Ульяновский областной суд

Судебный акт

О пересмотре кадастровой стоимости земельных участков
Документ от 25.05.2023, опубликован на сайте 19.06.2023 под номером 106552, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-2/2023 (№ 3а-2/2022, № 3а-178/2021)

73OS0000-01-2021-000194-28

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2023 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

АО «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (далее после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконными решений от 30 июля 2021 года № ***, № ОРС-***, № ***, № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков в размере рыночной стоимости:

- земельного участка, расположенного по адресу: Ульяновская область, ***, кадастровый номер ***, в размере 17 624 000 руб.;

- земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере 16 127 000 руб;

- земельного участка, расположенного по адресу: *** кадастровый номер ***, в размере 37 469 000 руб.;

- земельного участка, расположенного по адресу: *** кадастровый номер ***, в размере 11 394 000 руб.;

- земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере 10 375 000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельных участков, плательщиком земельного налога.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 г. № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2020 г. в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером *** – 32 189 472 руб. 08 коп.;

- земельного участка с кадастровым номером *** – 22 304 166 руб. 19 коп.;

- земельного участка с кадастровым номером *** – 64 129 764 руб. 18 коп.;

- земельного участка с кадастровым номером *** – 22 948 998 руб. 86 коп.;

- земельного участка с кадастровым номером *** – 35 923 334 руб. 97 коп.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № К/21-38-43 от 21 мая 2021 года, составленному оценщиком Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** на 21 мая 2021 года составила 37 469 000 руб.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № К/21-38-44 от 21 мая 2021 года, составленному оценщиком Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость по состоянию на 21 мая 2021 года земельного участка с кадастровым номером *** составила 11 394 000 руб., земельного участка с кадастровым номером *** составила 10 375 000 руб.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № К/21-38-42 от 21 мая 2021 года, составленному оценщиком Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость по состоянию на 21 мая 2021 года земельного участка с кадастровым номером *** составила 17 624 000 руб., земельного участка с кадастровым номером *** составила 16 127 000 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 30 июля 2021 года № *** по результатам рассмотрения заявления АО «Тандер» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета законодательству об оценочной деятельности.

Административный истец, не соглашаясь с указанными решениями ОГБУ «ЦГКО», считает их незаконными и необоснованными.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, оценщик Кондратьев Е.П.

Определениями Ульяновского областного суда от 3 февраля 2023 года произведена замена заинтересованных лиц Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр».

Представитель АО «Тандер» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в возражениях на заключение повторной судебной экспертизы указал на несогласие с определением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по следующим основаниям. Экспертом исследована лишь часть доступной информации, что привело к завышению результата определения рыночной стоимости. Подобранные объекты-аналоги № 2, 3, 4 существенно отличаются по площади объекта экспертизы с кадастровым номером 73:24:021007:48, соответственно, они не сопоставимы с данным объектом оценки и не могли быть приняты в качестве объектов-аналогов. Экспертом не применена корректировка на площадь объектов-аналогов № 2, 3, 4. Источники информации объектов-аналогов № 1 и № 4 непроверяемые. Эксперт нарушил п. 10 ФСО № 1, поскольку объекты-аналоги № 1 и № 3 имеют вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, хранения транспорта, под двухэтажным нежилым зданием, а объект экспертизы с кадастровым номером *** имеет вид разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. При этом экспертом применена корректировка на вид разрешенного использования объектов-аналогов № 1 и № 3.

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Павлова Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решения учреждения законными, а представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости земельных участков подлежащими отклонению ввиду их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отношении нарушений, которые определены в заключении экспертом в качестве технических ошибок, не влияющих на расчет рыночной стоимости, указывает на то, что в обязанность заявителя входит представление в учреждение актуальных данных, максимально приближенных к дате оценки, в том числе актуальных выписок из ЕГРН. Вывод эксперта об отсутствии данного нарушения основан на исключительно субъективном мнении и не подтвержден нормами действующего законодательства. Учреждение обязано указать все выявленные нарушения, вне зависимости от их существенности, иное противоречило бы требованиям действующего законодательства.

В отношении расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** установлено:

1. экспертом в отношении объекта-аналога № 3 используется земельный участок с кадастровым номером ***, в расчете применяется его площадь 3885 кв.м, тогда как в соответствии со сведениями ЕГРН площадь земельного участка составляет 3887 кв.м.

2. на стр. 131-133 заключения приведена из справочника Лейфера классификация земельных участков исходя из категории и вида разрешенного использования, в которой земельные участки под торгово-офисную застройку и придорожный сервис выделены в отдельные сегменты рынка. При анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены недвижимости, выделены ценообразующие факторы, к которым относится расположение относительно красной линии. Указанный ценообразующий фактор не применен экспертом в расчетах.

На стр. 155-156 содержатся данные о корректировке на интенсивность транспортного потока (таблица №90), которая применима для земельных участков под объекты придорожного сервиса, тогда как сегмент рынка, определенный экспертом, является под торгово-офисную застройку.

3. на стр. 155 заключения объекты-аналоги № 1 и № 3 отнесены по локальному местоположению – зона многоквартирной жилой застройки, что является неправомерным, так как они расположены на окраине Западного района г. Димитровграда, находятся в непосредственной близости от земельных участков, которые не застроены, не облагорожены и имеют лесные насаждения, наиболее приближенными к ним являются начало лыжной трассы «***» и гаражный кооператив «***». Плотную часть многоквартирной застройки возможно выделить лишь на пересечении *** и ***, а также *** и проспекта ***, но указанный сектор не может быть отнесен к месторасположению объектов-аналогов. В соответствии с Генеральным планом г. Димитровграда земельные участки, использованные в качестве объектов-аналогов, четко отделены от многоквартирной застройки, они расположены в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

4. Коэффициент вариации после введения корректировок составляет 0,4486 (44,86%), что указывает на неоднородность выбора объектов-аналогов.

В отношении расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, *** установлено:

1. сегмент рынка объекта оценки определен в соответствии со справочником Лейфера, как торгово-офисного назначения. Для указанного сегмента не применена корректировка на красную линию.

2. на стр. 160, 171, 174 заключения в расчете рыночной стоимости в качестве объекта-аналога № 1 принят земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 33 691 кв.м, разрешенное использование – объекты дорожного сервиса, хранение автотранспорта, цена продажи 120 000 000 руб.

На стр. 188 заключения содержится скриншот объявления, подтверждающего стоимость объекта-аналога, в соответствии с которым продается земельный участок, стоимостью 120 000 000 руб. с кадастровым номером ***, площадью 34 114 кв.м, с видом разрешенного использования – объекты торговли, досуга и развлечений. В расчете рыночной стоимости использованы сведения о неверном объекте-аналоге.

Требование об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.

