Дело № 3а-6/2023
(№ 3а-9/2022, № 3а-219/2021)
73OS0000-01-2021-000254-42
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 мая 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Григорьевой Маргариты Петровны к
Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконным решения
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
Григорьева М.П.
обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО»), федеральному
государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая плата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о
признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 19 мая 2021
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка, общей
площадью 1626 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости, равной
1 370 000 руб.
Требования
мотивировала тем, что она является собственником земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой
стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 5 110 201 руб. 91 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 1 апреля 2021 года, определенную в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 13 апреля
2021 года, выполненном ООО «Независимость».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от
19 мая 2021 года было отказано в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в
области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и
необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
Определением
Ульяновского областного суда от 2 февраля 2023 года произведена замена
административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 2 февраля 2023 года произведена замена административного ответчика федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В ходе судебного
разбирательства Григорьева М.П. уточнила заявленные требования, просила
установить кадастровую стоимость
земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное
использование: для административных помещений и здания служебных гаражей, для
размещения административных зданий, общей площадью 1626 кв.м, расположенного по
адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере 3 053 449 руб. 14 коп.
Представитель
Григорьевой М.П. – Барыбина Е.Л. в
судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненного административного
иска, указала, что выводы заключения эксперта ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» № ***
от 11 апреля 2023 года административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в
судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения
законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости
земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Выражает несогласие
с расчетом рыночной стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 апреля 2021 года, указывая
следующее.
На стр. 56
заключения эксперт указывает, что объект-аналог № 1 – земельные участки с
кадастровыми номерами *** - располагается на красной линии, что соответствует
объекту оценки, соответственно, корректировка в отношении аналога экспертом не
вводится. В то же время
в заключении № *** по
делу № *** эксперт указывает, что
указанный объект-аналог расположен на второй линии (второстепенных проездах) и
вводит повышающую корректировку 1,23.
На стр. 56
заключения эксперт указывает на то, что объект-аналог № 4 – земельные участки с
кадастровыми номерами *** - расположен на прочей автодороге, что соответствует
объекту оценки, и корректировка в отношении объекта-аналога экспертом не
вводится. В то же
время в заключении
эксперта № ***
по делу № *** указано, что данный объект-аналог располагается на основной
городской автодороге.
Позиция эксперта
противоречивая в отношении одних и тех
же характеристик объектов-аналогов.
Вид разрешенного
использования объекта-аналога № 4 – для стадиона «Строитель», соответственно,
указанный объект-аналог не сопоставим с объектом оценки по виду разрешенного
использования и отказ от введения корректировки не обоснован.
Коэффициент вариации
после введения корректировок составляет 0,5537 (55,37%), что указывает на
неоднородность выбора объектов-аналогов.
В отношении объекта-аналога № 4 неверно рассчитана
корректировка на площадь: применена
корректировка 1,23, тогда как при правильном расчете корректировка составляет
1,26.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по
Ульяновской области, Правительства Ульяновской области, ООО «Независимость»,
Павловская Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения
дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что Григорьева М.П. является собственником земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 1626 кв.м,
категория земель: земли населенных
пунктов, виды разрешенного использования: для административных помещений и
здания служебных гаражей, для размещения административных зданий,
расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 5 110 201 руб. 91 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 13 апреля 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 апреля 2021 года составила
1 370 000 руб.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***,
кадастровая стоимость которого утверждена в размере 1 262 019 руб. 90 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 1 января 2020
года, в размере 5 110 201 руб. 91 коп., рассчитывается земельный налог за
период с 1 января 2021 года по 31
декабря 2022 года, соответственно, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по состоянию
на 1 апреля 2021 года будет являться основанием для перерасчета налоговых платежей
за указанный период.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - областное
государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки».
Материалами дела
подтверждено, что 19 мая 2021 года Григорьева М.П. обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного
участка от 13 апреля 2021 года, выполненный
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., согласно которому рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 1 апреля 2021 года составила 1 370 000 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 19 мая 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Григорьевой М.П. отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 1 апреля 2021 года – 1 370 000 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 13 апреля 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, именно:
1.
Задание
на оценку не содержит сведения о правах на объект оценки, учитываемые при
определении стоимости объекта оценки.
Нарушены требования
п. 21 б ФСО № 1.
2.
На стр.
4 отчета в разделе «предполагаемое
использование результатов оценки» в нарушение ст. 22.1 Закона об оценке,
предусматривающей, что отчет об оценке представляется в учреждение для целей
установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, указано, что
результаты оценки могут использоваться для «представления в комиссию по
пересмотру результатов кадастровой стоимости или в суд. Альтернативное
использование результатов оценки не предусмотрено».
Нарушены требования
ч. 1 ст. 22.1 Закона об оценке.
