Дело № 3а-27/2023
73-OS0000-01-2022-000038-27
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Эпикурова Юрия Вячеславовича к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
Эпикуров
Ю.В. обратился в суд с административным иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также -
ОГБУ «ЦГКО», в настоящее время ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», далее также - ОГБУ «БТИГКО»), Министерству
строительства и архитектуры Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по
Ульяновской области о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 21
января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости 5 209 117 руб.
Требования
мотивировал тем, что является пользователем указанного земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 9 273 029 руб. 35
коп.
Согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 17 декабря 2021
года, составленному оценщиком Мальчихиной Е.В. (ООО «Центр судебной
экспертизы»), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 декабря
2021 года составляет 5 209
117 руб.
Он обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением учреждения № *** от
21 января 2022 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данное решение истец
считает незаконным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Центр судебной
экспертизы», оценщик Мальчихина Е.В., ФГБУ «ФКП Росреестра».
В ходе рассмотрения
дела определением суда произведена замена административного ответчика - Министерства строительства и архитектуры
Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области,
заинтересованного лица - федерального государственного бюджетного
учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр».
В рамках
рассмотрения дела истец уточнил исковые требования - просил установить кадастровую стоимость
земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением
судебной экспертизы, равной 4 498 396 руб.
В судебном заседании
Эпикуров Ю.В. поддержал уточненные исковые требования. Дал суду пояснения,
аналогичные изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Елистратова А.В. в судебном заседании
просила отказать в удовлетворении требований истца, указывая на
законность принятого учреждением решения.
Указала, что
проведенная по делу судебная экспертиза выявила несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтвердила наличие в
отчете большинства нарушений, изложенных в решении учреждения № *** от 21
января 2022 года.
Нарушение, указанное
в п. 1 решение учреждения – не представлено доказательств того, что оспариваемая
кадастровая стоимость нарушает права истца, имеет место быть. Данное нарушение
касается права на обращение в учреждение на основании ст. 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Эпикуров Ю.В. не
является арендатором спорного земельного участка. Таким образом, у учреждения отсутствовала возможность
определить, что кадастровая стоимость спорного земельного участка нарушает
права Эпикурова Ю.В.
Также представитель
ОГБУ «БТИГКО» указала на то, что требование
об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
Дополнительно
сообщила, что в рамках тура государственной кадастровой оценки 2020 года
учреждением была определена кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020 года в размере
9 864 924 руб. 84 коп., утверждена приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года №
241-пр.
В соответствии со
ст. 16 Закона о государственной кадастровой оценке из филиала ФГБУ «ФКП
Росреестра» по Ульяновской области
поступила информация по состоянию на 29 марта 2021 года о внесении в
ЕГРН сведений об ограничениях (обременениях) в виде санитарно-защитной зоны для
производственной площадки, реестровый номер ***. Кадастровая стоимость
рассчитана в размере 9 273 029 руб. 35 коп., утверждена актом
учреждения ***.
В рамках очередного
тура государственной кадастровой оценки 2022 года кадастровая стоимости
земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составила
8 884 843 руб. 23 коп., утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022
года № 263-пр. Результаты очередного тура государственной кадастровой оценки
подлежат применению с 1 января 2023 года.
Остальные участники
процесса в судебное заседание не явились, извещены.
Суд определил рассмотреть
дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав пояснения
участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что Эпикуров Ю.В. является собственником сооружения (бетонная площадка)
площадью 8 181,2 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного на
земельном участке с кадастровым номером ***, по адресу: *** (л.д. 199-201 т.2).
Таким образом, он является фактическим пользователем земельного участка с
кадастровым номером ***.
Им производится
оплата за фактическое пользование земельным участком (л.д. 30 т.1). Плата за
пользование землей рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка
(л.д.29 т.1).
Актом ОГБУ «ЦГКО» № ***
от 21 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка определена в
размере 9 273 029 руб. 35 коп. по состоянию на 29 марта 2021 года.
Дата начала
применения указанной кадастровой стоимости – 29 марта 2021 года (л.д. 19 т.1).
В рамках очередного
тура государственной кадастровой оценки 2022 года кадастровая стоимость
указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в
размере 8 884 843 руб. 23 коп. Утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022
года № 263-пр. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1
января 2023 года. (л.д. 63 т.3).
Таким
образом, кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 273 029 руб. 35 коп.,
определенная по состоянию на 29 марта 2021 года, в настоящее время является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
В данном случае
размер платы за фактическое пользование земельным участком рассчитывается
исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических
и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки».
Соблюдая
установленный законом порядок, истец 22 декабря 2021 года обратился в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка № *** от 17 декабря 2021 года,
составленный ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик Мальчихина Е.В.),
согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14
декабря 2021 года составила 5 209 117 руб. (л.д. 34-206 т.1).
