УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0001-01-2022-005857-49

Судья Бахарева Н.Н.                                                           Дело № 33-528/2023 (33-5970/2022)

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                                21 февраля  2023 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Камаловой Е.Я., Парфеновой И.А.,

при секретаре Котельниковой С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего товарищества индивидуальных застройщиков «Искра-Полис» Вякулиной Ольги Евгеньевны на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 15 сентября 2022 года по гражданскому делу № 2-4217/2022, по которому постановлено:

 

исковые требования   Сухиня Виктора Ивановича  к Министерству имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области о признании  права аренды на земельный участок удовлетворить.

Признать  за  Сухиня Виктором Ивановичем  право аренды  на земельный участок, с кадастровым номером  ***, расположенный по адресу:            ***.

 

Заслушав доклад судьи Камаловой Е.Я., пояснения Сухиня В.И., полагавшего решение суда законным, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Сухиня В.И. обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области о признании права аренды на земельный участок.

В обоснование исковых требований указал, что на основании постановления мэра г. Ульяновска № *** от 23.11.1994 между администрацией г. Ульяновска и ТИЗ «Искра-Полис» 24.02.1995 заключен договор № *** аренды земельного участка,  площадью 27 782 кв.м, под строительство индивидуальных домов в районе завода «И***».

На основании постановления мэрии г. Ульяновска № *** от 01.12.2011 между сторонами заключено соглашение № *** от 08.12.2011, в соответствие с  которым в договор аренды № *** от 24.02.1995 внесены изменения, и ТИЗ «Искра-Полис» принял в аренду в срок до 31.12.2013  земельные участки, общей площадью 226 003 кв.м, под индивидуальное жилищное строительство.

Фактически был произведён раздел ранее выделенного в аренду ТИЗ «Искра-Полис» земельного участка на *** земельный участок. Под № *** приложения к постановлению мэрии г. Ульяновска № *** от 01.12.2011 значится земельный участок № *** по генеральному плану.

20.06.2012 между ТИЗ «Искра-Полис» и Сухиня В.И. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № *** от 24.02.1995 и соглашению № *** от 08.12.2011 к указанному договору аренды земельного участка, согласно которому  земельный участок № ***,  с кадастровым номером  ***, расположенный по адресу: ***,  передан истцу.

Истец является членом ТИЗ «Искра-Полис» с 1995 года. Им были уплачены все предусмотренные решениями органов управления товарищества взносы. За период аренды земельного участка № *** им не было допущено нарушение обязанностей, возложенных на него, как на арендатора.

Истец просил признать за ним право аренды на земельный участок №***, расположенный по адресу: ***, с кадастровым номером ***.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ТИЗ «Искра-Полис», Управление Росреестра  по Ульяновской области, Управление муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска, администрация       г.Ульяновска.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ТИЗ «Искра-Полис» Вякулина О.Е. просит отменить решение суда.

В обоснование жалобы указывает, что направленные в адрес суда первой инстанции возражения на исковые требования истца, не были рассмотрены.

Отмечает, что решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу № *** от 17.11.2021 ТИЗ «Искра-Полис»  признано несостоятельным (банкротом). Спорный земельный участок, с кадастровым номером ***,  в настоящее время зарегистрирован за ТИЗ «Искра-Полис» и является конкурсной массой должника и подлежит продаже с целью удовлетворения требований кредиторов.

Ссылаясь на положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, считает, что требование о признании права собственности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Указывает, что в соответствие с документами, переданными бывшим руководителем ТИЗ «Искра-Полис» конкурсному управляющему, оплата вступительных, целевых, членских и иных взносов в соответствие с уставом товарищества и в размерах, установленных протоколами общих собраний товарищества, истцом не производилась, а договор субаренды не заключался. При этом протокол общего собрания товарищества о включении в члены ТИЗ «Искра-Полис» Сухиня В.И. отсутствует.

Реестр членов и собственников ТИЗ «Искра-Полис», а также документы, относящиеся к финансово-хозяйственной деятельности товарищества бывшим руководителем ТИЗ «Искра-Полис» конкурсному управляющему переданы не были, в связи с чем в Арбитражный суд Ульяновской области конкурсным управляющим подано заявление об их истребовании.

Определением от 31 января 2023 года судебная коллегия  по гражданским делам Ульяновского областного суда перешла к рассмотрению апелляционной жалобы конкурсного управляющего товарищества индивидуальных застройщиков «Искра-Полис» Вякулиной Ольги Евгеньевны на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 15 сентября 2022 года по  делу по иску Сухиня В.И. к Министерству имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области о признании права аренды на земельный участок по правилам производства в суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено товарищество индивидуальных застройщиков «Искра-Полис»  в лице конкурсного управляющего Вякулиной Ольги Евгеньевны.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно положениям Закона Ульяновской области от 03.07.2015 №85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», Положением утвержденным Постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 №25/557-П, с 01.01.2019  Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Ульяновской области и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Муниципального образования «город Ульяновск».    

Такие  полномочия переданы в настоящее время переданы Министерству имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области. 

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктами 2 и 9 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)  земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

На основании пункта 5 статьи 33 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из дела следует, что постановлением мэра города Ульяновска от 23.11.1994 за №*** ТИЗ «Искра-Полис» был предоставлен в аренду на период строительства земельный участок, площадью 27 782,0 кв.м, в Ленинском районе города Ульяновска, заключен договор аренды данного земельного участка от 24.02.1995 №*** (л.д.  26-29).