3.
Раздел
«Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» стр.
21-23 отчета не позволяет сделать вывод об отнесении объекта оценки к
какому-либо сегменту рынка.
Нарушены требования
п. 11 «б» ФСО № 7.
4.
Согласно
п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости объекта недвижимости оценщик исследует
рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование
оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения
его стоимости. При прочих равных характеристиках, основополагающим фактором,
влияющим на стоимость, оказывается назначение земельного участка согласно виду
разрешенного использования. При
проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами
недвижимости из сегментов рынка на стр. 23-25 отчета, приведены предложения №
1, № 2, № 3, сведения о которых на стр. 24, 42, 43 не позволяют достоверно определить вид
разрешенного использования, а, следовательно, и отнесение к сегменту рынка
объекта оценки.
Правила отбора
объектов-аналогов на стр. 23, определенные оценщиком, заявляют отказ от
использования в качестве аналогов предложения по продаже земельных участков, с
имеющейся недвижимостью промышленного и складского назначения. Анализ копий
материалов, а также общедоступных картографических материалов не позволяет
сделать вывод о наличии по адресу: г***, незастроенных земельных участков,
площадью 2200 кв.м.
Выбранные
объекты-аналоги несопоставимы с объектом
оценки по назначению (виду разрешенного использования), не относятся к одному с
оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков и несопоставимы с ним по
ценообразующим факторам, а, следовательно, не могут использоваться для целей
исследования сегмента земельных участков.
Нарушены требования
п. 10 ФСО № 7.
5.
Факторы: местоположение, расположение
относительно автомагистралей, общая площадь (фактор масштаба), передаваемые
имущественные права, наличие электроснабжения на участке, свободный проезд,
наличие водоснабжения и канализации на участке, наличие газоснабжения на
участке, наличие железнодорожной ветки на земельном участке,
инженерно-географические условия, асфальтирование участка - стр. 25 отчета не
содержат интервалов значений.
Нарушены требования
п.п. «г», п. 11 ФСО № 7.
6.
Согласно
п. 22 «б» ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты
недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка
и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При прочих равных
характеристиках, основополагающим фактором, влияющим на стоимость, оказывается
назначение земельного участка согласно виду разрешенного использования. При проведении анализа фактических данных о
ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка на стр.
23-25 отчета, приведены предложения № 1, № 2, № 3, сведения о которых на стр.
24, 42, 43 не позволяют достоверно
определить вид разрешенного использования, а, следовательно, и отнесение к
сегменту рынка объекта-оценки.
Правила отбора
объектов-аналогов на стр. 23, определенные оценщиком, заявляют отказ от
использования в качестве аналогов предложения по продаже земельных участков, с
имеющейся недвижимостью промышленного и складского назначения. Анализ копий
материалов, а также общедоступных картографических материалов не позволяет
сделать вывод о наличии по адресу: ***, незастроенных земельных участков,
площадью 2200 кв.м.
Выбранные
объекты-аналоги несопоставимы с объектом
оценки по назначению (виду разрешенного использования), не относятся к одному с
оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков назначения и
несопоставимы с ним по ценообразующим факторам, а, следовательно, не могут
использоваться для целей исследования сегмента земельных участков.
Нарушены требования п.
22 «б» ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1
7.
В рамках
расчета оценщик применяет корректировку на торг в размере 9% (стр. 30), что
соответствует значению коэффициента корректировки 0,91. На стр. 32 оценщик
приводит значение коэффициента корректировки для *** в размере 0,92. В рамках
обоснования отказа от введения корректировки на фактор «местоположение» оценщик
указывает, что местоположение объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимо: ***.
Однако объектом оценки является
земельный участок, расположенный в ***. В рамках отказа от введения
корректировки на фактор «корректировка на разрешенное использование» оценщик указывает, что объект
оценки и объекты-аналоги совпадают по данному параметру». Объекты-аналоги №1,
2, 3 в рамках отчета не идентифицированы однозначно.
Нарушены п. 8 «и»
ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.
8.
Сведения
о среднем сроке экспозиции от 9 до 18 месяцев, приводимые на стр. 25, 26 отчета
не являются обоснованными и подтвержденными.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3,п.13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
9.
На стр.
5 и 10 отчета оценщик приводит сведения об объекте оценки № 1 выписка из ЕГРН №
КУВИ-999/2021-224369 и объекте оценки №2 выписка из ЕГРН №
КУВИ-999/2021-224370. Далее по тексту информация об объекте оценки № 1 и
соответствующая ему выписка из ЕГРН № КУВИ-999/2021-224369 в приложениях отсутствует. Сведения,
приведенные оценщиком в отчете, являются недостоверными и вводят в заблуждение
пользователей отчета.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
10.
