Дело № 3а-175/2023
73OS0000-01-2023-000046-19
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 июня 2023
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Волжанка» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Волжанка»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО»
№ *** от 19 января 2023 года; установлении кадастровой стоимости
земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,
расположенного на земельном участке по ***, в
размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2022 года равной
14 670 325 руб. 28 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой
стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 28 295 130 руб. 37 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 1 декабря 2022 года, определенную в отчете об оценке земельного участка № ***
от 29 декабря 2022 года от 1 декабря 2022 года, выполненном ООО «Многопрофильный деловой центр».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № ***
от 19
января 2023 года было
отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является
незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Ульяновской
области, администрация г. Ульяновска,
ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
В ходе судебного
разбирательства представитель ООО «Торговая фирма «Волжанка» Горгиладзе С.Н.
уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, расположенного на земельном участке по ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
1 декабря 2022 года равной 16 401 841 руб.
Она в судебном заседании
настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указала, что
выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы № ***
от 30 мая 2023 года административным истцом
не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
Елистратова А.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая
решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о
рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его
несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Выражает несогласие
с выводом эксперта по нарушению № 1 в части необоснованности решения в отношении предложения № 14. Эксперт указывает, что оценщиком используется
сайт https://dom.mirkvartir.ru/295120834/.
Однако необходимо учитывать, что бюджетное учреждение наделено на
законодательном уровне обязанностью
осуществлять сбор, обработку, систематизацию и накопление данных рынка
недвижимости на постоянной основе, следовательно, в случае выявления
несоответствий данных, указанных в отчете, учреждение обязано указать их в
качестве нарушений. Исходя из данных базы ОГБУ «БТИГКО», которая является
открытой и общедоступной, цена предложения № 14 изменилась по состоянию на 20
ноября 2022 года.
В отношении
нарушения № 2 решения указывает, что оценщиком на стр. 54-59 не приведено
состояние производственных корпусов, располагающихся на земельном участке, не
прикреплены фотоматериалы, где было бы видно строение, скриншот из публичной
кадастровой карты на стр. 144 также не показывает, в каком состоянии находится
здание. Установить, что здание или сооружение находились в ветхом состоянии из
отчета об оценке невозможно.
В отношении расчетной части заключения эксперта
указывает, что стоимость предложения № 2 указана и использована в расчетах
неверно. Согласно информации на стр. 45 стоимость предложения № 2 –
5 563 117 руб., в расчетах на стр. 50 используется стоимость
5 563 000 руб.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по
Ульяновской области, администрации г. Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной
его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации
о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Волжанка» является
собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 23 068 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования: под основным производством, расположенного по
адресу: ***, расположенного на
земельном участке по ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 30 101 202 руб. 52 коп.
14 апреля 2021 года в соответствии со ст. 16
Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой
оценке» из филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступил
перечень объектов недвижимости по состоянию на 14 апреля 2021 года, в
соответствии с которым в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым
номером *** внесены сведения об ограничении (обременении) – санитарно-защитной
зоне для Ульяновского филиала ООО «Татнефть-АЗС Центр».
В связи с указанным
обстоятельством актом определения кадастровой стоимости ОГБУ «ЦГКО» № *** кадастровая стоимость земельного участка
была установлена по состоянию на 14 апреля 2021 года в размере 28 295 130
руб. 37 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 29 декабря 2022 года, выполненному оценщиком
ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 декабря 2022 года составила 14 670 325 руб. 28 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***,
кадастровая стоимость которого утверждена в размере 11 883 710 руб. 88 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость по состоянию на 14 апреля 2021 года является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 14 апреля 2021
года, в размере 28 295 130 руб. 37 коп., рассчитывается земельный налог,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2022 года
будет являться основанием для перерасчета
земельного налога за указанный период.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе
в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 30 декабря 2022 года ООО «Торговая фирма «Волжанка»
обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости - земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № ***
от 29 декабря 2022 года, выполненный
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка
по состоянию на 1 декабря
2022 года составила 14 670 325 руб. 28 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 19 января 2023 года № *** по результатам
рассмотрения указанного заявления ООО «Торговая фирма «Волжанка» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости по
состоянию на 1 декабря 2022 года – 14 670 325 руб. 28 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке земельного
участка № *** от 29 декабря 2022 года,
выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, именно:
1.