Представители Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Правительство Ульяновской области, администрации города Димитровграда, администрации города Ульяновска, оценщик Кондратьев Е.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что акционерному обществу «Тандер» принадлежат на право собственности следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 14800 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для многофункционального двухэтажного торгово-офисного центра, для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, расположенный по адресу: ***;

- земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 8395 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений: магазин по продаже продовольственных товаров и (или) магазин по продаже промышленных товаров, под основным производством, расположенный по адресу: ***;

- земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 4620 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений, расположенный по адресу: ***;

- земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 30 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: ***;

- земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 5363 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под магазином промышленных и продовольственных товаров, расположенного по адресу: ***.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года спорных земельных участков в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером *** - 32 189 472 руб. 08 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 22 304 166 руб. 19 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 64 129 764 руб. 18 коп;

- земельного участка с кадастровым номером *** – 22 948 998 руб. 86 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** впервые была определена актом определения кадастровой стоимости ОГБУ «ЦГКО» № *** от 11 февраля 2021 года по состоянию на 26 января 2021 года в размере 35 923 334 руб. 97 коп.

В соответствии со ст. 16 Закона о государственной кадастровой оценке из филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ульяновской области поступил перечень объектов недвижимости по состоянию на 26 июля 2022 года, в соответствии с которым в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером *** внесены сведения об ограничении – санитарно-защитной зоне промышленных предприятий (реестровый номер 73-24-6.600). В связи с этим актом ОГБУ «ЦГКО» от 3 августа 2022 года №*** была определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26 июля 2022 года в размере 24 787 101 руб. 13 коп. Указанная дата является и датой применения этой кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 16 Закона о государственной кадастровой оценке из филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ульяновской области поступил перечень объектов недвижимости по состоянию на 25 июля 2022 года, в соответствии с которым в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером *** внесены сведения об ограничении –санитарно-защитной зоне промышленных предприятий (реестровый номер 73-24-6.599). В связи с этим актом ОГБУ «ЦГКО» от 2 августа 2022 года *** была определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2022 года в размере 15 389 874 руб. 67 коп. Указанная дата является и датой применения этой кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 16 Закона о государственной кадастровой оценке из филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ульяновской области поступил перечень объектов недвижимости по состоянию на 15 марта 2021 года, в соответствии с которым в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером *** внесены сведения об ограничении – охранной зоне трубопровода магистральной сети М9 (реестровый номер 73:24-6.440). В связи с этим актом ОГБУ «ЦГКО» от 31 марта 2021 года № *** была определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15 марта 2021 года в размере 21 572 058 руб. 93 коп. Указанная дата является и датой применения этой кадастровой стоимости.

Согласно отчету № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненному оценщиком Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость по состоянию на 21 мая 2021 года земельного участка с кадастровым номером *** составила 37 469 000 руб.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января 2023 года, в том числе и спорных земельных участков. Их рыночная стоимость утверждена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером *** – 32 991 615 руб. 36 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 13 420 834 руб. 33 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 73 735 673 руб. 76 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 18 999 032 руб. 45 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 27 481 482 руб. 47 коп.

Таким образом, кадастровая стоимость указанных земельных участков на дату оценки – 21 мая 2021 года является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку, исходя из архивной кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, действовавшей на дату оценки, рассчитывается земельный налог за период действия этой архивной кадастровой стоимости в 2021 и 2022 годах, соответственно, разрешение заявленных требований и установление архивной кадастровой стоимости данных земельных участков в размере рыночной стоимости затрагивает права административного истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 24 июня 2021 года АО «Тандер» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе и отчет № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненный оценщиком Кондратьевым Е.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года составила 17 624 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года составила 16 127 000 руб.

Решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 30 июля 2021 года № ОРС-*** и № ОРС-*** по результатам рассмотрения указанных заявлений АО «Тандер» было отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года - 17 624 000 руб. и 16 127 000 руб., соответственно.

Причиной принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненным оценщиком Кондратьевым Е.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1.Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости содержит неактуальные выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. Дата оценки в отчете – 21 мая 2021 года. Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах – от 20 августа 2020 года и 23 марта 2020 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.Отчет должен содержать следующее сведения: место нахождения оценщика и почтовый адрес оценщика. На стр. 8 отчета оценщиком указан только один адрес.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 п.п. «г» ФСО № 3.

3.На стр. 10-13 отчета оценщиком нарушена последовательность выполнения анализа рынка недвижимости.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

4.Информация, на основании которой проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки на рынок оцениваемых объектов, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, не подтверждена.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

5.Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, проведенный оценщиком, неактуальный и не отражает ситуацию, сложившуюся в стране и регионе.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

6.Отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежат объекты оценки. Оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемые земельные участки относятся к сегменту рынка земельных участков, с возможностью размещения объектов коммерческого назначения.

Нарушены требования п. 11 п.п. «б» ФСО № 7, п. 8 п.п. «з» ФСО №3.

7.Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости проведен оценщиком не из сегмента рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты.

Нарушены требования п. 11 п.п. «в» ФСО № 7, п. 8 п.п. «з» ФСО № 3.

8.Анализ рынка произведен не в полном объеме, с нарушениями главы V «Анализ рынка» ФСО № 7 и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под коммерческую недвижимость.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

9.Ликвидность является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о ликвидности, таких как «средняя ликвидность», приводимые оценщиком на стр. 13 отчета, не являются обоснованными и подтвержденными.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

10. Информация, приведенная оценщиком в разделе 9.2 «Характеристика подходов к оценке» приведена оценщиком из ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» из недействующей редакции.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

11.В отчете об оценке отсутствует обоснование выбора методов определения стоимости в рамках сравнительного подхода.

Нарушены требования п. 8 п.п. «и» ФСО № 3.

12.В отчете оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано.

Нарушены требования п. 22 п.п. «в» ФСО № 7.

14.Согласно информации, приведенной в отчете, невозможно однозначно идентифицировать аналоги № 1, № 2, № 3 для объекта оценки с кадастровым номером ***, аналоги № 1, № 2 для объекта оценки с кадастровым номером 73:24:031404:8.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

15.На стр. 25 отчета об оценке оценщиком указано, что в настоящем отчете принимается скидка на предложение, на основании данных аналитического отчета, указан адрес. Оцениваемые объекты принадлежат к категории – ВРИ 3, 9, 13 (производственно-складская недвижимость, гаражная застройка, участки, сопутствующие производственно-складскому назначению). Ранее оценщиком был сделан вывод о том, что земельные участки относятся к сегменту рынка земельных участков, с возможностью размещения объектов коммерческого назначения. Применение скидки на торг в среднем значении, в размере 18% противоречит сведениям, указанным в таблице № 5 отчета (стр. 20).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

16.На стр. 22 отчета оценщиком для объекта оценки с кадастровым номером *** введена корректировка на площадь участка в размере 0,64 для аналога № 1, в размере 0,58 для аналога № 2, в размере 0,57 для аналога № 3. Расчет данных корректировок в отчете отсутствует.

На странице 24 для объекта оценки с кадастровым номером № *** введена корректировка на площадь участка в размере 0,62 для аналога № 1, в размере 0,63 для аналога № 2, в размере 0,72 для аналога № 3. Расчет данных корректировок в отчете отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 8 п.п. «и» ФСО № 3.