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 21 января 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Эпикурову Ю.В. было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его
рыночной стоимости 5 209 117 руб.
по состоянию на 14 декабря 2021 года (л.д. 20-24 т.1).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. На стр. 5 Отчета
об оценке Оценщиком указано «право собственности: Данные о правообладателе
отсутствуют. Вид права: Незарегистрированная аренда на основании права
собственности на сооружение-бетонная площадка, площадью 8181,21кв.м,
назначение: нежилое, литера:XVIII, адрес объекта: ***. Документ основания: Договор купли продажи
имущества от 4 августа 2008 года, право зарегистрировано в Едином
государственном реестре прав 19 августа 2008 года, регистрационный №***. Субъект права - Эпикуров Юрий Вячеславович».
Кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 27 марта 2021
года №*** не содержит информацию о правах на объект недвижимости. Установить,
затрагивает ли кадастровая стоимость права Эпикурова Ю.В., не предоставляется
возможным. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 27 марта 2021 года №***
приведена в Отчете об оценке не в полном объеме.
Нарушены требования
ст. 22.1 Закона об оценке, п. 5 ФСО №3, п. 11 ФСО №3.
2. На стр. 62
Отчета об оценке Оценщиком приведен анализ предварительно отобранных
предложений с тем, чтобы определить, какие из указанных земельных участков
могут быть использованы в расчетах (сравнительный подход), при этом Оценщиком
указано, что:
- участки по
адресам: *** не принимаются в качестве аналогов, так как на дату оценки
реализованы, либо объявления сняты с публикации. Согласно п.13 ФСО №1
сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и
достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Срок экспозиции
объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок
(публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции,
указан Оценщиком «от 4-17 месяцев» (стр.4 Отчета). Участки, расположенные по
адресам: *** входят в срок экспозиции, следовательно, отказ от предложений на данном основании не может быть принят как
обоснованный;
- участок по
адресу: *** не принят в качестве аналога, так как выходит за пределы типичного
срока экспозиции условия, следовательно, условия не являются рыночными
(предлагается к продаже с 2016 года, при этом его цена неизменна, участок также
предлагается с разбивкой на три участка по 21 сотке). В соответствии с п. 5 ч.
1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет
сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.
Согласно
проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что
стоимость данного земельного участка в период экспозиции (от 4 до 17 месяцев)
изменялась: по состоянию на 8 апреля 2021 года - 8200000 рублей ( идент. номер
2138547701), по состоянию на 20 июля 2021 года – 7500000 рублей (идент. номер
221135862), по состоянию на 28 сентября 2021 года ( наиболее актуальная на дату
оценки) – 8184800 рублей (идент. номер 752359361). Отказ Оценщика от
использования данного Предложения в качестве аналога некорректен.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п.п «в» п. 22 ФСО № 7.
3. На стр. 2-63
Отчета об оценке Оценщик указывает, что «участок с кадастровым номером ***
имеет площадь 25339 кв.м, предлагается к продаже 6000 кв.м, которые обозначены
на рисунке продавца, но не являются фактически объектами недвижимости
(«вещью»), следовательно, сделки с ними не могу быть произведены, данный
участок не принимается в качестве аналога», тогда как Предложение по адресу: ***2!%
земельный участок с кадастровым номером 73:24:021113:52 имеет площадь 19552
кв.м, предлагается к продаже 5000 кв.м принят Оценщиком в качестве аналога №2.
Логика отбора объектов аналогов нарушена.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п.п «в» п. 22 ФСО № 7.
4. В соответствии с
п. 30 ФСО № 7, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания
в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит
свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может
находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. В задании
на оценку нет указаний на отсутствие необходимости указывать границы интервала
стоимости.
Нарушены требования
п. 30 ФСО № 7.
5. На стр. 35 – 43
Отчета об оценке Оценщиком проведены данные о земельных участках для
производственного строительства: предложения (для анализа рынка) из которых:
- Предложение по
адресу: *** дата предложения, указанная Оценщиком «01.12.2021» не соответствует
информации, приведенной Оценщиком на стр.78-81 Отчета (скриншот объявления);
- Предложение по
адресу: ***, - Предложение по адресу: ***, кадастровый номер ***, ***
кадастровый номер *** - информация о цене предложения и дате предложения (год),
указанные Оценщиком, противоречит сведениям на стр. 82-86, 119-120 и 125-129
Отчета (скриншоты объявлений) соответственно;
- Предложение по
адресу: ***, дата предложения, указанная Оценщиком, не соответствует
информации, приведенной Оценщиком на стр. 91-93 Отчета (скриншот объявления),
номер в базе или источник информации в таблице №2 отсутствует. Предложение по
адресу: *** - дата предложения (год), указанная Оценщиком, не соответствует
информации, приведенной Оценщиком на стр.104-105 Отчета (скриншот объявления);
Информация,
приведенная Оценщиком на стр. 102, 105, 108, 111, 127, 145, в Приложении
нечитаемая. Информация, приведенная Оценщиком на стр. 158-165 (Аналоги объекта
оценки) Отчета противоречит информации, приведенной на стр. 64-65 Отчета.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3, п.5 ФСО №3.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено эксперту Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 17 декабря 2021 года, выполненного
оценщиком ООО «Центр судебной
экспертизы» Мальчихиной Е.В., судом
перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО». Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в
установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное
учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по
соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о
рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 14 июля 2023 года, выполненного
экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» *** (л.д. 107-143
т.3), следует, что отчет об оценке №*** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17
декабря 2021 года, не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных
стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области
оценочной деятельности.
