Дело № 3а-82/2023 (№ 3а-172/2022)
73OS0000-01-2022-000128-48
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 июля 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт» к
Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
АО
«Ульяновскнефтепродукт» (далее также общество) обратилось в суд с
административным исковым заявлением к
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО»,
учреждение) о признании незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 10 декабря 2021
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
1 июля 2021 года 15 849 656 руб. 55
коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником указанного земельного
участка, соответственно, плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером установлена в размере 30 650
050 руб. 15 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость, определенную в
отчете об оценке земельного
участка № *** от 25 октября 2021 года, выполненном ООО «Многопрофильный деловой центр».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от
10 декабря 2021
года было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета положениям законодательства в области оценочной
деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве административного ответчика были привлечены Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра
по Ульяновской области, администрация города Ульяновска.
Определением
Ульяновского областного суда от 3 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Представитель АО
«Ульяновскнефтепродукт» Котельников Д.А. в судебном заседании уточнил требования административного
иска в части, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной
заключением судебной экспертизы, настаивал на удовлетворении уточненного административного иска, указал,
что выводы заключения эксперта Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» административным истцом не
оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Павлова
Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на
1 июля 2021 года указала, что коэффициент вариации до введения
корректировок составляет 46,2%, а после введения корректировок составляет
40,06%, что указывает на неоднородность
выбора объектов-аналогов.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
ООО «Многопрофильный деловой центр», администрации г. Ульяновска, Цыплов М.П. в
судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что АО «Ульяновскнефтепродукт» является собственником земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 9633 кв.м, категория земель: земли населенных
пунктов, вид разрешенного использования: под автозаправочной станцией № 5,
расположенного по адресу:
***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 22 498 441 руб. 07 коп.
9 апреля 2021 года учреждением выявлена системная
техническая ошибка, выразившаяся в
неверном определении случаев полного вхождения объектов недвижимости в границы
зон с особыми условиями использования территории, допущенной при определении
кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельного участка с
кадастровым номером ***.
В результате
исправления данной ошибки кадастровая стоимость указанного земельного участка
по состоянию на 1 января 2020 года
составила 30 650 050 руб. 15 коп., которая была утверждена приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 2 июня 2021
года № 127-пр «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и архитектуры Ульяновской
области от 20.10.2020 № 241-пр».
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 25 октября 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года составила 15 849 656 руб. 55 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 31 508 180 руб. 83 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года в размере 30 650 050 руб. 15 коп. является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 01 января 2020
года, рассчитывался земельный налог за
2021 год и подлежит расчета земельный
налог за период с 1 января по 31 декабря 2022 года, соответственно, разрешение
заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года затрагивает права
административного истца, как налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением
с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об установлении
рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по
состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая
указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
Материалами дела
подтверждено, что 12 ноября 2021 года АО
«Ульяновскнефтепродукт» обратилось в
ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости - земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные
Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об
оценке земельного участка № *** от 25 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр», согласно которому рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 1 июля
2021 года составила 15 849 656
руб. 55 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 10 декабря 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления АО «Ульяновскнефтепродукт»
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года - 15 849 656 руб. 55 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартом оценки, именно:
1.При отказе от
использования предложения № 7 оценщик в качестве обоснования указывает на «существенное отличие» объекта
оценки и предложения по фактору
«местоположение относительно города» и
на наличие «незастроенной территории,
где в перспективе может появиться застройка, которая отделит участок от
автодороги» ***, а также невозможность заезда на него с ***. Вышеуказанная
«незастроенная территория» расположена согласно Правил землепользования и
застройки муниципального образования
«город Ульяновск» в территориальной зоне Р2 – зона зеленых насаждений общего
пользования, расположенной вдоль автодороги и являющейся типичной как для объекта
оценки, так и для объекта-предложения, а также не препятствующая организации
подъезда к земельному участку. Расположение объекта оценки и предложения № 7 по
фактору «местоположение относительно города» идентично. В связи с
вышеизложенным приведенное обоснование отказа от использования объекта-предложения в качестве аналога, на основе местоположения
и предположений оценщика о будущем территории, окружающей объект, не может быть
принято как обоснованное и логичное.
