У Л
Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О
Й С У Д
73RS0002-01-2022-007762-04
Судья Колбинова Н.А. Дело №33а-1149/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Ульяновск 28 февраля 2023 года
Судебная коллегия по
административным делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Пулькиной Н.А.,
судей Лифановой
З.А., Смирновой Ю.В.,
при секретаре Чичкиной
А.П.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Аббазовой Елены
Викторовны – Смутницкого Яна Сергеевича на решение Засвияжского районного суда
г.Ульяновска от 14 ноября 2022 года с учетом определения того же суда об
исправлении описки от 28 декабря 2022 года по делу №2а-4564/2022, которым постановлено:
в удовлетворении
административного иска Аббазовой
Елены Викторовны к Управлению Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области о признании незаконным уведомление об
отказе в государственной регистрации права, о возложении обязанности
произвести государственную регистрацию перехода права аренды -
отказать.
Заслушав доклад
судьи Лифановой З.А., пояснения представителя Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области – Митрофановой С.В., полагавшей
решение суда не подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Аббазова Е.В. обратилась в суд с административным
иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области о признании
незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации права,
возложении обязанности произвести
государственную регистрацию перехода права аренды.
Административные исковые требования мотивированы
тем, что между МУ
«Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Ульяновский
район» Ульяновской области» (далее –
Комитет) (арендодатель) и ООО МСК «ЭрфолГ»
(арендатор) заключен договор №1.1/2014 аренды земельного участка
от 28.02.2014 с кадастровым
номером ***, площадью 8000 кв.м, расположенного по адресу: ***, участок
№***, категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды на 3 года с 03.12.2013 по 03.12.2016.
08.06.2015 между
ООО МСК «ЭрфолГ» и Никоноровым А.А. заключен договор передачи прав и
обязанностей по договору аренды от 28.02.2014, согласно которому право аренды
перешло к Никонорову А.А. Договор был зарегистрирован в установленном законом
порядке 04.09.2015. Впоследствии в адрес Никонорова В.А. от Комитета поступило
письмо №1086 от 22.08.2019, в котором арендодатель
уведомил о возобновлении Договора аренды земельного участка от 28.02.2014 №1.1/2014 на неопределенный срок.
В дальнейшем, между Никоноровым В.А. и ею (Аббазовой
Е.В.) был заключен договор от 20.10.2021, по которому Никоноров В.А. произвел в
пользу Аббазовой Е.В. отчуждение объекта незавершенного строительства - имущественного
комплекса по адресу: ***; кадастровый номер ***, а также все права и
обязанности Никонорова В.А. по договору аренды в отношении земельного участка
под указанным комплексом, право аренды на который принадлежит Никонорову В.А.
на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от
08.06.2015 (заключенному с ООО МСК «ЭрфолГ»), сроком до 03.12.2016, который заключен
во исполнение договора №1.1/2014 аренды земельного участка от 28.02.2014.
Право собственности Аббазовой Е.В. зарегистрировано
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
28.10.2021. В регистрации договора аренды было отказано Уведомлением об отказе
в государственной регистрации прав от 02.02.2022 №***, о чем она узнала лишь
03.10.2022.
В ее адрес
поступало письмо Комитета №1028 от 23.11.2021, согласно которому
арендодатель уведомил о возобновлении договора №1.1/2014 аренды земельного участка от 28
02.2014 на неопределенный срок, а также письмо № 1354 от 08.09.2022 о получении и регистрации уведомления и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.02.2014 № 1.1/2014.
Аббазова Е.В. свою обязанность по оплате арендных
платежей в пользу Комитета исполняла в полном объеме с момента заключения
договора от 20.10.2021, какие-либо претензии
отсутствовали.
Административный истец просила признать незаконным
уведомление Управления Росреестра по Ульяновской области об отказе в
государственной регистрации прав от 02.02.2022 №*** в отношении земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью
8000 кв.м, расположенного по
адресу: ***, участок №***; обязать Управление Росреестра по Ульяновской области
осуществить государственную регистрацию перехода права аренды с Никонорова В.А.
на Аббазову Е.В. и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости
в отношении указанного земельного участка.
Суд привлек
к участию в деле в качестве
заинтересованных лиц: Межмуниципальный отдел
управления Росреестра по Ульяновской области, Муниципальное учреждение
«Комитет по управлению муниципальным
имуществом и земельными
отношениями муниципального
образования «Ульяновский район» Ульяновской области, Никонорова
В.А., ООО МСК
«ЭрфолГ».
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял вышеприведенное решение.
В апелляционной
жалобе и дополнениям к ней представитель Аббазовой Е.В. – Смутницкий Я.С. не
соглашается с решением суда, просит его отменить, вынести новое решение об
удовлетворении административных исковых требований.