17.В отчете отсутствует перечень использованных при проведении оценки объектов оценки данных с указанием источников их получения.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

18.В отчете отсутствует информация о балансовой стоимости в отношении объекта оценки.

Нарушены требования п. 8 п.п. «ж» ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

19.В отчете отсутствует перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки.

20.При проведении анализа рынка оценщиком на стр. 13 представлены: ценовые диапазоны на земельные участки в населенных пунктах с сопоставимыми социально-экономическими условиями, соотношения цен земельных участков в г. Ульяновске к ценам сопоставимых земель в районных центрах Ульяновской области, степень влияния ценообразующего фактора на стоимость земельного участка. Данная информация, приведенная в отчете об оценке, не подтверждена.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

21.На стр. 21 отчета оценщиком для объекта оценки с кадастровым номером *** используется корректировка на район расположения для объектов аналогов № 1, 2, 3.

На стр. 24 для объекта оценки с кадастровым номером *** используется корректировка на район расположения для объектов аналогов № 1, 2. Обоснование применения данной корректировки отсутствует. Сведения, указанные на стр. 26 отчета, противоречат использованным данным в расчетах. Обоснование весовых коэффициентов на стр. 24 отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

22.При прочих равных характеристиках основополагающим фактором, влияющим на стоимость, указывается назначение земельного участка согласно виду разрешенного использования. Объектами оценки согласно заданию на оценку являются земельные участки с кадастровыми номерами:

- *** с видом разрешенного использования: для многофункционального двухэтажного торгово-офисного центра, для размещения объектов делового назначения, в том числе и офисных центров;

- *** с видом разрешенного использования: под магазином промышленных и продовольственных товаров.

При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка на стр. 12 отчета, для объекта оценки с кадастровым номером *** приведены в обзоре предложения:

1. земельный участок, общей площадью 1800 кв.м, под строительство спортзала, по адресу: ***;

2. земельный участок, общей площадью 1120 кв.м, индивидуальное жилищное строительство, по адресу ***;

3. земельный участок, общей площадью 1000 кв.м, индивидуальное жилищное строительство, по адресу: ***.

Для объекта оценки с кадастровым номером *** приведены в обзоре предложения:

1. земельный участок, общей площадью 550 кв.м, индивидуальное жилищное строительство, по адресу: ***;

2. земельный участок, общей площадью 600 кв.м, индивидуальное жилищное строительство, по адресу: г***.

Представленные объекты-аналоги (предложения) не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков – для размещения недвижимости коммерческого (торгово-офисного) назначения и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам, а, следовательно, не могут использоваться для исследования сегмента земельных участков торгово-офисного назначения.

Нарушены требования п. 10 ФСО № 7.

23.Для объекта оценки с кадастровым номером *** объект-аналог № 3 согласно тексту объявления (скрин на стр. 41), имеет площадь 1194 кв.м, Оценщик для расчетов применяет площадь аналога № 3 в размере 1100 кв.м.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

24 июня 2021 года АО «Тандер» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненный оценщиком Кондратьевым Е.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21 мая 2021 года составила 37 469 000 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 30 июля 2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления АО «Тандер» было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года - 37 469 000 руб.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненным оценщиком Кондратьевым Е.П.,, явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1.Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости содержит неактуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. Дата оценки в отчете – 21 мая 2021 года. Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах – от 20 августа 2020 года.

2.Отчет должен содержать следующее сведения: место нахождения оценщика и почтовый адрес оценщика. На стр. 7 отчета оценщиком указан только один адрес.

3.На стр. 10-13 отчета оценщиком нарушена последовательность выполнения анализа рынка недвижимости.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

5. Отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Оценщиком сделан только вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков, с возможностью размещения объектов коммерческого назначения.

Нарушены требования п. 11 п.п. «б» ФСО № 7, п. 8 п.п. «з» ФСО №3.

6.Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости проведен оценщиком не из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Нарушены требования п. 11 п.п. «в» ФСО № 7, п. 8 п.п. «з» ФСО № 3.

7.Анализ рынка произведен не в полном объеме, с нарушениями главы V «Анализ рынка» ФСО № 7 и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под коммерческую недвижимость.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

8.Ликвидность является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о ликвидности, таких как «средняя ликвидность», приводимые оценщиком на стр. 13 отчета, не являются обоснованными и подтвержденными.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

9. Информация, приведенная оценщиком в разделе 9.2 «Характеристика подходов к оценке», приведена оценщиком из ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» из недействующей редакции.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

10.В отчете об оценке отсутствует обоснование выбора методов определения стоимости в рамках сравнительного подхода.

Нарушены требования п. 8 п.п. «и» ФСО № 3.

11.В отчете оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано.

Нарушены требования п. 22 п.п. «в» ФСО № 7.

12.Согласно информации, приведенной в отчете невозможно однозначно идентифицировать аналоги № 1, № 2, № 3.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

13.На стр. 22 отчета оценщиком указано, что в настоящем отчете принимается скидка на предложение на основании данных аналитического отчета, указан адрес. Оцениваемый объект принадлежит к категории – ВРИ 3, 9, 13 (производственно-складская недвижимость, гаражная застройка, участки, сопутствующие производственно-складскому назначению). Ранее оценщиком был сделан вывод о том, что земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков, с возможностью размещения объектов коммерческого назначения. В расчетах оценщиком применен коэффициент корректировки на условия рынка в размере 0,825.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

14.На стр. 22 отчета при расчете корректировки на условия рынка отсутствует подтверждение активности рынка на дату оценки для применения нижней границы расширенного интервала.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3.

15. На стр. 21 отчета оценщиком введена корректировка на площадь участка в размере 0,85 для аналога № 1, в размере 0,64 для аналога № 2 и в размере 0,76 для аналога № 3. Расчет данных корректировок в отчете об оценке отсутствует. Ссылка на источник информации, в соответствии с которым применяется корректировка, отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 8 п.п. «и» ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

16.На стр. 23 отчета оценщиком указано, что корректировка определяется с применением коэффициента торможения в размере - 0,15 (установлено в рамках анализа рынка). Данная информация не обоснована и не подтверждена. В рамках анализа рынка данная информация также не обоснована и не подтверждена.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

17.Копии интернет-страниц, представленные оценщиком в приложении к отчету, не позволяют сделать выводы о дате её подготовки.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

18.Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, проведенный оценщиком, неактуальный и не отражает ситуацию, сложившуюся в стране и регионе.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

19.В отчете отсутствует перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.

Нарушены требования п. 11 ФСО№ 3, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

20.При описании объекта оценки оценщиком, учитывая предполагаемое использование результатов оценки, не указана такая качественная характеристика (элемент сравнения) объекта оценки, как «вид разрешенного использования».

Нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

21.В отчете не указаны сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер юридического лица.

Нарушение требования п. 8 п.п. «ж» ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

22.В отчете отсутствует информация о балансовой стоимости объекта оценки (при наличии).

