровый номер №***.
В связи с указанным
обстоятельством кадастровая стоимость земельного участка ОГБУ «ЦГКО» была
пересчитана и составила по состоянию на 22 июня 2021 года – 24 033 055 руб. 85 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 26 июля 2021 года составила
19 089 411 руб. 39 коп.
Решением *** от 14
июля 2022 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости -
19 743 223 руб. 50 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая
стоимость которого утверждена
в размере 22 797 652
руб. 05 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию
на 22 июня 2021 года , которая
действовала на дату оценки, является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 22 июня 2021 года, действовавшей до 31 декабря 2021 года,
подлежит расчету арендные платежи, соответственно, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере рыночной
стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости
может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 3 августа 2021 года Семяшкина Л.В. обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № ***
от 2 августа 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 26 июля 2021 года составила
19 089 411 руб. 39 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 17 сентября 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Семяшкиной Л.В. отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года
-19 089 411 руб. 39 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке земельного
участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, именно:
1.Аналог № 3 /
предложение № 4, аналог № 4 / предложение № 5 расположены на ***. Локальное
местоположение аналога № 3 / предложение № 4, аналога № 4/ предложение № 5,
определенное оценщиком как многоквартирная жилая застройка не обосновано.
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
2.Обоснование
отнесения объекта оценки по локальному местоположению – «многоквартирная жилая
застройка» в отчете об оценке отсутствует (стр. 84).
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной
деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным
в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 3 апреля 2023 года, выполненному экспертом ООО «***» ***., отчет об оценке № *** ООО «Многопрофильный
деловой центр» от 2 августа 2021 года
соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов
уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Недостатки,
указанные в решении ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» № *** от 17 сентября 2021 года, в отчете об оценке № ***
ООО «Многопрофильный деловой центр» от 2 августа 2021 года отсутствуют. Поскольку экспертом не
установлено несоответствие отчета об оценке № *** ООО «Многопрофильный деловой
центр» от 2 августа 2021 года требованиям законодательства в области оценочной
деятельности, то необходимость расчета стоимости отсутствует.
В
связи с несогласием ОГБУ «БТИГКО» с заключением эксперта Союза «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата» и
по ходатайству представителя ОГБУ «БТИГКО» была назначена повторная судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ УЛСЭ Минюста России.
Согласно
заключению эксперта № *** от 29 июня 2023 года, выполненному экспертами ФБУ
УЛСЭ Министерства юстиции Российской Федерации ***., ***., на основании
проведенных исследования и анализа отчета об оценке № с17365-1 от 2 августа 2021 года экспертами
выявлены:
1.Нарушения
(несоответствия) формальных требований законодательства об оценочной
деятельности (в том числе технические ошибки), не оказывающих никакого влияния
на итоговую величину стоимости объекта оценки:
1.В
разделе Анализ активности рынка оценщик делает ссылку на неактуальные данные исследований Ассоциации «***»,
относительно периода оценки на срокам экспозиции, конфигурации, а также наличию
движимого имущества, несвязанного
недвижимостью, вместо 1 июля 2021 года, ссылка делается на период
исследований 1 января 2021 года.
При
необходимости применения корректирующих коэффициентов по данным факторам,
итоговая стоимость отличалась бы, так как коэффициенты, указанные в таблицах на
период с 1 января 2021 года и период 1 июля 2021 года, разработанных «***» имеют различные значения.
2.Проанализировав
характеристики местоположения и окружения объектов-аналогов картометрическим
методом, для выявления количественных и
качественных характеристик участков, оценщик должен был указать, что по территории
участка-аналога № 4, вдоль одной из его границ «проходит» трубопровод тепловой
сети, вдоль трассы его прокладки, в каждую сторону необходимо устанавливать
охранную зону.
В
случае, если оценщик принял решение не применять корректирующий коэффициент по
данной позиции, он должен был обосновать это.
3.
На стр. 76 оценщик не обосновано делает выборку объектов-аналогов на основании
математической модели.
Отклонение
от среднего значения по выборке, учтенное оценщиком за единицу сравнения не должно превышать 33%. При этом
оценщиком не обосновано соответствие
математического отклонения 33% от средней рыночной стоимости сопоставимых
объектов-аналогов оцениваемому объекту.
Цена
предложения объектов – не является ценообразующим фактором для исключения
аналогов из расчетов.
Имеются
нарушения п. 11 (д), 22 (д), 22 (в), 22 (е) ФСО № 7, п. 4, п. 5 ФСО № 3.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых ведут к изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки, а именно:
1.
оценщиком не отражено в отчете и не учтено при расчете ограничение, в виде
охранных зон инженерных коммуникаций, «проходящих» по территории объекта экспертного исследования, назначение:
-
тепловые сети /соц.город/, протяженностью 39 225 м – зоны охраны
искусственных объектов (***), ширина
охранной зоны по обе стороны теплотрассы – не менее 3,0 м.
2.