Данные
об объектах-аналогах, приведенные на стр. 23-24, 42-43 отчета, содержат
неполные ссылки и скриншоты, не позволяющие делать выводы об источнике
получения информации.
Нарушены требования
п. 10 ФСО № 3.
11.
К отчету приложена выписка из ЕГРН №
КУВИ-002/2021-30492621 от 2 апреля 2021 года (стр. 41 отчета), не содержащая
подписей уполномоченных лиц.
Нарушены требования
п. 12 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная комиссионная
экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» эксперту ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной
стоимости земельного участка от 13 апреля 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости
незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной
стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № *** от 11 апреля 2023 года, выполненного экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, усматривается, что экспертом сделан вывод о том, что в отчете об оценке №*** рыночной стоимости
земельного участка от 13 апреля 2021 года, выполненном ООО «Независимость» допускались нарушения
требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных
стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области
оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности,
предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к выбору
объектов-аналогов, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные
нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
На
основании проведенных исследования и анализа земельного участка, площадью 1626
кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, экспертом выявлены:
1.2
Нарушения (несоответствия) допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
1.
Отсутствует описание, обоснование и расчет принятых весовых коэффициентов.
Нарушение п. «и» ст.8 ФСО № 3.
2.
Некорректное исследование рынка привело к неправильному подбору аналогов из
сегмента рынка объекта оценки. Корректировка на вид разрешенного использования
отсутствует.
1.3.
В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения № *** от 19 мая 2021 года об отказе
в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, эксперт считает:
По
п. 1 решения – нарушен п. 21 б ФСО № 1.
По
п. 2 решения – нарушена ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
По
п. 3 решения – нарушен п. 11 «б» ФСО № 7.
По
п. 4 решения – нарушен п. 10 ФСО № 7.
По
п. 5 решения – нарушен п. 11 «г» ФСО № 7.
По
п. 6 решения – нарушены п. 22 «б» ФСО № 7, п.10 ФСО № 1.
По
п. 7 решения - указанное эксперт не
считает нарушением, так как в расчетной
таблице на стр. 30 отчета корректировка принята К=0,91, что соответствует
выделенному фрагменту в таблице СтатРиэлт на стр. 32. Указанное значение
(В)=0,92 является технической опечаткой, не влияющей на итоговый расчет.
Нарушения
п. 8 и ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3
отсутствуют.
По
п. 8 решения – согласно данным СтатРиэлт, актуальным на дату оценки,
ликвидность для сегмента объекта исследования составляла от 2 до 11 месяцев.
Нарушены п. 5, п. 11, п. 13 ФСО № 3.
По
п. 9 решения – эксперт не считает данное нарушением, так как указанный на стр.
5 и стр. 10 отчета объект оценки № 1 и соответствующая ему выписка из ЕГРН являются не удаленными данными из
текста предыдущего отчета, принятого за основу. Данная информация никоим
образом не влияет на методологию оценки
и производство расчетов и является, по сути, технической опечаткой. Нарушения п. 5 ФСО № 3
отсутствует.
По
п. 10 решения – нарушены п. 11 ФСО № 3.
По
п. 11 решения – эксперт не считает выявленное нарушением, так как выписка из
ЕГРН о кадастровой стоимости объекта не
является документом, устанавливающим количественные и качественные
характеристики объекта оценки, изменение которых приведет к изменению его
рыночной стоимости. Также необходимо отметить, что форма простого электронного
документа, в котором представлена выписка
из ЕГРН, также является законодательно предусмотренным документом,
который предоставляет Росреестр. Нарушения п. 12 «в» ФСО № 3 отсутствуют.
На
основании проведенной экспертизы основании
отчета об оценке №ООКИ 222/03-21-1
рыночной стоимости земельного участка от 13 апреля 2021 года, эксперт делает
следующие выводы: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и
указанные в п.п.1-11 решения имеются.
Эксперт признает
объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением
замечаний, указанных в п. 7, п. 9 и п. 11 решения.
1.4. Факторы,
влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неправильно.
1.5 Ошибки при выполнении математических действий
не допускались.
1.6
Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной,
проверямой.
Согласно
заключению эксперта № *** от 11 апреля 2023 года, выполненного экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, с учетом исправления технической ошибки, рыночная
стоимость земельного участка, площадью 1626 кв.м, кадастровый
номер 73:23:013111:333 расположенного по адресу:
***, по состоянию
на 1 апреля
2021 года составляла 3 074 896
руб. 08 коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 11 апреля 2023 года подготовлено
экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, обладающим правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он
обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном
заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении
рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на
имущественные права, на
местоположения участка в городе, на
расположение относительно красной линии,
на площадь, информация о чем
отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего
расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку из
заключения эксперта по вопросу
соответствия отчета об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 13 апреля 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., требованиям законодательства об
оценочной деятельности следует, что выявленные
ОГБУ «ЦГКО» нарушения, за исключением указанных в п.7, п. 9 и п. 11 решения,
являются обоснованными и среди них имеются нарушения, повлиявшие на определение рыночной стоимости
объекта оценки, что оценщиком были допущены
иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной
стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** 19 мая 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
суд считает необходимым принять во внимание уточненный расчет, проведенный
экспертом ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 1626 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 апреля 2021 года в размере 3 074 896 руб.