Экспертом
выявлены в отчете об оценке следующие нарушения законодательства:
-
информация об отсутствии необходимости у оценщика приводить свое «суждение о
возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться
стоимость» в отчете имеется, но указана в другом разделе – нарушен п. 30 ФСО №
7, данное нарушение не влияет на величину
итоговой стоимости объекта оценки;
-использование
в расчетах лишь части доступных данных (объектов-аналогов) обосновано
некорректно, нарушена логика отбора объектов – аналогов – нарушены п. 5 ФСО №
3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7. Данное нарушение влияет на величину итоговой
стоимости объекта оценки (л.д. 128 т.3).
Согласно
сводному анализу недостатков, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 21
января 2022 года, эксперт указал:
По
п. 1 пункт решения – нарушение требований п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 33 в отчете
об оценке не выявлено. Нарушение требования ст. 22.1 Федерального закона от 3
июля 2016 года № 237-ФЗ в части установления обстоятельств того, что
кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности заявителя, не входит в
компетенцию эксперта.
По
пунктам 2 и 3 решения ОГБУ «ЦГКО» - нарушение требований п. 5 ФСО № 3, п.п. «в»
п. 22 ФСО № 7 имеет место быть, данное нарушение влияет на рыночную стоимость
земельного участка, отраженную в отчете оценщика.
По
п. 4 решения ОГБУ «ЦГКО» - нарушение п. 30 ФСО № 7 имеет место быть, однако
данное нарушение не влияет на рыночную стоимость земельного участка, отраженную
в отчете об оценке.
По
п. 5 решения – недостатки выявлены частично, являются техническими опечатками
(описками), не влияют на рыночную стоимость земельного участка, отраженную в
отчете оценщика.
Учитывая
наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** расположенного
по адресу: ***, по состоянию на 14 декабря 2021 года, которая составила 4 498 396 руб. (л.д.
128 оборот т.3).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценив заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное
заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в
заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные
стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим
требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Эксперт
*** обладает правом на
проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; предупреждена судом об уголовной ответственности
за дачу заведомо ложного заключения.
При
этом суд не может согласиться с позицией учреждение о несоответствии отчета
требованиям ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» - не представляется возможным установить, что кадастровая
стоимость затрагивает права истца.
Частью
1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей).
Таким образом,
данная статья определяет круг лиц, которые вправе обратиться с заявлением в
бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости. Каких-либо требований к
форме и содержанию отчета об оценке данная статья не содержит.
Установление того,
нарушает ли кадастровая стоимость права заявителя, относится к полномочиям
суда.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные
учреждением в отчете об оценке земельного участка № *** от 17
декабря 2021 года ООО «Центр судебной экспертизы» нарушения требований
законодательства об оценочной деятельности, и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 21 января 2022 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета оценки не имеется.
Разрешая требование
истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках
проведенной по делу судебной экспертизы, и с учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря
2021 года, в размере
4 498 396 руб.
В соответствии с п.
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для
целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой
стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр
недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим
образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее
даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не
ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости истец обратился в ОГБУ «БТИГКО» 22 декабря 2021 года. Вместе с тем
дата начала применения изменяемой кадастровой стоимости – 29 марта 2021 года.
Таким образом, период применения рыночной стоимости – с 29 марта 2021 года по
31 декабря 2022 года (то есть до дня начала применения вновь установленной
кадастровой стоимости).
То обстоятельство,
что земельный участок с кадастровым номером *** снят с кадастрового учета 3
марта 2022 года, не может являться основанием для определения иной даты
окончания периода применения устанавливаемой судом архивной кадастровой
стоимости. Как было указано выше, истец фактически пользуется земельным
участком и после даты снятия его с кадастрового учета, и обязан оплачивать
пользование земельным участком. При этом плата рассчитывается из кадастровой
стоимости земельного участка.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Эпикурова Юрия
Вячеславовича к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» № *** от 21 января 2022 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря
2021 года, в размере 4 498 396 руб.,
определив период её применения с 29 марта 2021 года по 31 декабря 2022
года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение
изготовлено 17 августа 2023 года.