Предложение
№ 2/ Аналог № 1. Кадастровый номер земельного участка ***. На стр. 53 отчета
указана стоимость земельного
участка в размере 8 184 800
руб. (стр. 130 отчета скриншот объявления) Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО»
анализу данных о рынке недвижимости установлена стоимость земельного участка - предложения №
2, принятого в качестве аналога № 1, по
состоянию на 25 ноября 2022 года –
9 000 000 руб. (Данная информация размещена на официальном сайте ОГБУ
«ЦГКО» https://gko73.ru/ в разделе «Информация о рынке недвижимости»
№ 2509755380). Использование объявления по состоянию на 30 января 2022 года,
говорит об использовании неактуальной информации, использовании неполных
сведений, несоблюдении принципа достоверности в части проверки изменения цены
переложения в допустимый срок экспозиции
земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 2 по состоянию на 30
января 2022 года, является неактуальной на дату оценки и приводит к
искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Предложение № 14.
Кадастровый номер земельного участка ***. На стр. 56 отчета указана стоимость земельного
участка в размере 19 570 000 руб. (стр. 178 отчета скриншот
объявления). Согласно проведенному ОГБУ
«ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости
установлена стоимость земельного участка - предложения № 14 по состоянию
на 20 ноября 2022 года – 19 640 000
руб. (Данная информация размещена на официальном сайте ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ в разделе «Информация о рынке недвижимости»
№ 2539816637). Стоимость предложения № 14
по состоянию на 7 ноября 2022 года, является неактуальной на дату оценки и приводит к
искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Нарушены требования
п.п.3 п.5 ФСО № V.
2. На странице 54 отчета
оценщиком приведены критерии отбора предложений о продаже земельных участков под производственно-складскую недвижимость
наиболее сопоставимых с объектом оценки в том числе: застроенность земельного участка:
незастроенные земельные участки и/или земельные участки с располагающимися на
них ветхими зданиями и сооружениями,
которые не несут экономической ценности. Земельные участки, на которых
располагаются капитальные здания, пригодные для эксплуатации, в выборку не
вносились. Согласно тексту объявления
предложения № 5 на земельном участке расположены строения
производственного корпуса. Состояние зданий или сооружений на данном земельном участке не установлено,
использование данного предложения не обосновано.
Нарушены требования п. 2 ФСО № VI
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № ***
от 29 декабря 2022 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 30 мая 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке №***
от 29 декабря 2022 года экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
При отборе аналогов для расчетов математическими методами (стр.90-92 отчета) не
попал в расчеты земельный участок, площадью 3294 кв.м, по адресу: ***
(предложение № 7), являющийся смежным с участком, площадью 5563 кв.м, по тому
же адресу (предложение № 3), относящийся к одному и тому же сегменту рынка с
объектом оценки, имеющий единое ценообразование с ним. При этом оценщиком не
обосновано соответствие математического отклонения 33% от средней рыночной
стоимости сопоставимости объектов-аналогов оцениваемому объекту.
Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2)
Анализ ценообразующих факторов содержит неактуальные данные значений
ценообразующих факторов – оценщиком применяются интервалы значений ценообразующих факторов по данным НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» https://statrielt.ru/statistika-rynka (на 1 января 2022
года), которые не актуализированы на
дату оценки (1 декабря 2022 года), при этом в отчете отсутствует обоснование
возможности применения данных на 1 января 2022 года, соответствие коэффициентов текущей рыночной ситуации на
дату оценки и пр.
Нарушение
п. 10, п. 12 ФСО III.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
3)
При описании объекта оценки (стр. 13-20 отчета) не приведена качественная
характеристика земельного участка – рельефа. Согласно данным открытых
картографических материалов на земельном участке имеется яма, заполненная водой, площадью около 800 кв.м – отстойник, а
также не приведен анализ влияния рельефа на стоимость земельного участка.
Нарушение
п.п. 10 п. 7 ФСО V.
4)
При внесении корректировок в цены
аналогов (корректировка на величину, стр.102) оценщиком применяется расчетная
формула по данным НКО «Ассоциация
развития рынка недвижимости «СтатРиелт» https://statrielt.ru/statistika-rynka, при этом коэффициент
торможения (степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения
общей площади земельного участка) на 1 января 2022 года, не актуализированный
на дату оценки (1 декабря 2022 года) (наиболее близкую к дате оценки дату 1
октября 2022 года), при этом в отчете отсутствует обоснование возможности
применения данных на 1 января 2022 года, соответствие коэффициентов текущей
рыночной ситуации на дату оценки и пр.