На стр. 78 отчета об
оценке оценщиком указано, что предложение № 6
земельный участок, площадью 4429 кв.м, из которых около 11 соток заняты подземными коммуникациями, а
также используются под стоянку и для разгрузки машин с товаром для находящегося
рядом магазина «Магнит». Таким образом, предлагаемый участок имеет ограничения
по застройке. Однако согласно данным
справочной информации по объектам
недвижимости в режиме online – https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online *** данный
земельный участок имеет ограничение прав и обременение объекта недвижимости только в виде ипотеки,
зарегистрированные ограничения по застройке отсутствуют. Использование части
земельного участка под стоянку и для разгрузки
машин с товаром для находящегося
рядом магазина «Магнит» на дату оценки
так же не препятствует возможности
застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую
привлекательность объекта. Согласно тексту объявления, на участке проходят
коммуникации: канализация, водопровод, центральная теплотрасса, электричество.
На стр. 64 отчета об оценке оценщиком указано, что «стоимость участка зависит
от того, какие коммуникации доступны для данного объекта и как далеко их
придется тянуть, если они у земельного
участка не доступны». Таким образом,
наличие коммуникаций на участке не оказывает негативного влияния на
коммерческую привлекательность объекта.
В рамках отчета
оценщиком приведен анализ ценообразующих факторов. Фактор наличия/отсутствия
зданий, строений или сооружений несмотря на наличие физической возможности и/или экономической обоснованности дальнейшей
эксплуатации зданий и строений, расположенных
на земельном участке, оказывает влияние на стоимость земельного участка (интервал влияния фактора приведен на стр. 65 отчета).
Описательная часть исследования, на
которую ссылается оценщик, позволяет корректно определять значение влияния
фактора в рамках приведенных пределов в соответствии со степенью
плотности застройки или возможностью вторичного использования
материалов.
При составлении
отчета оценщиком сделано допущение о том, что аналог № 2 – не застроен (наличие
фундамента не оказывает влияния, параметры
фундамента не уточнены, подтверждения не приведены). В рамках расчетов к
аналогу № 3 применена корректировка на снос (подтверждения параметров здания не
приведены). Таким образом, из отчета следует наличие у оценщика инструментов
выделения стоимости земельного участка из предложений, включающих в себя
здания, строения и сооружения, путем введения корректировок.
При рассмотрении
объекта-предложения идентификатор – *** (стр.49 отчета) оценщик
отказывается от использования его в
качестве аналога в связи с наличием на данном участке строения
«вспомогательного (служебного) назначения», а также фактом хранения
производственным предприятием готовой продукции (автомашины).
Площадь земельного
участка с кадастровым номером *** составляет 34 114 кв.м, его вид
разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений. В сочетании
расположения объекта на магистральной улице г. Ульяновска, а также соотношение площадей земельного участка и
характеристик (фотоматериалы стр.156 отчета) расположенного на нем строения,
экономическая обоснованность продолжения использования данного строения не
прослеживается. Факт (в момент осмотра) хранения автомашин не препятствует
возможности застройки участка, и не оказывает негативного влияния на
коммерческую привлекательность объекта. В связи с вышеизложенным логика и
единообразие выбора предложений в качестве аналога не прослеживается.
Нарушены требования
п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 25 октября 2021 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П., судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № *** от 13 июня 2023 года, выполненного экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, следует, что отчет об
оценке земельного участка № ***
от 25 октября 2021 года, составленный ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), не соответствует
требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности, в
том числе, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной
деятельности, выявлены следующие нарушения требований федеральных стандартов
оценки.
Замечание
1.
Исследуемый
земельный участок относится к объектам
коммерческого назначения под объекты придорожного сервиса, согласно
классификации в «Справочнике оценщика недвижимости -2020. Земельные участки.
Часть I», под ред. Л.А.Лейфера (полная версия по состоянию на октябрь2020 г.,
обновлено на январь 2021 года), стр. 43-44.
Оценщик
приводит анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из рынка офисно-торговой
недвижимости, тогда как исследуемый земельный участок принадлежит к рынку объектов придорожного сервиса. Оценщик
отказывается от анализа рынка придорожных объектов.
Вывод: Оценщик
исследует рынок земельных
участков под офисно-торговую
застройку, тогда как исследуемый
земельный участок принадлежит к рынку земельных участков под придорожный
сервис, и в качестве объектов-аналогов
использует земельные участки, которые относятся к другому сегменту рынка,
нарушен п. 10, п. 11 в, г, д, п. 22 б ФСО № 7. Данное нарушение влияет на
результаты оценки.
Замечание
2.
При описании
локального местоположения в пределах города объекта-аналога № 5 на стр.
90 отчета об оценке, оценщик относит данный объект к многоквартирной жилой
застройке.