Не соглашается с
мнением суда о том, что после окончания договора аренды №1.1/2014 от 28.02.2014
со сроком действия до 03.12.2016 (заключенного между МУ «Комитет по управлению
муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Ульяновский
район» Ульяновской области и ООО МСК «ЭрфолГ»)
действует иной договор аренды на тех же условиях, что и ранее, но
неопределенный срок. Вопреки данному выводу считает, что исходя из положений
п.2 ст.621 ГК РФ указанный договор считается возобновленным на тех же условиях,
но на неопределенный срок. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе
письмами Комитета №1086 от 22.08.2019 и
№1028 от 23.11.2021 о возобновлении договора №1.1/2014 от 28.02.2014. Договор
аренды №1.1/2014 от 28.02.2014 прошел государственную регистрацию. Факт
продления договора аренды земельного
участка на неопределенный срок не является препятствием для государственной
регистрации представленного договора уступки прав аренды от 20.10.2021,
заключенного между Никоноровым В.А. и Аббазовой Е.В.
Обращает внимание на
то, что, указывая на отсутствие нарушений прав административного истца, суд и
административный ответчик не уточняют, каким образом нарушенные права Аббазовой
Е.В. могут быть восстановлены. Полагает, что предложенные представителем
административного ответчика способы восстановления права Аббазовой Е.В. не
могут быть устранены без отмены судебного акта и нового рассмотрения дела.
В возражениях на
апелляционную жалобу Управление Росреестра по Ульяновской области просит
решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.
Представители Межмуниципального отдела
управления Росреестра по Ульяновской области, Муниципального учреждения
«Комитет по управлению муниципальным
имуществом и земельными
отношениями муниципального
образования «Ульяновский район» Ульяновской области, ООО
МСК «ЭрфолГ», Никоноров В.А., Аббазова
Е.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены
надлежащим образом о рассмотрении дела.
Судебная коллегия
определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия
приходит к следующему.
Частью 1
статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный
кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на
основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов,
поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.
В силу п.2 ч.4 ст.
18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению должны быть приложены
документы, являющиеся основанием для осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно ч.1 ст.26
Федерального закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и
(или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению
государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание
документа, представленного для осуществления государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям
законодательства Российской Федерации (п.7).
Статьей 27
названного Федерального закона установлено, что в осуществлении
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в
течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие
осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной
регистрации прав, указанные в статье 26
данного Федерального закона.
В соответствии с п.3 ч.1 ст.29
Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или)
государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой
экспертизы документов, представленных для осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия
или отсутствия установленных данным Федеральным законом
оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Как следует из ч.1 ст.218 КАС РФ, гражданин, организация,
иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений,
действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного
самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными
государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или
муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные
государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что
нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы
препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или
на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно п.1
ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор аренды заключается на
срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор
аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии
с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом по
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,
договор считаемся возобновленным на тех
же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно ч.1 и
ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока,
должен быть заключен
в письменной форме. Договор
аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.
Договоры аренды
земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного
пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, как
устанавливает ч.2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежат
государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными
законами.
Пунктом 6
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
разъяснено, что если в соответствии со ст.651 Гражданского кодекса Российской
Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован,
то по смыслу ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе
обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию с заявлением о
внесении в ЕГРП (в настоящее время
ЕГРН) записи о прекращении договора
аренды. Сохранение в ЕГРП (ЕГРН) записи о договоре аренды не означает, что
договор аренды не прекратился.
Как следует из
материалов дела и установлено судом, 20.10.2021 в Управление Росреестра по
Ульяновской области (Управление) обратились: Никоноров В.А. с заявлением о
государственной регистрации перехода права собственности на незавершенное
строительством здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, и Аббазова
Е.В. с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание,
а также с заявлением №*** о государственной регистрации договора продажи здания и
уступки прав и обязанностей арендатора от 20.10.2021 (далее - Договор уступки)
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,
участок *** (далее - Земельный участок).
По договору
уступки Никоноров В.А. продает в собственность Аббазовой Е.В. здание, а также
уступает Аббазовой Е.В. право аренды на Земельный участок. Согласно п.1.2.
Договора уступки право аренды Земельного участка принадлежит Никонорову В.А. на
основании договора передачи прав и обязанностей арендатора от 08.06.2015 сроком
до 03.12.2016, который заключен во исполнение договора аренды №1.1/2014 от
28.02.2014.