23.В отчете отсутствует перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

24.Информация о природно-климатических характеристиках района расположения объекта оценки не подтверждена.

Нарушение требования п. 5 ФСО№ 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

25.На стр. 24 отчета оценщиком для расчета взвешенной стоимости аналогов применен весовой коэффициент 0,33. Обоснование применения данного коэффициента отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСР № 3, п. 13 ФСО № 3.

24 июня 2021 года АО «Тандер» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненный оценщиком Кондратьевым Е.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** (объект оценки № 1) по состоянию на 21 мая 2021 года составила 11 394 000 руб.

5 июля 2021 года АО «Тандер» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненный оценщиком Кондратьевым Е.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** (объект оценки № 2) по состоянию на 21 мая 2021 года составила 10 375 000 руб.

1.Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (объект оценки № 1) содержит неактуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. Дата оценки в отчете – 21 мая 2021 года. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах – от 11 марта 2020.

2. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (объект оценки № 2) содержит неактуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. Дата оценки в отчете – 21 мая 2021 года. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах – от 30 марта 2020.

3.Отчет должен содержать следующее сведения: место нахождения оценщика и почтовый адрес оценщика. На стр. 7 отчета оценщиком указан только один адрес.

4.На стр. 10-13 отчета оценщиком последовательность выполнения анализа рынка недвижимости нарушена.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

5.Информация, на основании которой проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки на рынок оцениваемых объектов, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, не подтверждена.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

6. Отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Оценщиком сделан только вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков, с возможностью размещения объектов коммерческого назначения.

Нарушены требования п. 11 п.п. «б» ФСО № 7, п. 8 п.п. «з» ФСО №3.

7.Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости проведен оценщиком не из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Нарушены требования п. 11 п.п. «в» ФСО№ 7, п. 8 п.п. «з» ФСО № 3.

8. Анализ рынка произведен не в полном объеме, с нарушениями главы V «Анализ рынка» ФСО № 7 и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под коммерческую недвижимость.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

9.Ликвидность является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о ликвидности, такие как «средняя ликвидность», приводимые оценщиком на стр. 13 отчета, не являются обоснованными и подтвержденными.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

10. Информация, приведенная оценщиком в разделе 9.2 «Характеристика подходов к оценке», приведена оценщиком из ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» из недействующей редакции.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

Нарушены требования п. 8 п.п. «и» ФСО № 3.

Нарушены требования п. 22 п.п. «в» ФСО № 7.

13.Согласно информации, приведенной в отчете, невозможно однозначно идентифицировать аналоги № 1, № 2, № 3 для объекта оценки № 1.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

14.На стр. 25 отчета об оценке оценщиком указано, что в настоящем отчете принимается скидка на предложение на основании данных аналитического отчета, указан адрес. Оцениваемый объект принадлежит к категории – ВРИ 3, 9, 13 (производственно-складская недвижимость, гаражная застройка, участки, сопутствующие производственно-складскому назначению). Ранее оценщиком был сделан вывод о том, что земельные участки относятся к сегменту рынка земельных участков, с возможностью размещения объектов коммерческого назначения. Применение скидки на торг в среднем значении, в размере 18% противоречит сведениям, указанным в таблице № 5 отчета (стр. 20).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

15.На стр. 25 отчета об оценке оценщиком указано, что, учитывая активный рынок, большое количество предложений, скидка на торг принимается в среднем значении, в размере 18%. Согласно таблице № 14 «Определение скидки на торг», представленной оценщиком на стр. 25 отчета, скидка в размере 18% применяется для земель сельскохозяйственного назначения с коммерческим потенциалом.

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

16.На стр. 21 и 23 отчета оценщиком введена корректировка на район расположения в размере 1,5 для каждого аналога. Расчет данной корректировки в отчете отсутствует. Ссылка на источник информации, в соответствии с которым применяется корректировка, отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 8 п.п. «и» ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

17.На стр. 22 и 24 отчета оценщиком введена корректировка на площадь участка для объекта оценки № 1 в размере 1,18 для аналога № 1, в размере 0,79 для аналога № 2 и в размере 1,02 для аналога № 3; для объекта оценки № 2 в размере 0,65 для аналога № 1, в размере 0,70 для аналога № 2 и в размере 0,65 для аналога № 3. Расчет данных корректировок в отчете отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 8 п.п. «и» ФСО № 3.

18.Копии интернет-страниц, представленные оценщиком в приложении к отчету, не позволяют сделать выводы о дате её подготовки.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

19.Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, проведенный оценщиком, неактуальный и не отражает ситуацию, сложившуюся в стране и регионе.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

20.В отчете отсутствует перечень использованных при проведении оценки объектов оценки данных с указанием источников их получения.

21.При описании объекта оценки оценщиком, учитывая предполагаемое использование результатов оценки, не указана такая качественная характеристика (элемент сравнения) объекта оценки, как «вид разрешенного использования».

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

22.В отчете отсутствует информация о балансовой стоимости в отношении объекта оценки.

23.В отчете отсутствует перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки.

Нарушены требования п. 8 п.п. «ж» ФСО№ 3, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

24. На стр. 24 отчета оценщиком для расчета взвешенной стоимости аналогов применен весовой коэффициент 0,33. Обоснование применения данного коэффициента отсутствует.

Нарушены требования п.5 ФСО № 3, п.13 ФСО № 3.

25.На стр. 6 оценщиком указано оцениваемое право – право собственности. Обременения имеются: аренда. Оценка производится без учета ограничений и обременений оцениваемых прав, поскольку они не оказывают влияния на кадастровую стоимость. Определить, для какого объекта оценки применима данная информация, не представляется возможным.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

26.На стр. 10 отчета об оценке оценщиком приведена информация о количественных и качественных характеристиках объектов оценки. Кадастровые номера объектов оценки указаны для здания/помещения в Перечне. Согласно Заданию на оценку объектами оценки являются земельные участки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

27.На стр. 10-12 в тексте отчета об оценке присутствуют нечитаемые строки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

28.На стр. 14 отчета оценщиком сделан вывод о том, что, основываясь на нашем опыте оценки объектов недвижимости в Кемеровской области и, учитывая местоположение объектов, регион расположения, специфику объекта, на взгляд оценщика, наиболее эффективным использованием участка с имеющимися улучшениями является использование для размещения объектов коммерческого назначения. Согласно заданию на оценку объекты оценки расположены в г. Ульяновске.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

29.Скриншот интернет-страницы с объявлением о продаже земельного участка, используемого оценщиком в качестве аналога № 2, для объекта оценки № 2 отсутствует в отчете.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3, п. 11 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «ЦГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов изложенных в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «***».

Поскольку изначально административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № *** от 21 мая 2021 года, выполненных оценщиком Кондратьевым Е.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № *** от 7 апреля 2023 года, выполненного экспертом ООО «***» ***., усматривается, что экспертом сделаны следующие выводы:

Содержание отчета об оценке № *** от 21 мая 2021 года рыночной стоимости земельного участка, выполненного оценщиком Кондратьевым Е.П., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке.