При
использовании поисково-информационной картографической службы Яндекса: https://yandex.ru/maps/,
экспертом установлено, что объект аналог № 5 находится в зоне «индивидуальные
жилые дома»: на дату определения стоимости застройка представлена
индивидуальными жилыми домами, согласно объявлению о предложении аналога рядом
только строился один многоэтажный дом (стр. 136 отчета об оценке). По состоянию
на 2022 год позади земельного участка аналога находится один многоквартирный
жилой дом.
Таким
образом, вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта-аналога № 5 в пределах города
«многоквартирная жилая застройка» неверен. Можно констатировать о нарушении п. 5 ФСО № 3.
В
соответствии с п. 22 е ФСО № 3
различие по местоположению объекта
оценки и аналогов в пределах города требует внесения соответствующих
корректировок на местоположение в
дальнейших расчетах.
Для
аналога № 5 требуется внесение корректировки с учетом местоположения в пределах
города для зоны «индивидуальные жилые
дома».
С
учетом того, что отношение цен земельных участков для зон «многоквартирная
жилая застройка» и «индивидуальные жилые
дома» к самому дорогому району города в исследовании, на которое ссылается
оценщик на стр. 62 отчета об оценке, не совпадают (0,77 и 0,73), данное
нарушение влияет на расчеты и итоговые результаты оценки в отчете об оценке.
Вывод:
оценщик вводит в заблуждение пользователей
отчета об оценке о локальном местоположении объекта-аналога № 5 в
пределах города, нарушен п.5 ФСО № 3. Данное нарушение приводит к некорректным
результатам оценки в отчете об оценке. В то же время данное предложение не
входит в сегмент рынка объекта исследования, использование его в расчетах
некорректно.
Замечание
3.
При
обосновании возможности применения
выбранных предложений в качестве объектов-аналогов стр. 77-79 отчета об оценке
оценщик отказывается от предложения № 6, земельный участок по адресу: *** (стр. 78).
Оценщиком
принято решение не использовать предложение
в качестве аналога, поскольку в результате осмотра участка оценщиком,
интервьюирования продавца и анализа
присланной им документации по
участку выявлено, что около 25% участка занято подземными коммуникациями, а
также участок используется под стоянку или для разгрузки.
Использование
части земельного участка под стоянку и
разгрузку магазина, расположенного на
соседнем участке, не является правовым препятствием возможности застройки
участка новым собственником.
Наличие
коммуникаций на участке также не оказывает негативного влияния на коммерческую
привлекательность земельного участка.
Отказ
от использования в расчетах предложения указанного земельного участка по
причине, изложенной в отчете об оценке, некорректен. В то же время отказ от
данного предложения для использования в качестве аналога следует обосновать
тем, что данный земельный участок расположен в зоне Ж4, где не разрешено
размещение заправок транспортных средств. Данное нарушение не влияет на
результаты оценки.
При
рассмотрении объекта-предложения земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, на стр. 49 отчета об оценке оценщик отказывается
от его использования в связи с тем, что «на нем имеется здание вспомогательного
(служебного) назначения», а также в связи с тем, что участок используется «под
стоянку автотранспорта – в качестве склада продукции».
Использование
части земельного участка под хранение машин не является препятствием возможности застройки участка новым собственником
и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта,
следовательно, данное обстоятельство не исключает возможность отнесения данного
участка к сегменту рынка объекта оценки.
Наличие
же незарегистрированного объекта на участке может быть признано фактором,
влияние которого на стоимость стремится к нулю:
-
информация о наличии строений на данном земельном участке в объявлении
отсутствует, то есть продавец не считает наличие строений фактором, влияющим на
стоимость;
-
по данным Росреестра зарегистрированные строения на участке отсутствуют;
-
новый собственник может в дальнейшем как продолжить использовать данное
вспомогательное (служебное) помещение по
своему усмотрению, так и снести его;
-
учитывая, что цена предложения данного аналога составляет 120 млн. руб., этот
объект не оказывает ни существенный вклад в его стоимость (в случае продолжения
использования), ни потребует существенных затрат на снос от стоимости
земельного участка;
-
учитывая тот факт, что соотношение площадей
анализируемого земельного участка (площадь более 3,4 га) и
вспомогательного (служебного) здания
(информации о площади нет, можно оценить только экспертом согласно
фотоматериалам на стр. 155-156 отчета об оценке) значительно, наличие здания на
участке не влияет на инвестиционный потенциал для нового собственника ни в
негативную, ни в положительную сторону.
Отказ
от использования предложения земельного участка, расположенного по адресу: ***,
некорректен. Использование в расчетах данного предложения привело бы к другим
результатам оценки.