20.10.2021
Аббазовой Е.В. в Управление были представлены следующие документы: письмо МУ «Комитет по управлению
муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район»
Ульяновской области» от 22.08.2019 №1086 в
адрес Никонорова В.А. о том, что в силу ст.ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды
№1.1/2014 от 28.02.2014 считается возобновленным на неопределенный срок;
уведомление 14.10.2021, направленное Никоноровым В.А. в адрес МУ
«Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО
«Ульяновский район» Ульяновской области», согласно которому Никоноров В.А.
планирует заключить договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды
Земельного участка №1.1/2014 от 28.02.2014 с Аббазовой Е.В.
28.10.2021
Управлением было зарегистрировано право собственности Аббазовой Е.В. на здание.
02.11.2021
государственная регистрация договора уступки и ограничения (обременения) прав в
виде аренды в пользу Аббазовой Е.А. была приостановлена на основании п.7 ч.1
ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости», поскольку при проведении правовой экспертизы документов было
уставлено, что в разделе Единого государственного реестра недвижимости (далее -
ЕГРН), открытого на Земельный участок, имеется актуальная запись об аренде,
внесенная 04.09.2015, на основании договора передачи прав и обязанностей от
08.06.2015, согласно которому ООО МСК «ЭрфолГ» уступает Никонорову В.А. право
аренды на Земельный участок.
Согласно п.
1.3. данного договора Земельный участок принадлежит на праве аренды ООО МСК
«ЭрфолГ» на основании договора аренды Земельного участка №1.1/2014 от
28.02.2014, заключенного между МУ «Комитет по управлению муниципальным
имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район» Ульяновской области»
(арендодатель) и ООО МСК «ЭрфолГ» (арендатор)
сроком до 03.12.2016.
Установив
вышеуказанные обстоятельства, дав оценку всем представленным по делу
доказательствам, правильно применив нормы материального права, регулирующие
рассматриваемые правоотношения, суд первой инстанции пришел к обоснованному
выводу о том, что с 04.12.2016 между арендодателем (MУ «Комитет
по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район Ульяновской области и арендатором (Никоноров В.А.) действует
договор аренды, возобновленный на неопределенный срок,
который не подлежит государственной регистрации, и, как следствие, договор от
20.10.2021, по которому Аббазовой Е.В. переданы права и обязанности арендатора,
также не подлежит регистрации. В связи с чем в удовлетворении административного
иска Аббазовой Е.В. отказал.
С данными
выводами районного суда судебная коллегия соглашается.
Как верно
указано судом, после окончания срока договора аренды №1.1/2014 от 28.02.2014 - 03.12.2016,
с 04.12.2016 договор аренды
считается заключенным на тех же условиях, что и ранее, но на неопределенный
срок.
Доводы
апелляционной жалобы о том, что договор
передачи прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной
регистрации, судебной коллегией отклоняется, как основанный на неверном
толковании закона, обязанность регистрации договора аренды земельного участка
обусловлена, в силу ч.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации,
исключительно сроком действия данного договора аренды.
Договор аренды, возобновленный на неопределенный
срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651
ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный
только на срок не менее одного года. Соглашения, заключенные к договору аренды
земельного участка, срок которого истек, государственной регистрации не
подлежат.
При таких
обстоятельствах оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Ульяновской
области об отказе в государственной регистрации прав от 02.02.2022 №*** не
противоречит закону, вынесено уполномоченным на то лицом в пределах своей
компетенции, в связи с чем отмене не подлежит.
Более того,
отказ в государственной регистрации
вышеуказанного договора прав и законных интересов заявителя не нарушает, поскольку не ограничивает ее прав и обязанностей,
переданных ей Никоноровым В.А.
В силу ст.226
КАС РФ бремя доказывания факта нарушения прав, свобод и законных интересов
административного истца.
Таких
доказательств Аббазовой Е.В. не представлено. Так, Никоноров В.А. не лишен
права обратиться с заявлением о прекращении своего права аренды, после чего
аренда может быть оформлена на Аббазову Е.В., о чем при наличии правовых
оснований сведения будут внесены в ЕГРН.
В целом, все доводы, изложенные в
апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и в
решении им дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия
соглашается.
Учитывая,
что решение суда соответствует положениям действующего законодательства, оснований
для его отмены не имеется.
На основании
изложенного, руководствуясь ст.ст.309-310 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Засвияжского
районного суда г.Ульяновска от 14 ноября 2022 года с учетом определения того же
суда об исправлении описки от 28 декабря 2022 года оставить без изменения, а апелляционную
жалобу представителя Аббазовой Елены Викторовны – Смутницкого Яна Сергеевича – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со
дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном
порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции по правилам, установленным
главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