Нарушение
п. 10, п. 12 ФСО III.
5)
В ходе исследования сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки,
отбора, отбора аналогов для проведения расчетов, самих расчетов, оценщиком в
качестве аналога выбрано предложение о продаже земельного участка по адресу: ***,
площадью 6296 кв.м, кадастровый номер ***.
При этом цена предложения на 30 января 2022 года составляет
8 184 800 рублей. Скриншоты страниц объявления и проверки информации
о земельном участке в открытых источниках приложены оценщиком на стр. 130-134.
Согласно
базе в разделе «Анализ рынка недвижимости» на сайте https://an.gko73.ru/, данное объявление последний раз
датировано 30 января 2022 года. На сайте https://www.avito.ru/
данный земельный участок впоследствии был выставлен на продажу с
идентификационным номером 2509755380. Данные о его обращении в продаже с 24
августа 2022 года подтверждаются в
базе в разделе «Анализ рынка
недвижимости» на сайте https://an.gko73.ru/. При этом цена предложения земельного
участка 9 000 000 руб. Таким образом, цена предложения аналога № 1,
принятая для расчетов оценщиком, является неактуальной на дату оценки.
Нарушение
п. 10, п. 12 ФСО III,
п. 2 ФСО VI, п.п. 3 п. 5 ФСО V, п.п. 2 п. 7 ФСО V.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
эксперт считает:
По
п. 1 Решения – нарушение, выявленное сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» - обосновано в
части изменения цены аналога № 1 (предложение № 2);
не
обосновано в части изменения цены предложения № 14, так как оценщик использовал
в качестве источника информации сайт https://dom.mirkvartir.ru/295120834/, на котором цена предложения
обновлялась 7 ноября 2022 года, база в разделе «Анализ рынка недвижимости» на
сайте https://an.gko73.ru/, ссылается на объявления сайта https://www.avito.ru/, при этом сама цена предложения не
является постоянной, что не свидетельствует о неактуальности цены предложения,
принятой оценщиком. Кроме того, в тексте объявления информация о цене
предложения не однозначна: при расчете наличными средствами цена предложения 10
млн. руб.
По
п. 2 Решения – замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» - не обосновано:
оценщиком подбирались аналоги – незастроенные участки и/или земельные участки с
располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут
экономической ценности. Производственные корпуса, расположенные на земельном
участке, не имели экономической ценности и подлежали сносу, что доказывает их
дальнейший демонтаж.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 29 декабря 2022 года является существенным нарушением,
способным повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно
заключению эксперта № *** от 30 мая 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, с учетом уточнения экспертом
расчета, рыночная стоимость земельного участка, кадастровый
номер ***, расположенного по
адресу: ***, расположенного на
земельном участке по ***, по состоянию
на 1 декабря 2022
года составляла 16 401 841 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям,
оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в
основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия,
используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,
Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», Федерального стандарта оценки «Процесс
оценки (ФСО III)», Федерального
стандарта оценки «Задание
на оценку (ФСО IV),
Федерального
стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), Федерального стандарта оценки «Отчет об
оценке» (ФСО VI), утвержденных приказом Минэкономразвития
России от 14 апреля 2022 года № 200,
Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года.
Проверка отчета об
оценке выполнена судебным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона
от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 30 мая 2023 года, выполненное экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на площадь, на местоположение участка, на ограничения в использовании участка, на наличие автомагистрали,
на форму и рельеф, на подъезд, на торг,
информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку из
заключения эксперта №*** от 30 мая 2023
года по вопросу соответствия отчета
об оценке земельного участка № *** от 29
декабря 2022 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., требованиям законодательства об оценочной деятельности следует, что выявленное ОГБУ «БТИГКО»
нарушение № 1 решения в отношении аналога № 1, влияющее на расчет рыночной
стоимости объекта оценки, является обоснованным, что также имеются другие
нарушения, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования
административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от
19 января 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание уточненный расчет,
приведенный экспертом *** и с учетом
этого суд считает необходимым установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, земельного участка, площадью 23 068 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***,
расположенного на земельном участке по ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 1 декабря 2022 года в размере 16 401 841 руб., определив
период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Торговая фирма «Волжанка» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в части признания незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2022/000686 от 19
января 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 23 068 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***,
расположенного на земельном участке по ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 1 декабря 2022 года в размере 16 401 841 руб., определив
период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