При
рассмотрении объекта-предложения № 7 земельного участка, расположенного по
адресу: *** на стр.79 отчета об оценке оценщик отказывается от его
использования в связи с тем, что «участок расположен в промзоне…», «… к участку
нет заезда со стороны ***, от которого участок отделяет незастроенная
территория, где в перспективе может появиться застройка, которая отделит
участок от автодороги…».
В
части недостатков эксперт поддерживает мнение, указанное в решении ОГБУ «ЦГКО»,
в отношении этого объекта-предложения № 7.
Отказ
от использования предложения земельного участка, расположенного по адресу: ***,
некорректен. Использование в расчетах данного предложения привело бы к другим
результатам оценки.
Вывод:
обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику
объектов-аналогов некорректно, можно констатировать о нарушении требования п.
22 в ФСО № 7, данное нарушение влияет на результаты итоговой стоимости объекта
оценки.
Замечание
4.
На
стр. 129 отчета об оценке содержится информация, что на земельном участке
(аналог № 2) зарегистрирован объект капитального строительства с кадастровым
номером ***, который фактически представляет собой ленточный фундамент по
периметру. На основании чего оценщик делает вывод о том, что объект
капитального строения отсутствует.
Площадь
зарегистрированной застройки 906,4 кв.м, площадь земельного участка 7050 кв.м,
наглядно видно на рисунке, что фундамент
занимает значительную площадь от площади земельного участка. Данный объект
зарегистрирован в Росреестре, застройка земельного участка новым собственником
потребует дополнительных затрат на снос
фундамента.
Вывод:
оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных
строений, расположенных на объекте аналоге
№ 2, что является нарушением п. 5 ФСО № 3. Данное нарушение влияет на
результаты оценки.
Замечание
№ 5.
В
расчетах оценщик делает корректировку на снос ветхих строений для аналога № 3
согласно информации, представленной на стр. 86 отчета об оценке, при этом
подтверждение этой информации в отчете об оценке отсутствует.
По
данным Росреестра капитальные строения на данном земельном участке не
зарегистрированы. В самом объявлении о предложении данного аналога, содержится
информация об отсутствии у объекта
аналога № 3 капитальных строений (стр.
129 отчета об оценке).
Вывод:
информация о наличии строений у аналога № 3 не подтверждена, что является
нарушением п. 5 ФСО № 3. Данное нарушение влияет на результаты оценки.
Эксперт
подтверждает наличие недостатков, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 10
декабря 2021 года. Нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3. В
частности, недостатки, указанные в решении, экспертом отмечены в замечаниях 3,
4, 5 заключения эксперта.
Согласно
заключению эксперта № *** от 13 июня 2023 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составила
22 830 210 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 13 июня 2023 года, подготовлено экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; эксперт *** предупрежден судом об уголовной
ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного им заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров:
категория земель – земли населенных пунктов; расположение в г. Ульяновске, за исключением центра
города; земельные участки коммерческого
назначения с разрешенным использованием под объекты придорожного сервиса, либо
с иным разрешенным видом использования,
но в территориальных зонах, в которых в соответствии с Правилами
землепользования и застройки придорожный
сервис (размещение заправок транспортных средств) относится к основным или
вспомогательным разрешенным видам использования, без строений.
Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном заключении
представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые
источники информации об объектах-аналогах,
что соответствует требованиям
ФСО № 3, а также имеются
скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно
аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является
проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки,
находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на
имущественные права, на интенсивность транспортного потока, на площадь, информация
о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Указание
представителя ОГБУ «БТИГКО» на превышение коэффициента вариации, указывающее на
неоднородность выбора объектов-аналогов,
не является основанием для вывода о
неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости
объекта оценки, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации
не закреплена. Как следует из пояснений
эксперта ***, превышение коэффициента вариации обусловлено неактивностью рынка недвижимости, ограниченностью количества предложений,
сопоставимых объектам-аналогам на дату оценки, которые им были применены.
Кроме того,
превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при
расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является
показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки
соответствующего предписания не содержат.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об оценке земельного
участка № *** от 25 октября 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, а также иные нарушения, исправление которых
приведет к изменению величины рыночной стоимости объекта оценки,
установленные в результате проведения
судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 10 декабря
2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого суд считает необходимым
установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 9633 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию
на
1 июля 2021
года в размере 22 830
210 руб., определив период применения данной архивной кадастровой
стоимости с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт к Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» в части признания незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 10
декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 9633 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 22 830 210 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