08 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2021 года по 31 декабря 2022
года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о противоречивой
позиции эксперта при расчете рыночной
стоимости относительно указания в
заключении эксперта № *** от 11 апреля 2023
года на то, что объект-аналог № 1
располагается на красной линии, и вывода в заключении эксперта № *** по делу № *** о расположении
этого же объекта-аналога на второй линии (второстепенных проездах), указания в
заключении эксперта № *** от 11 апреля 2023
года на расположении объекта-аналога № 4 на прочей автодороге и вывода в
заключении эксперта № *** на расположение этого же объекта-аналога на
основной городской дороге, не свидетельствуют о необоснованности выводов эксперта
по настоящему административному делу.
Как следует из
письменных пояснений эксперта *** и его показаний в судебном заседании, разные
объекты оценки требуют разного подхода
по определению величины ценообразующих факторов при использовании одинакового
набора объектов-аналогов.
Эксперт по
настоящему делу, указывая на расположение объекта-аналога № 1 – земельного
участка по *** и объекта оценки – земельного участка по *** на красной линии, исходит
из того, что он относит земельные
участки к участкам, расположенным на
красной линии, в том случае, если они
непосредственно выходят на проезжую часть, а
месторасположение земельных участков – объекта–аналога № 1 и объекта
оценки аналогичное, они непосредственно выходят на проезжую часть, что
объективно подтверждается представленными фрагментами карт Яндекс.
Указание в
заключении по настоящему делу, при введении корректировки на интенсивность транспортного потока, на расположение
объекта-аналога № 4 – земельного участка по *** и объекта оценки по *** на
прочей автодороге экспертом *** обосновано тем, что транспортные потоки по *** и пр. Димитрова по
интенсивности приблизительно одинаковые,
но в то же время эти дороги не основные транспортные магистрали ***, поскольку
на них нет столь интенсивного движения.
Суду не представлены
доказательства, опровергающие указанные, установленные экспертом обстоятельства
относительно расположения объектов-аналогов № 1, № 4 и объекта оценки,
интенсивности транспортного движения. При таких обстоятельствах оснований
говорить о неправильности приведенного в заключении № *** от 11 апреля 2023 года расчета
рыночной стоимости с учетом указанных выводов эксперта не
имеется.
Доводы о
несопоставимости объекта-аналога № 4, имеющего вид разрешенного использования –
для стадиона «Строитель», с объектом
оценки по виду разрешенного использования, о необоснованности отказа от
введения корректировки, являются несостоятельными. Из пояснений эксперта *** следует, что объект-аналог № 4 - это два смежных земельных участка, имеющих частично асфальтовой покрытие,
свободные от застройки. Согласно Правилам землепользования и застройки ***
земельные участки находятся в территориальной зоне, к основным видам
разрешенного использования которой
относятся и объекты торговли и административные здания. Таким образом,
принятие данного объекта-аналога к расчетам без корректировки на вид
разрешенного использования основано на том, что
его вид разрешенного использования можно отнести к коммерческому
назначению, его изменение на иной, не противоречащий окружающему использованию,
возможен в уведомительном порядке и без дополнительных затрат. По этой причине
корректировка по виду разрешенного использования не требовалась.
Указание
представителя ОГБУ «ЦГКО» на превышение коэффициента вариации, указывающее на
неоднородность выбора объектов-аналогов,
не является основанием для вывода о
неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости
объекта оценки, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации
не закреплена. Как следует из пояснений
эксперта ***, превышение коэффициента вариации обусловлено слабой развитостью рынка объекта оценки,
наличием ограниченного количества сопоставимых объектов-аналогов на дату
оценки, которые им были применены.
Кроме того,
превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при
расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является
показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки
соответствующего предписания не содержат.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом
судебной экспертизы (заключение эксперта № ***) в размере 45 700 руб.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, в
связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления Григорьевой
М.П. о признании незаконным решения расходы по производству судебной экспертизы
подлежат возложению на административного истца, так как он является лицом,
проигравшим спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных расходов.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Григорьевой Маргариты Петровны к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»,
публично-правовой компании «Роскадастр» в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 19 мая 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 1626 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 апреля 2021 года в размере 3 074 896
руб. 08 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости
с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
Григорьевой Маргариты Петровны в
пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» судебные
расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере 45 700 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