На основании проведенных исследования и анализа по земельному участку с кадастровым номером ***, расположенному по адресу: ***, экспертом выявлены:

1.2 Нарушения (несоответствия) допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1. Корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) К=0,825, принятая в расчетной таблице на стр. 24 отчета, не имеет места быть, так как максимально возможный срок ликвидности /экспозиции общественных зданий и сооружений в г. Ульяновске, по состоянию на дату оценки, составлял 10 месяцев, то есть для формирования сложившейся на дату оценки модели рынка и для производства расчетов могли быть использованы аналоги с датой предложения не ранее 21 июля 2020 года. Переход по ссылке, указанной оценщиком на стр. 24 отчета, приводит к справочнику с данными на 1 января 2017 года.

На дату оценки 21 мая 2021 года скидка на торг для сопоставимых объектов в г. Ульяновске составляла К=0,93, что отличается от корректировки, использованной оценщиком (К=0,93-0,825=10,5%) более чем на 10%.

Нарушение п. «з» ст. 8 ФСО № 3, ст. 10 ФСО № 1,ст. 11 ФСО № 7.

2. Корректировка К=1,4 на вид использования и (или) зонирование, принятая к расчетам на стр. 22 отчета, не имеет места быть, так как использовался устаревший справочник с данными на 1 января 2017 года, тогда как более актуальный справочник оценщика недвижимости содержит иные значения аналогичных корректировок.

Нарушен п. 5 ФСО № 3.

3. На стр. 23 отчета в расчетной таблице объект оценки и аналоги № 1, № 2, № 3 приняты по местоположению как «хорошие» и, соответственно, не корректировались по данному фактору. Характеристика местоположения земельного участка «хорошее» отсутствует в учебниках и справочниках, используемых оценщиками. Как правило, все критерии распределения местоположения в городе отталкиваются от центральной (исторической) части города с высокой деловой активностью.

Согласно вышеуказанной таблице объект оценки может быть отнесен к 4 городской зоне (К=0,78). Аналог № 1 расположен на ул. ***, что соответствует 6 городской зоне (К=0,32). Аналог № 2 расположен на ул. *** в пос. *** г. ***, что соответствует 5 городской зоне (К=0,44). Аналог № 3 территориально расположен в ***. Коэффициент на местоположение составит произведение коэффициента на статус населенного пункта и коэффициента на местоположение в городе. Однако, аналог расположен в ином регионе Приволжского федерального округа и, соответственно, требуется применение соответствующей корректировки. Корректировки на местоположение аналогов № 1, № 2 по отношению к объекту оценки должны были составить: К1=0,78/0,32=2,44, К2=0,78/0,44=1,77. Таким образом, неприменение корректировок на местоположение к расчетам, существенно влияет на итоговую стоимость.

Нарушен п. «и» ст. 8 ФСО № 3.

4. На стр. 23 отчета в расчетной таблице объект оценки и аналоги № 1, № 2, № 3 откорректированы по различиям в площади с коэффициентом торможения - 0,15, в то время, как на дату оценки имелся иной, актуальный коэффициент - 0,17.

Нарушен п. 5 ФСО № 3.

5. Отсутствует описание, обоснование и расчет принятых весовых коэффициентов.

Нарушен п. «и» ст. 8 ФСО № 3.

6. В приложении на стр. 29-30 к отчету внесена не вся копия выписки из ЕГРН от 20 августа 2021 года. Согласно выписке из ЕГРН от 20 августа 2020 года № *** на оцениваемом земельном участке имеются ограничения (обременения) прав, предусмотренные статьями 56,56.1 Земельного кодекса РФ. Описание данных ограничений и степень их влияния на определение стоимости в отчете отсутствуют.

Нарушение п. 5 ФСО № 3.

1.3 В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения № *** от 30 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт считает:

По п. 1 решения – эксперт не считает выявленное нарушением, так как в материалах представленного административного дела по состоянию на 21 мая 2021 года не обнаружено информации, опровергающей сведения, указанные в выписке от 20 августа 2020 года. Информация о кадастровой стоимости объекта на дату оценки подтверждена выпиской из ЕГРН от 16 февраля 2021 года. В своем возражении на административное исковое заявление ответчик утверждает, что измененная кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 1 июля 2021 года, что совершено после даты оценки 21 мая 2021 года.

Нарушения п. 5 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ отсутствуют.

К количественным и качественным характеристикам объекта оценки относятся значения, изменение которых может привести к изменению итоговой стоимости объекта оценки.

Величина кадастровой стоимости объекта недвижимости не является тем показателем, изменение которого может привести к изменению рыночной или иной стоимости, определяемой оценщиком в отчете об оценке.

Бремя предоставления информации и документации, необходимых оценщику для своевременного и полного проведения оценки, лежит на заказчике оценки (ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ).

Действующее на момент проведения оценки законодательство и стандарты оценки не требуют от оценщика проводить проверку достоверности представляемых заказчиком документов.

По п. 2 решения – так как адрес оценщиком указан, а его местонахождения и почтовый адрес могут совпадать – имеется недочет, не указывающий на нарушение. Нарушения п. 8 «г» ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ отсутствуют.

По п. 3 решения – нарушен п. 11 ФСО № 3.

По п. 4 решения – нарушен п. 11 ФСО № 3.

По п. 5 решения – нарушены п. 11 «б» ФСО № 7, п. 8 «з» ФСО № 3.

По п. 6 решения – нарушены п. 11 «б» ФСО № 7, п. 8 «з» ФСО № 3.

По п. 7 решения - нарушены п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

По п. 8 решения – нарушены п. 5, п. 11, п. 13 ФСО № 3.

По п. 9 решения – на стр. 16 отчета оценщик ссылается на п. 14 и п. 22 ФСО № 1. Изложенная оценщиком информация является обобщением п. 12, 13, 14 ФСО № 1, не противоречащая смысловому содержанию указанных пунктов. Допущенное оценщиком обобщение не является попыткой ввести в заблуждение пользователей отчета относительно требований к описанию понятия сравнительного подхода и порядка его применения в оценке. Нарушения п. 5 ФСО № 3 отсутствуют.

По п. 10 решения – нарушен п. 8 «и» ФСО № 3.

По п. 11 решения – нарушен п. 22 «в» ФСО № 7.

По п. 12 решения – нарушены п. 5 и п. 11 ФСО № 3.

По п. 13 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 14 решения – нарушены п. 5 и п. 13 ФСО № 3.

По п. 15 решения - нарушены п. 5, п. 8 «и», п. 11 ФСО № 3.

По п. 16 решения – нарушены п. 5, п. 11, п. 13 ФСО № 3.

По п. 17 решения – нарушен п. 11 ФСО № 3.

По п. 18 решения – имеющийся анализ рынка не позволяет установить дату /период исследования /анализа. В тексте обзора имеются указания на даты «4 кв. 2017 г.», что позволяет утверждать, что анализ рынка не актуален. Нарушены ст. 11 «а» ФСО № 7 и ст. 5 ФСО № 3.