Постановлением главы администрации Ленинского района г.Ульяновска  №*** от 02.06.2005  решением жилищной комиссии от 26.05.2005 , протокол №***,  принято решение о выделении Сухиня В.И. земельного участка  под строительство индивидуального жилого дома в ТИЗ «Искра-Полис» №***.  В качестве основания указано на согласование заявления с правлением ТИЗ «Искра-Полис».

На основании договора субаренды части земельного участка от 01.03.2010, заключенного между ТИЗ «Искра-Полис» и Сухиня В.И., последнему  был передан в субаренду   земельный участок №*** из состава земель ТИЗ «Искра-Полис», с кадастровым номером ***, площадью 621 кв.м, находящийся в г.Ульяновске, район Ленинский, микрорайон «И***», участок №***. По условиям договора, он должен быть согласован с обязательном порядке с мэрией г.Ульяновска.

Как следует из договора, условие о согласовании с мэрией г.Ульяновска по договору было исполнено.

Соглашением №*** от 08.12.2011 на основании постановления мэрии города Ульяновска 01.12.2011 за №*** в договор аренды №*** от 24.02.1995 внесены изменения, согласно которому ТИЗ «Искра-Полис» принимает в аренду до 31.12.2013 земельные участки, общей площадью 226 003 кв.м, под индивидуальное жилищное строительство (л.д.  24-25).

20.06.2012 между  ТИЗ «Искра-Полис» и Сухиня В.И. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №*** от 24.02.1995 и соглашению за №*** от 08.12.2011 к договору аренды земельного участка от 24.02.1995 за №***, согласно которому  земельный участок № ***, с кадастровым номером  ***, расположенный по адресу:           ***,  передан новому арендатору- истцу (л.д.9-10).

Соответствующее уведомление №*** от 20.06.2012 было направлено председателем правления ТИЗ «Искра-Полис» администрации города Ульяновска.

Доказательств того, что указанный договор оспорен в установленном порядке, в материалах дела не имеется.

Также в материалы дела  в подтверждение того факта, что спорный земельный участок используется истцом, представлены квитанции  о внесении  арендных платежей  арендодателю и уведомление  №***  от 09.06.2021 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке № ***,  с кадастровым номером  ***, расположенном по адресу:  ***,  требованиям законодательства о  градостроительной деятельности  (л.д.11,12,63).

Из представленных истцом документов следует, что Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области 07.10.2022 направило в адрес истца  уведомление об изменении  размера арендной платы на 2022 год по договору аренды от 24.02.1995 №***. В расчете задолженности на сумму 5963 руб. 37 коп. имеется ссылка на договор №*** от 09.04.2021.

Данные платежи им внесены, что подтверждается чеком-ордером на сумму 6550 руб. от 23.11.2022.

Соответственно, арендодатель Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области признает за истцом Сухиня В.И. право  аренды на спорный земельный участок.

Учитывая, что арендодателем требований к Сухиня В.И.  по истечении срока договора аренды о  возврате арендованного имущества в установленном законом порядке до настоящего времени не предъявлялось, им признается право аренды истца на спорный земельный участок,  судебная коллегия полагает исковые требования истца о признании за ним права аренды  на земельный участок с кадастровым номером  ***, расположенный по адресу: ***, подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего товарищества индивидуальных застройщиков «Искра-Полис»  о том, что  спорный земельный участок подлежит включении в конкурсную массу  ТИЗ «Искра-Полис» основаны на неправильном толковании закона.

Согласно ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее- Закона об банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Из дела следует, что спорный земельный участок на праве собственности ТИЗ «Искра-Полис» не принадлежит.

По смыслу приведенных норм, право аренды на спорный земельный участок, изначально находившийся в аренде у ТИЗ «Искра-Полис», составляет конкурсную массу в том случае,  если это право является действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Вместе с тем, из дела следует, что  права аренды на данный земельный участок ТИЗ «Искра-Полис» еще в 2010 году в установленном законом порядке были переданы Сухиня В.И., который по настоящее время производит арендные платежи Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,  последнее же признает его право аренды на спорный земельный участок,  фактически на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах право аренды спорного земельного участка не может рассматриваться в качестве актива  ТИЗ «Искра-Полис», который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату, и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего товарищества индивидуальных застройщиков «Искра-Полис»  о невнесении Сухиня В.И. целевых платежей и членских взносов опровергаются представленными истцом документами.

Так,  им  29.10.2008 оплачивалось 20 000 руб. в качестве целевого взноса, 05.02.2020  в качестве целевого взноса оплачивалось 32 000 руб., 28.05.2008 за инженерные сети вносилось 20 000 руб., 15.01.2015 – 10 300 руб., 04.03.2015 – 6646 руб. 93 коп., 20.06.2012 – 25 000 руб. в качестве целевых взносов на строительство дорог, 24.02.2012 – 15 000 руб. за регистрацию земельного участка. Все денежные средства им вносили на счета ТИЗ «Искра- Полис».

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба конкурсного управляющего товарищества индивидуальных застройщиков «Искра-Полис» Вякулиной Ольги Евгеньевны не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 330 ГПК РФ, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 15 сентября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования   Сухиня Виктора Ивановича  к Министерству имущественных отношений  и архитектуры Ульяновской области о признании  права аренды на земельный участок удовлетворить.

Признать  за  Сухиня Виктором Ивановичем  право аренды  на земельный участок, с кадастровым номером  ***, расположенный по адресу:            *** .

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 февраля 2023 года.