Конфигурация объекта оценки в форме неправильного многоугольника и
сопоставима конфигурацией
участков-аналогов № 3, № 4.
Аналоги
№ 1 и № 2 имеют форму правильных многоугольников (четырехугольник, трапеция).
Поскольку использование территории объекта оценки усложнено «ломаными»
границами к стоимости этих аналогов относительно объекта оценки нужно было
применить корректирующие коэффициенты.
3.Учитывая,
что одним из основных ценообразующих факторов является величина земельного
участка, в данном конкретном случае, относительно участка, подлежащего
экспертному исследованию, площадью 10 227 кв.м, оценщиком не корректно подобраны:
аналог № 1, площадью 225 кв.м с видом разрешенного использования – для
торгового павильона и аналог № 2, площадью 528 кв.м с видом разрешенного
использования – под строительство магазина.
Объект
оценки предназначен для размещения капитальных строений, а торговые павильоны
относятся к сегменту быстровозводимых, нестационарных торговых объектов,
следовательно, коммерческий потенциал, определяющий выбор земли под застройку
(капитальность зданий), у объекта экспертного исследования и выбранных оценщиком
участков – аналогов № 1, № 2 – под строительство киосков и торговых павильонов,
абсолютно разный, сравнивать их было не правильно (с учетом данных справочника
Лейфера ч. 2). Корректировки по диапазонам площадей участков: 10 000 кв.м.
и 1500 кв.м, то есть резко
отличающихся по размерам, находятся в
«серой» зоне, поэтому в таких случаях рекомендуется выбирать аналоги с
площадью максимально приближенной к
площади оцениваемого объекта.
4.
Не принято во внимание благоустройство
территории аналога № 1. В наличии у аналога бетонная площадка.
5.
Оценщиком не учтено, что территории аналогов № 3 и № 4 заросшая кустарником и
превратившихся в «дичку» деревьями, которые необходимо выкорчевывать, поэтому к
их стоимости, относительно объекта оценки, необходимо применение корректировки.
Если
бы оценщик при расчете принял во внимание все вышеперечисленные факторы, по
отношению к объекту экспертного исследования, итоговая стоимость его была бы
иной.
Факты
вышеизложенного свидетельствуют о нарушении п. 22 (б), (е) ФСО № 7, п. 5 ФСО №
3.
IV. В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин,
послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
эксперты считают:
По
п. 1 решения эксперты отмечают, что замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ
«ЦГКО» - не обоснован.
Местоположение
объекта экспертного исследования (пр. ***)
- ***. Фактически застройка района – среднеэтажными и многоэтажными
жилыми домами. Недалеко от объекта расположены: кафе, спортивный комплекс «***», стадион «***,
магазины, аптека. Напротив находятся ***. Рядом парковая зона.
Согласно
Карты градостроительного зонирования объект расположен в зоне застройки О -
делового, общественного и коммерческого назначения. По периметру указанной зоны
расположена территория, относящаяся к
зоне Р1 – рекреационного значения, предназначенная и используемая для
организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной
деятельности граждан. Одна из границ зоны О, в которой расположен объект
экспертного исследования, граничит с зоной ЖЗ – зона застройки среднеэтажными и
многоэтажными жилыми домами. Здания, расположенные на противоположной стороне
проспекта, также «попадают» в зону ЖЗ.
Месторасположение
объектов-аналогов № 3 и № 4, выбранных оценщиком, также как и у объекта оценки
– ***). На противоположной стороне от участков-аналогов расположены:
многоквартирные, среднеэтажные и многоэтажные жилые дома, детские дошкольные
учреждения: детский сад «***», детский сад «***», многопрофильный лицей,
магазин продуктов, магазин сети «***», салон красоты, культурный центр «***»,
интернет-кафе, почта, аптека.
Функциональное
назначение зданий (строений) – идентично зданиям, расположенным рядом с
оцениваемым объектом. Как и у объекта оценки – рядом находится парковая зона.
Согласно
Карте градостроительного зонирования объекты-аналоги, как и объект оценки
расположены в зоне застройки О -
делового, общественного и коммерческого назначения, которая также граничит с
зонами Р1 и ЖЗ. Точно также, как и в
районе местонахождения объекта оценки, на противоположной стороне улицы ***, расположены
здания, которые «попадают» в зону ЖЗ.
По
п. 2 решения – замечание в части выявленного нарушения (несоответствия),
сделанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» -
обосновано, нарушение имеется, но на стоимость объекта не повлияло.
Согласно
выводам заключения эксперта № *** от 29 июня 2023 года рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10 227 кв.м,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 26 июля 2021 года, составляла
20 186 052 руб. 60 коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключения
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что они являются допустимыми доказательствами, соответствуют действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы экспертов в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена судебными экспертами, отвечающими требованиям Федерального
закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной
деятельности в Российской Федерации».
Заключение эксперта № *** от 29 июня 2023 года подготовлено экспертами ***. и ***., указанные эксперты обладают
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у них
соответствующей специальности; эксперты предупреждены судом об уголовной
ответственности, они обладают достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не
имеется.