По п. 19 решения – нарушены п. 11 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

По п. 20 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3. В отчете отсутствует полное описание физических свойств объекта оценки: отказ от осмотра объекта не состоятелен, так как дата оценки и дата составления отчета совпадают, отсутствует описание сервитутов и ограничений прав (обременений), наличия/отсутствия улучшений, обеспеченности коммуникациями. Нарушен п. 8 «и» ФСО № 3.

По п. 21, 22, 23 решения – нарушены п. 8 «ж» ФСО №3 и ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

По п. 24 решения - при описании объекта оценки на стр. 9-10 отчета не указан вид разрешенного использования, данные о природно-климатических характеристиках района расположения объекта оценки не соответствуют данным для Ульяновской области. Нарушены п. 5, п. 11, п. 13 ФСО № 3.

По п. 25 решения - нарушены п. 5, п. 13 ФСО № 3.

На основании проведенной экспертизы отчета об оценке № *** от 21 мая 2021 года по объекту с кадастровым номером ***, эксперт делает следующие выводы: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в п.п.1-25 решения, имеются.

Эксперт признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением замечаний, указанных в п. 1, п. 2 и п. 9 решения.

1.4. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неправильно.

1.5 Ошибки при выполнении математических действий не допускались.

1.6 Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверямой.

Содержание отчета об оценке № *** от 21 мая 2021 года рыночной стоимости земельного участка, выполненном оценщиком Кондратьевым Е.П., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке.

На основании проведенных исследования и анализа по земельному участку с кадастровым номером ***, расположенному по адресу: ***, и по земельному участку с кадастровым номером ***, расположенному по адресу: ***, экспертом выявлены:

2.1.2. (2.2.2.) Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1.Корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) К=18%, принятая в расчетной таблице на стр. 21 отчета, не имеет места быть, так как максимально возможный срок ликвидности/ экспозиции общественных зданий и сооружений в г. Ульяновске, по состоянию на дату оценки, составлял 10 месяцев, то есть для формирования сложившейся на дату оценки модели рынка и для производства расчетов могли быть использованы аналоги с датой предложения не ранее 21 июля 2020 года. Переход по ссылке, указанной в отчете на стр. 24 приводит к справочнику с данными на 1 января 2017 года.

На дату оценки 21 мая 2021 года скидка на торг для сопоставимых объектов в г. Ульяновске составляла К=0,93, что отличается от корректировки, использованной оценщиком (К=0,93 – 0,82 = 0,11) на 11%.

Нарушение п.п. «з» п. 8 ФСО № 3, п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 7.

2.Корректировка К=1,4 на вид использования и (или) зонирование, принятая к расчетам на стр.21 отчета не имеет места быть, так как использовался устаревший справочник с данными на 1 января 2017 года, тогда как более актуальный справочник оценщика недвижимости содержит иные значения аналогичных корректировок.

Нарушен п. 5 ФСО № 3.

3.На стр.23 отчета в расчетной таблице объект оценки принят по качеству местоположения как «хорошее», а аналоги № 1, № 2, № 3 приняты по местоположению как «удалено от транспортных развязок, низкий пешеходный и автомобильный трафик». Характеристика местоположения земельного участка «хорошее» отсутствует в учебниках и справочниках, используемых оценщиками. Как правило, все критерии распределения местоположения в городе отталкиваются от центральной (исторической) части города с высокой деловой активностью. В данном случае рассматривается корректировка на интенсивность транспортного потока. По состоянию на дату оценки имелась актуальная информация К=1,5-1,18=0,32, то есть разница в корректировках составит 32%.

Нарушение п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

4.На стр. 23 отчета в расчетной таблице объект оценки и аналоги № 1, № 2, № 3 откорректированы по различиям в площади с коэффициентом торможения – 0,21, в то время, как на дату оценки имелся иной, актуальный коэффициент – 0,17.

Нарушен п. 5 ФСО № 3.

5.Отсутствует описание, обоснование и расчет принятых весовых коэффициентов.

Нарушен п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

6.В приложении на стр. 33-34 к отчету приложена не вся копия выписки из ЕГРН от 12 марта 2020 года. Также в приложении на стр.35-36 к отчету приложена не вся копия выписки из ЕГРН от 30 марта 2021 года.

Нарушение п. 5 ФСО № 3. Допущенное нарушение никак не повлияло на итоговую стоимость объекта.

2.1.3. (2.2.3.) В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения № *** и № ОРС-*** от 30 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, эксперт считает:

Нарушения п. 5 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отсутствуют.

По п.2 решения – эксперт не считает выявленное нарушением, так как в материалах дела по состоянию на 21 мая 2021 года не обнаружено информации, опровергающей сведения, указанные в выписке от 30 марта 2021 года. Информация о кадастровой стоимости объекта на дату оценки подтверждена выпиской из ЕГРН от 29 марта 2021 года.

По п. 3 решения – так как адрес оценщиком указан, а его местонахождение и почтовый адрес могут совпадать, имеется недочет, не указывающий на нарушение.

Нарушения п.п. «г» п. 8 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отсутствуют.

По п. 4 решения – нарушен п. 11 ФСО № 7.

По п. 5 решения – нарушен п. 11 ФСО № 3.

По п. 6 решения – нарушены п.п. «б» п. 11 ФСО № 7, п.п. «з» п. 8 ФСО № 3.

По п. 7 решения – нарушены п.п. «в» п. 11 ФСО № 7, п.п. «з» п. 8 ФСО № 3.

По п. 8 решения – нарушены п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

По п. 9 решения – нарушены п. 5, п. 11, п. 13 ФСО № 3.

По п. 10 решения – на стр. 16 отчета оценщик ссылается на п. 14 и п. 22 ФСО № 1.Изложенная оценщиком информация является обобщением п.12.13,14 ФСО № 1, не противоречащим смысловому содержанию указанных пунктов ФСО№ 1. Допущенное оценщиком обобщение не является попыткой ввести в заблуждение пользователей отчета относительно требований к описанию понятия сравнительного подхода и порядка его применения в оценке.

Нарушения п. 5 ФСО № 3 отсутствует.

По п. 11 решения – нарушен п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

По п. 12 решения – нарушен п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

По п. 13 решения – нарушены п. 5 и п. 11 ФСО № 3.

По п. 14 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 15 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 16 решения – нарушены п. 5, п.п. «и» п. 8, п. 11 ФСО № 3.

По п. 17 решения – нарушены п. 5, п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

По п. 18 решения – нарушен п. 11 ФСО « 3.

По п. 19 решения – стоит отметить, что имеющийся анализ рынка не позволяет установить дату /период исследования/анализа. В тексте обзора имеются указания на даты «4 кв. 2017г.», что позволяет утверждать, что анализ рынка не актуален.

Нарушен п. 5 ФСО№ 3.

По п. 20 решения – нарушены п. 11 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По п. 21 решения – нарушены п. 5 ФСО № 3 и п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

По п. 22 решения – нарушены п.п. «ж» п. 8 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По п. 23 решения - нарушены п.п. «ж» п. 8 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По п. 24 решения – нарушены п. 5 и п. 13 ФСО № 3.

По п. 25 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 26 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 27 решения – отчет, составленный на бумажном носителе, не имеет нечитаемых строк на ст. 10-12. Нарушения п. 5 ФСО № 3 отсутствуют.

По п. 28 решения – указанное несоответствие есть ни что иное, как допущенная оценщиком ошибка, которая носит чисто технический характер, не оказывает никакого влияния на итоговую стоимость объекта. Нарушения п. 5 ФСО № 3 отсутствуют.

По п. 29 решения – нарушены п. 5 и п. 13 ФСО № 3.

На основании проведенной экспертизы отчета об оценке № *** от 21 мая 2021 года по объектам с кадастровыми номерами *** и ***, эксперт делает следующие выводы: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в п.п.1-25 решения, имеются.

Эксперт признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением замечаний, указанных в п. 1-3, п. 10 и п. 27 решения.

2.1.4. (2.2.4.) Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неправильно.

2.1.5. (2.2.5.) Ошибки при выполнении математических действий не допускались.

2.1.6. (2.2.6.) Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

3.1.2.Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

В подпунктах 1,2,3,4,5 приведены нарушения, аналогичные вышеизложенным в подпунктах 1,2,3,4,5 пунктов 2.1.2 и 2.2.2 заключения.

6. Согласно выписке из ЕГРН от 20 августа 2020 года № *** на оцениваемом земельном участке имеются ограничения (обременения) прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Описание данных ограничений и степень их влияния на определение стоимости в отчете отсутствуют.

7. Неправильный подбор аналогов по дате предложения привел к тому, что оценщик счел необходимым произвести корректировку аналогов на дату предложения на 7,76% (стр. 22 отчета) через калькулятор инфляции (стр.41 отчета), однако, входные параметры для расчета приняты не соответствующими дате объявлений (июль-август 2019 г., стр. 36-38 отчета). Начальный месяц в калькулятор инфляции у оценщика принят - январь 2020 года, что не соответствует дате объявлений, конечный месяц указан – май 2020 года, что не соответствует дате оценки. При расчете инфляции с сопоставимыми данными коэффициент инфляции составит 8,38%.

Нарушен п. 5 ФСО № 3.

8. В приложении на стр. 34-35 к отчету внесена не вся копия выписки из ЕГРН от 23 марта 2020 года.

Нарушение п. 5 ФСО № 3. Допущенное нарушение не повлияло на итоговую стоимость объекта, подлежащего исследованию.

3.1.3. В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения №*** от 30 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт считает:

По п.2 - так как адрес оценщиком указан, а его местонахождение и почтовый адрес могут совпадать, имеется недочет, не указывающий на нарушение.

По п. 3 решения – нарушен п. 11 ФСО № 7.

По п. 4 решения – нарушен п. 11 ФСО № 3.

По п. 5 решения – нарушен п.5 ФСО № 3.

По п. 6 решения – нарушены п.п. «б» п. 11 ФСО № 7, п.п. «з» п. 8 ФСО № 3.

По п. 7 решения – нарушены п.п. «в» п. 11 ФСО № 7, п.п. «з» п. 8 ФСО № 3.

По п. 8 решения – нарушены п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

По п. 9 решения – нарушены п. 5, п. 11, п. 13 ФСО № 3.

По п. 10 решения – на стр. 15-16 отчета оценщик ссылается на п. 14 и п. 22 ФСО № 1. Изложенная оценщиком информация является обобщением п.12.13,14 ФСО № 1, не противоречащим смысловому содержанию указанных пунктов ФСО № 1. Допущенное оценщиком обобщение не является попыткой ввести в заблуждение пользователей отчета относительно требований к описанию понятия сравнительного подхода и порядка его применения в оценке.

Нарушения п. 5 ФСО № 3 отсутствует.

По п. 11 решения – нарушен п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

По п. 12 решения – нарушен п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

По п. 14 решения – нарушены п. 5 и п. 11 ФСО № 3.

По п. 15 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 16 решения – нарушены п. 5, п.п. «и» п. 8, п. 11 ФСО № 3.

По п. 17 решения – нарушены п. 11 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По п. 18 решения – нарушены п.п. «ж» п. 8 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По п. 19 решения – нарушены п.п. «ж» п. 8 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По п. 20 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 21 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

По п. 22 решения – нарушен п. 10 ФСО № 7.

По п. 23 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.

Эксперт признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением замечаний, указанных в п. 1, п. 2, п. 10 решения.

3.1.4. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неправильно.

3.1.5. Ошибки при выполнении математических действий не допускались.

3.1.6. (2.2.6.) Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

На основании проведенных исследования и анализа по земельному участку с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, экспертом выявлены:

3.2.2.Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

В подпунктах 1,2,3,4,5,6,7 приведены нарушения, аналогичные вышеизложенным в подпунктах 1,2,3,4,5,7,8 пункта 3.1.2. заключения.

3.2.3 В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения №*** от 30 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, экспертом сделаны выводы, аналогичные вышеизложенным в пункте 3.1.3. заключения.

3.2.4. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неправильно.

3.2.5. Ошибки при выполнении математических действий не допускались.

3.2.6. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Заключением эксперта № *** от 7 апреля 2023 года, выполненного экспертом ООО «***» ***., также была определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** . ***. ***, *** по состоянию на 21 мая 2021 года.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение эксперта по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчетов об оценке выполнена экспертом, отвечающими требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 7 апреля 2023 года подготовлено экспертом ООО «***» ***., обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данные выборки допустимыми и надлежащими, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлены таблицы по всем земельным участкам, в которых указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблицах, содержащихся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Однако суд считает заслуживающими внимание доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о неверности определения в заключении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в связи с применением в расчете ошибочных сведений о площади объекта-аналога № 3 - 3885 кв.м, тогда как по данным ЕГРН она составляет 3887 кв.м.

Согласно представленному экспертом ***. расчету, произведенному с учетом исправления указанной ошибки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года составит 27 757 400 руб.

Также суд находит обоснованными доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о неверности определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** в связи с тем, что при расчете экспертом была применена площадь объекта-аналога № 1 – земельного участка с кадастровым номером *** – 33 691 кв.м, в то время как в объявлении, представленном в подтверждение стоимости данного объекта-аналога, указано о продаже земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 34 114 кв.м.

Доводы эксперта ***. в судебном заседании о том, что на момент проведения экспертных исследований по делу земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 34 114 кв.м, прекратил свое существование в связи с выделом из него земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 423 кв.м, образованием земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 33 691 кв.м, который и был им взят в расчет рыночной стоимости, не могут быть признаны обоснованными, поскольку на дату оценки – 21 мая 2021 года указанные обстоятельства отсутствовали, существовал и продавался земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 34 114 кв.м, что не отрицалось в суде экспертом.