При определении
рыночной стоимости объекта оценки
экспертами ***. и ***. произведена
выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит
данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта № *** от 29
июня 2023 года, содержит подробную информацию об объекте оценки с
указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация
о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся
подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного
подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты
при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной экспертизы, суду представлено не
было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Доводы
представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых выражается в утверждении о том, что
объекты-аналоги № 3 и № 4 по локальному местоположению должны быть отнесены к
окраине города Димитровграда и проведена соответствующая корректировка суд
считает несостоятельными.
Проанализировав
заключение судебной повторной экспертизы, пояснения экспертов *** и ***., суд
считает правомерным отнесение оценщиком
Цыпловым М.П. земельных участков
– аналогов № 3 и № 4 по классификации, предусмотренной в справочнике Лейфера Л.А.,
к зоне многоквартирной жилой застройки, не к окраине населенного пункта.
Так,
согласно письменным пояснениям экспертов одним из основных ценообразующих
факторов для земельных участков является их местоположение. Учитывая данный
факт, при определении стоимости объекта оценки экспертами были выбраны аналоги,
наиболее сопоставимые по следующим факторам: окружающая застройка, наличие
автомобильных дорог, активность пешеходного потока, престижность района.
Объект
оценки и выбранные аналоги расположены в *** Окружающая объект оценки и
объекты-аналоги застройка: среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами. Близко
к объекту оценки и к выбранным аналогам, расположены различные детские
учреждения, аптеки, магазины, кафе. Недалеко от объектов находятся парковые зоны.
Согласно
Генеральному плану города Димитровграда на незастроенных территориях
планируется возведение жилых малоэтажных, среднеэтажных и многоэтажных домов.
Согласно
Правилам землепользования и застройки города Димитровграда в зоне О -
делового, общественного и коммерческого назначения к условно разрешенным видам использования
относятся малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая
застройка, среднеэтажная жилая застройка.
Цены
зависят от наличия городской инфраструктуры (престижности), активности
пешеходного потока, удаленности тех или иных значимых объектов.
Поэтому,
определяющий фактор местоположения объекта, влияющий на его стоимость, это –
функциональный профиль, а не географическое положение и применение значения
слова «окраина» в данном случае неуместно.
Фактически
расположенное окружение объекта оценки – дома жилые многоквартирные
среднеэтажные и многоэтажные, а также тот факт, что в общественно-деловых
зонах, к одной из которой относится объект оценки, могут размещаться жилые
дома, экспертами принята зона многоквартирной жилой застройки.
Ссылки
представителя ОГБУ «БТИГКО» на то, что по административному иску ***» эксперт ***
пояснила, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами *** не могут
применяться в расчете рыночной стоимости, поскольку стоимость 1 кв.м при их
продаже необоснованно высока и может привести к искажению стоимости в сегменте
торгово-офисной недвижимости, в то же время при расчете рыночной стоимости
объекта оценки по настоящему делу указанные объекты были применены, не
свидетельствует о неверности подбора экспертами объектов-аналогов и ошибочности
определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно
письменным пояснениям экспертов, учитывая, что экспертному исследованию
подлежали абсолютно разные по своему функциональному назначению объекты: - ***»
- участок для административного здания производственного корпуса и склада,
фактическое использование территории – торгово-складская база, - объект оценки
по настоящему делу – развлечение, поэтому аналоги для расчетов были подобраны
экспертами на основании тех параметров, которые максимально сопоставимы с
объектами оценки.
Доводы
представителя ОГБУ «БТИГКО» о неверности подсчета экспертов количества отличий
объектов-аналогов № 2 и № 3, не могут быть признаны обоснованными, поскольку,
как следует из пояснений ***. и ***.,
количество отличий объектов-аналогов № 2 и № 3 определено верно: по
аналогу № 2 – 4 отличия: скидка на торг, наличие иных ограничений,
благоустройство, поправка на площадь участка, а по аналогу № 3 – 5 отличий:
скидки на торг, относительно красной линии, наличие иных ограничений,
конфигурация, поправка на площадь участка.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашло свое
подтверждение выявленное ОГБУ «ЦГКО»
нарушение (п. 2) в отчете об оценке
земельного участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненном ООО
«Многопрофильный деловой центр», а также выявленные экспертами иные
нарушения требований законодательства об оценочной деятельности,
влияющие на определение величины рыночной стоимости, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о
признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 17 сентября 2021 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет экспертов ***. ***., и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 10 227 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года в размере
20 186 052 руб. 60 коп., определив период применения данной архивной
кадастровой стоимости с 22 июня 2021 года по 31 декабря 2021 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Семяшкиной Людмилы Владимировны к областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 17 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую земельного участка, площадью 10 227 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года в размере
20 186 052 руб. 60 коп., определив период применения данной архивной
кадастровой стоимости с 22 июня 2021 года по 31 декабря 2021 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