Согласно представленному экспертом ***. расчету, произведенному с применением площади объекта-аналога № 1 - земельного участка с кадастровым номером *** - 34 114 кв.м, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 21 мая 2021 года была определена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером *** - 26 459 025 руб. 20 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 13 980 258 руб. 60 коп.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 66 050 100 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 15 822 351 руб. 64 коп.

Ссылка представителя ОГБУ «БТИГКО» на то, что экспертом не была применена корректировка на красную линию при расчете рыночной стоимости объектов оценки, не свидетельствует об ошибочности определения рыночной стоимости земельных участков, поскольку из пояснений эксперта *** следует, что данная корректировка им не была применена в связи с тем, что и объект оценки, и объекты-аналоги расположены на красной линии.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о неправомерности применения при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** корректировки на интенсивность транспортного потока являются несостоятельными. Суд находит заслуживающим внимания пояснения эксперта ***. о том, что транспортная и пешеходная доступность для сегмента торговой недвижимости имеет важное значение и от этого напрямую зависит рыночная стоимость объектов торговли. По ***, на которой расположен объект оценки, проходит транспортная магистраль ***, то есть имеется огромный транспортный поток, в отличие от автодороги по ул. *** в ***, где находятся объекты-аналоги, в связи с чем эксперт посчитал необходимым применить корректировку на интенсивность транспортного потока.

Суд не может признать обоснованными доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о неправильности отнесения объектов-аналогов № 1 и № 3, расположенных по *** по локальному местоположению к зоне многоквартирной жилой застройки, со ссылкой на то, что они должны быть отнесены к окраине населенного пункта. При этом суд принимает во внимание и считает обоснованными пояснения эксперта ***. о том, что при изучении карт Гугл, Яндекс, публичной кадастровой карты Росреестра им установлено, что близлежащие к указанным объектам-аналогам земельные участки имеют вид разрешенного использования под застройку многоквартирными домами, строительства плавательного бассейна, коммерческой назначение и т.п. Слева от *** расположены объекты-аналоги, а справа от ул. *** – район расположения многоквартирных домов, школы, детского садика. Это позволяет сделать вывод о том, что объекты-аналоги №1 и № 3 относятся к зоне многоквартирной жилой застройке.

Указание представителя ОГБУ «БТИГКО» на превышение допустимого коэффициента вариации (33%), указывающее на неоднородность выбора объектов-аналогов, не является основанием для вывода о неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации не закреплена. Как следует из пояснений эксперта ***., превышение коэффициента вариации обусловлено слабой развитостью рынка объекта оценки, наличием ограниченного количества сопоставимых объектов-аналогов на дату оценки, которые им были применены.

Кроме того, превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки соответствующего предписания не содержат.

Доводы представителя АО «Тандер» в возражениях о несопоставимости объектов-аналогов № 2, 3, 4 с объектом оценки с кадастровым номером *** в связи с существенным отличием их по площади, о неприменении корректировки по площади являются несостоятельными.

Согласно пояснениям эксперта ***. отличие объектов-аналогов по площади от объекта оценки не является ценообразующим фактором, применение корректировок к которому запрещено. В связи с отсутствием на дату оценки информации об иных аналогах, кроме принятых к расчету, учитывая, что объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом исследования по иным ценообразующим факторам, эксперт счел возможным применение корректировки на площадь по методике СтатРиэлт, не имеющей условных ограничений по различиям в площади. У суда не имеется оснований не соглашаться с данной позицией эксперта.

Ссылки представителя АО «Тандер» о том, что источники информации объектов-аналогов № 1 и № 4 непроверяемые, несостоятельны, поскольку в заключении эксперта приведена ссылка на аналитическую базу ОГБУ «БТИГКО», которая доступна для её использования. Кроме того, экспертом источники в отношении данных объектов-аналогов распечатаны и приобщены к заключению.

Доводы представителя АО «Тандер» в возражениях о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов №1 и № 3 по виду разрешенного использования и применении корректировки по виду разрешенного использования не являются обоснованными.

Из пояснений эксперта ***. следует, что объект оценки с кадастровым номером *** согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск» расположен в зоне Ц2 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, аналог № 1 по *** - частично в зоне Ц2 и частично в зоне П1 – зона размещения производственных объектов, в которой одним из основных видов разрешенного использования являются магазины, аналог № 3 по *** ***, также расположен в зоне Ц2. Таким образом, объект исследования и объекты-аналоги расположены в территориальных зонах застройки, в которых их можно отнести к зонам с возможностью застройки объектами коммерческого назначения, то есть на участках объектов-аналогов возможно строительство сопоставимых объектов, имеющихся в разрешении на строительство в зоне расположения объекта оценки, а изменение вида разрешенного использования возможно без несения дополнительных затрат. В связи с этим корректировка на вид разрешенного использования объектов-аналогов № 1 и № 3 экспертом не применялась.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО» нарушения в отчетах № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненных оценщиком Кондратьевым Е.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объектов оценки, а также иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной стоимости объектов оценки, установленные в результате проведения повторной судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» от 30 июля 2021 года № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости не имеется.

Поскольку по результатам проведения судебной экспертизы экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 66 050 100 руб., что превышает действовавшую на дату оценки его кадастровую стоимость в размере 64 129 764 руб. 18 коп., соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** не может быть определена в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы.

Учитывая, что отчет № *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21 мая 2021 года, выполненный оценщиком Кондратьевым Е.П., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требование АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года 37 469 000 руб., определенной указанным отчетом, удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования об установлении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание уточненные расчеты, проведенные экспертом ***., и с учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровый номер *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 27 757 400 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года,

- земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 26 459 025 руб. 20 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 26 января 2021 года по 25 июля 2022 года,

- земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 13 980 258 руб. 60 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по 24 июля 2022 года,

- земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 15 822 351 руб. 64 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 15 марта 2021 года по 31 декабря 2022 года.

При этом период применения архивной кадастровой стоимости земельных участков судом определен исходя из периода действия кадастровой стоимости, которая применялась на дату оценки – 21 мая 2021 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «***» заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом судебной экспертизы (заключение эксперта №2-СЭ/23 от 7 апреля 2023 года) в размере 203 500 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Таким образом, в связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления АО «Тандер» о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» расходы по производству судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца, так как он является лицом, проигравшим спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-*** от 30 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установления архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года 37 469 000руб. отказать.

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 30 июля 2021 года № *** отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка, площадью 14800 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 27 757 400 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка, площадью 8395 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 26 459 025 руб. 20 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 26 января 2021 года по 25 июля 2022 года.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка, площадью 4620 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 13 980 258 руб. 60 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по 24 июля 2022 года.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка, площадью 5363 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года в размере 15 822 351 руб. 64 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 15 марта 2021 года по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «***» судебные расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере 203 500 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова

О суде

Деятельность суда

Приёмная суда

Судебные органы

Ссылки